围绕资金属性做好专项维修资金使用的探索

袁卫华

摘 要：在我国房屋维修需求不断增加的背景下，各地方也在结合具体情况进行维修资金政策的完善和优化，同时利用媒体等舆论力量来加强宣传，但是维修资金使用过程中也存在着各方面的问题。文章将以资金属性为出发点，对乌鲁木齐市维修资金使用工作进行探讨。

关键词：维修资金；房屋维修；资金属性

一、资金的属性

资金这一概念，一般说有两层含义：广义的资金，指社会再生产过程中生产、流通、分配、消费等环节中的货币形态。狭义的资金，指企业支配运用以进行生产经营的那部分的货币形态。资金在生产过程中又可划分为固定资金和流动资金。资金这一概念的本身并没有什么社会属性，决定资金社会属性的是掌握和使用资金的所有者的所有制形式。社会主义社会之所以使用资金这一概念，其目的是表明它和资本主义社会的资本有着本质的区别。资本体现资本家和工人在资本主义生产过程中形成的剥削与被剥削关系。资金则体现劳动者在社会主义生产过程中结成的合作互助关系。这种关系贯穿于国家同企业、企业相互之间和企业与职工之间的全部经济关系。但是资本主义国家里经营工商业的资本，有时亦称为资金。资金首先是一种货币形态，或者说，资金是货币的转化形式，即货币只有在生产过程中生产、流通、分配、消费等环节中或在企业生产经营活动中，货币才转化为资金。货币作为一般等价物是一种特殊商品，从而，资金也具有特殊商品的属性。一般商品是用来交换的劳动产品，是使用价值和价值的统一体。因而作为特殊商品的资金，也必然有其特殊的用作交换的性能，和其有特殊的价值与使用价值的属性，物业专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

二、专项维修资金使用面临的困境

现阶段，乌鲁木齐市专项维修资金使用存在的问题主要体现在以下几个方面。

（一）业主转嫁与物业公司或邻里之间的矛盾

在实际生活中，业主会因物业费的收取、小区车辆的管理、环境卫生的维护、小区治安等方面出现的问题与物业公司产生矛盾。业主相互之间也会因生活习惯、文明程度、沟通方式等方面产生摩擦。所有矛盾和摩擦如果没有及时通过合适的渠道解决，维修资金使用申请表决往往就变成矛盾的“替罪羊”，业主会将与物业公司或邻里之间的矛盾转嫁到维修资金使用申请中，致使维修资金使用申请无法有效进行。

（二）物业公司缺乏相应的专业人员

物业公司申报维修项目、制定维修方案、组织招投标、签订工程合同、监督工程质量、审核工程造价都需要具备相关的专业知识和管理经验，具有很强的专业性。而物业公司普遍缺乏专业技术人员，制定的维修方案往往受到业主的质疑，尤其对工程质量、工程造价方面缺乏相应的专业知识而无法进行有效管理。在工程施工中，物业公司也很少聘请专业的工程监理机构和工程造价审计机构对工程质量及工程造价进行监理、审核，专业知识的匮乏势必会损害业主的权益，增加了业主对维修资金使用安全的质疑。

（三）监管上存在的问题

一是对维修资金使用中的违法违规行为，缺乏有效的制裁措施，特别是对业主委员会或业主委员会部分成员因故意或过失侵害业主权益的行为，譬如，不征询业主意见就使用维修资金，拆分支取以规避审价，不公布维修资金账目，支取维修资金补贴物业费等，缺乏具体可行的制约措施和明确有效的责任追究机制；二是对业委会不作为，而导致物业共有部分发生损坏后无法使用维修资金的情况，缺乏制约手段和救济措施。常发生于业委会换届改选期间，新一届业委会未选出，老一届业委会不愿再承担使用维修资金的责任，以及业委会成员集体辞职，小区维修资金暂时无法使用等。

三、解决对策

通过以上的分析，可知乌鲁木齐市物业专项维修资金使用存在着多方面的问题，针对以上问题，具体可以通过以上几种措施予以解决。

（一）采用多种途径，引导业主正确掌握维修资金使用政策

通过多种渠道大力宣传维修资金使用政策，消除业主对维修资金使用的误区。一方面需要业主通过网络、报纸、书籍等渠道自身加强维修资金相关知识的学习，另一方面维修资金监管机构也要做好维修资金使用法规、政策、程序的宣传工作。可以给业主发放宣传单、便民手册、组织社区居民现场座谈、也可通过报纸、雜志、网络、广播、电视等媒介广泛宣传维修资金使用相关知识，使业主对维修资金监管工作有一个全面、正确的认识和了解。

（二）引导物业公司熟练掌握维修资金使用政策、流程

物业公司应主动加强维修资金业务学习，提高自身综合素质。乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办也要倡导物业公司工作人员加强学习，熟练掌握维修资金使用政策、流程，把维修资金使用政策吃透。维修资金监管部门可有步骤地分批对物业公司相关人员进行业务培训，必要时要求维修资金申请支用人员持证上岗，以促使申请人员熟练掌握办理流程，提高维修资金支用申请办理效率。另外，建立维修资金监管部门业务培训制度。定期对维修资金监管部门审核人员进行业务工作培训，提高审核人员自身业务素质，以应对日益繁重的维修资金使用审核工作及对新问题、新情况的综合解决能力。可采取专业技术与工作素养培训相结合的方式，提高审核人员整体业务素质及工作沟通、协调能力，深挖内部潜力，强炼内功，才能在审核人员不足的情况下提高工作效率，完成繁重的维修资金审核工作。

（三）创新监管模式，明晰监管措施，多头并举做好房屋维修

一是紧紧依靠科技进步，完善维修资金管理信息系统，提升预报预警功能，加大业主自治管理平台应用，拓宽业主决策途径，扫清业主决策的时空障碍，保障业主决策的真实性、可靠性。二是充分发挥业主自治及公共责任意识，形成权利与义务对等的运行机制。业主是小区的主人，小区的公共管理事务应该小区全体业主说了算，但业主具有独立性和分散性，或对政策不了解，或时间和精力跟不上，业主往往对公共管理事务的参与热情不高。履行责任与义务不主动，形成决议的效率低当事关切身利益时，对决议和程序又表示质疑。二因而要积极引导业主在小区管理中的主人翁地位，建立物业管理联席会议制度、协商调处机制等，使广大业主和相关单位有一个有效的议事平台，通过这个平台化解争议。三是积极推进业主大会和业主委员会制度，避免小区管理主体缺位业主委员会是监督物业服务企业和业主履行相关责任与义务的民间组织，它的职责是维护全体业主的利益当业主的合理诉求需要解决或利益遭到侵犯时，业主委员会应当予以协调处理全国范围来看，业主委员会成立的比例还较低，正是小区公共管理事务的执行机构—业主委员会的缺位，问题处理形不成合力，时间愈久，处理难度愈大等到业主委员会成立了，很多棘手问题也失去了解决的时机。要大力推进业主大会和业主委员会的成立，积极制定配套政策，建立业主委员会的长效运行机制。如明确业主委员会的法律主体资格，推进规章制度建设，倡导业主委员会职业化等。

四、结论

综上所述，受到多方面因素的影响，我国专项维修资金使用还存在着多种问题，基于以上研究，在今后的工作中，应当构建多部分联动监管机制，以充分发挥专业性机构的监管作用，通过权威性监管意见来保证房屋使用安全。

参考文献：

[1]孔秀琳.构建濮阳市住宅专项维修资金使用安全环境的对策建议[J].经济师，2016（08）