农村宅基地流转的法律困境及出路思考

张笑荷

摘 要：随着社会经济的不断发展，我国的土地问题显得越来越突出。城市化的不断发展和社会经济高度市场化前进推进了农村宅基地流转市场的发展，但是我国相关的法律却对此要求严格。研究农村宅基地流转的法律出路，不仅能够给在该领域形成强有力的法律保障，切实保护农民利益，还能够促进我国土地资源的合理配置，在当前的社会发展过程中具有非常重要的现实意义。本文对农村宅基地流转的法律规定、法律困境进行分析，提出一些可行性的对策和建议。

关键词：农村；宅基地流转；法律困境。

自古以来土地问题就是中国劳动人民最为关注和重视的首要问题之一，其与人们的日常生活息息相关。而宅基地作为农民安身立命的基础，一直以来都是与农民利益最密切的事物。根据我国相关法律规定，农村土地属于集体所有，所以我们这里所说的宅基地流转指的仅仅是宅基地使用权的流转。农村宅基地使用权的流转在当前的社会环境下对于切实保障农民的土地权利，提高农村集体土地的优化配置和使用效率起到至关重要的作用。但是当前在农村宅基地的流转方面还有很多问题和缺陷，这些问题和缺陷需要用法律这种强制力去完善和弥补。

一、农村宅基地流转的法律依据

宅基地，顾名思义就是农村的农民基于住宅而占有该农民所在的集体的某部分土地。宅基地的所有权仍然属于农村集体，但是农民可以享有使用权。农村宅基地应当是可以流转的，因为在我国的法律体系中很多相关的法律都有涉及。其中，最重要的原则性规定是现行宪法第10条第4款的规定：“……土地的使用权可以依照法律的规定转让。”而该条文中的“法律”在当前主要指的是我国的《土地管理法》和《物权法》。涉及到土地使用权的流转，必然要依据《土地管理法》来进行，因为该法是规定土地管理各方面内容的法律规范。而由于农村宅基地的使用权是一种物权，《物权法》中也应当涉及。具体规定为：①《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定”。②《土地管理法》第62条、第63条、第64条和第65条并没有明确规定宅基地的流转，只是对其进行限制，规定农村村民一户只能有一处宅基地，出卖住房后再申请宅基地的，不予批准。并且明文规定除特殊情形之外，农村集体土地使用权不得转让。

除了上述法律规范之外，还有国务院、原国家土地资源管理局的一些通知和答复，但是这些文件严格意义上并不属于广义上的法律，在实践中很难说其具有法律效力。

二、农村宅基地流转的法律困境

尽管宪法中都赋予了农民转让宅基地的权利，但是这种权利在当前的法律制度体系下其实根本无法实现。

第一，缺乏实体性法律规范。我国现行的法律规范中没有明确的规定宅基地流转的条文，仅有的条文也语焉不详或是只是限制。宪法中只有原则性的规定，具体的规定应当在土地相关法律中；物权法也提到应当适用土地管理法的规定；但是土地管理法中并没有详细的规定，只有限制性的数条规定，这实际上不仅让农民疑惑，不清楚到底能不能转让宅基地，还让农村集体的负责人权限无限扩大。

第二，关于宅基地的相关规定表述不严谨且自相矛盾。宪法和物权法将该问题指向土地管理法，而土地管理法则原则上禁止宅基地流转。一方面，土地管理法中的禁止条款与宪法中允许流转的规定是相冲突的，根据宪法的效力，其实土地管理法中该项规定应当是无效的，但是宪法中又规定了转让需要按照有关法律去进行，现实中并没有相关允许转让的法律。另一方面，土地管理法中只是回避了宅基地流转这个重要的问题，并没有说不允许农民出卖房屋，只是出卖后不得申请新宅基地，其实仍然是可以出卖或者出租的。

第三，一些具体的规定法律层级太低，在实践中不能作为法律依据。原国家土地资源管理局、国务院办公厅、国务院、国土资源部的一些答复、意见、通知中对该问题进行了一些细节上的规定，原则上仍然是不允许流转的，但是相较于土地管理法其规定更为详尽。问题是，这些文件严格意义上来说既不属于法律，也不属于行政法规，更不是规章和地方性法规，其实根本没有法律效力。

三、农村宅基地流转的法律途径探索

当前农村宅基地流转的法律体系并不完善，未来需要对《物权法》和《土地管理法》进行必要的修改，必要时可以以司法解释的形式来确立农村宅基地流转的程序、实体问题以及救济途径。而具体来说，相关法律法规的完善应当包括如下的内容：①明确界定农村宅基地流转的具体范围，是只能在集体内部流转，还是可以在不同集体成员之间进行流转，还是可以城乡之间流转等等；②确立确定的农村宅基地流转实质要件。应当确定转让人、受让人、宅基地等等要件，也可以设置诸如同集体成员之间的优先购买权等等；③确立农村宅基地流转的程序，可以规定首先公示，然后经村民大会或者村民大表大会决议通过，签订合法的转让手续，获得不动产权证等等；④扫除正常流转的政策障碍。以法律的形式将上述原则和具体内容确立下来，就是为了增強法律的可操作性，尽可能地削弱和扫除行政力量也就是政策的干预。

四、结语

伴随着全面建成小康社会步伐的进一步推进和我国社会经济的进一步发展，农村宅基地的价值将会越来越受到人们的重视。其实农村宅基地的使用权应当是与农民联系最为紧密的一项基本权利，但是在现实中农民却往往不能够得到权利最基本的保障。随着我国物权制度的不断进步，未来我国宅基地使用权的流转制度也应当伴随着社会生活和法学理论与实践的发展而进步，立法者应当充分考虑我国的社会主义国家性质和公有制为主的基本社会制度，同时要从法律逻辑上理清农村宅基地使用权的物权性质，最终确立较为完善的农村宅基地使用权流转制度，为缓解我国紧张的土地现状和较为严重的三农问题提供重要的法律保障。

参考文献：

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