不动产登记中的几个难题及对策创新

王志青

不动产登记是房地产产权管理的核心环节。自我市实行不动产统一登记以来，解决了房地分设时存在的弊病与问题，更好地维护了房地产权人的合法利益，规范了房地产使用、管理秩序，促进了经济发展与社会稳定。但由于近年来房地产市场迅猛发展，房地产规划、开发、建设都较之以往有了较大变化，而不动产登记中的一些法规、技术和规范制订相对滞后，这也给不动产登记带来新问题。

笔者结合近年不动产登记工作中出现的几个难点问题，提出相应的处理意见，仅供参考。

一、住宅小区土地面积分摊问题

[存在问题]小区土地面积的分摊，实质上最终体现在维护小区内广大业主的利益和房地产管理实际操作的难易程度上。小区土地面积的分摊方式与小区土地的宗地划分有直接关系，按照目前我市有关规定，一般按小区宗地封闭与否划分为两类：1）小区宗地闭合（通常为新供地项目）的，按整宗地计算分摊，宗地内所有符合规划的建筑均参与分摊（地下建筑面积不参与分摊）。2）小区是开放式的（多为远年建设，没有明确的用地审批手续或未进行土地设定登记），按照小区内单幢建筑实际用地围墙或基础投影线外返1.5米划定宗地。

第1种分摊方法中，如宗地内配套建设的小学、幼儿园以及商业等也共同分摊，即使小学、幼儿园配套商业有单独用地范围（围墙圈建），只要规划没有单独供地的，均按建筑面积一并分摊。这样计算分摊产生的问题：一是只注重土地分摊的份额而忽视了土地使用的特性，单独建设的配套公建规划时往往并非按照本小区住宅面积一定比例计算得来的，对小区内公共部分（道路、绿化等）的使用情况也不相同，因此单纯按照建筑面积分摊，对全体业主是否合理呢？二是今后按规划再增建其他配套设施，就要取得全体业主同意，即使同意，重新计算分摊，重新换发房地产证也是一件难以做到的事情。第2种分摊，机械的制定外返1.5米划定宗地标准，对一楼带小院、住宅与其他建筑接建或配套公建有独立围墙的较复杂情况还是难以科学确定宗地范围。

2013年我市制定的登记规范明确小区分期建设的，待全部竣工后再计算分摊面积。虽解决部分由分摊引发的问题，但由于小区“全部竣工”时间及标准难以确定，实际上在此期间小区处于未分摊状态，这种情况随着小区建设进展有的长达数年，甚至由于开发商建设中断，无法计算分摊的情况。尤其对划拨方式使用土地的项目，如配套商业再转让时，由于无法计算土地分摊面积导致无法计算土地出让金情况，影响权利人合法权益。

既然土地分摊存在诸多问题，那取消分摊计算，由整宗地内全体业主共同使用土地，是否科学呢？一是一个小区成百上千户共用一个宗地号，不利于权属信息管理到套；二是对于现状补办出让等无法计算土地出让金份额。因此，不分摊同样存在问题。

[对策建议]依据民法的基本原则，权利可由一人所有，也可由多人共有，而共有又分按份共有及共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，业主本幢建筑按基底投影面积除以本幢建筑面积计算每户分摊面积，按份共有，将分摊面积标注在产权证上；其余共同使用的道路、绿地等不进行份额分割，共同共有，只登记不发证，登记簿记载“全体业主共有”。小区内单独用地的配套商业等单独计算土地使用面积，标注在产权证上。

其优点是：1）以幢分摊，登记操作简单，面积直观，易计算；2）公用部分只登记不发证，保护业主合法权益，为今后的基础建设腾出空间，不留后遗症；3）分摊计算后，一幢建筑一个宗地号，可在系统中将房地產权籍管理信息管理到套。

[政策创新]分摊方法需通过登记规范具体规定。

二、住宅小区地下空间登记问题

[存在问题]对于商品房开发住宅小区、办公楼等地下结建工程，地下开发利用作为地上权利的配套部分，其权利形态是：地下空间开发和地上开发权利人一致，其权利范围包括土地使用权人已取得该宗地地表至地下建筑物、附属物外围所及的范围。

地下结建部分与地上建筑物有着一定的关联，表现为两者垂直相连（与地面建筑连为一体），不垂直相连（部分相连，部分不相连），不相连（单独地下部分）三种形式。其中不垂直相连的情况最为复杂。如有的规划设计时，地上部分为不同用途的两宗（或两宗以上）土地，而地下部分却是共用一个基础设计的地下车库无法分割。这对以宗地为单位进行的房地产权属登记带来新问题。

虽然《物权法》已明确规定地上地下权利可分别登记，但由于目前我国权属登记尚处在二维空间阶段，即以地表宗地为单位进行登记，尚无单独的地上地下空间权利。因此，对于与地上建筑相连的地下空间，目前登记时凡与地上部分不是垂直相连的，都单独登记，但需与地上小区一并完成登记。对于地上为两宗地的，往往通过测量，将地下部分分别测成两个数据，但由于分割不合理或无法分割，造成登记困难。

[对策建议]1）通过立法，明确城市地下空间权利可单独设立，即可解决地铁等项目登记问题。2）对地下部分单独登记，宗地面积以规划审批的地下建筑投影面积为准，单独核发房地产权证，并注明“地下空间面积”。

[政策创新]地下空间与地表宗地分别登记需通过地方法规确认。

三、地籍调查问题

《物权法》第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例》第十六条，申请人应当提交资料包括不动产界址、空间界限、面积等材料。登记程序由过去的申请→调查→审核→登记→发证，改为申请→审核→登记→登簿发证。这标志着通过实行自我举证制度，把原来只有土地行政主管部门办理的地籍调查推向了中介代理机构，地籍调查不再是土地登记的法定程序之一，而变为土地登记申请之前的必要过程，其成果成为登记申请的必须要件。虽然通过推行自我举证制度转变了政府职能，方便了群众，提高了土地登记效率和社会化服务水平，但在新制度下如何做好地籍调查，在实际工作中还存在一些需要解决的问题。

[存在问题]1）专门从事地籍调查的中介机构有待培植。我市目前尚未有专门从事房地产权籍调查的专业机构，大部分调查均由测绘单位承担，但涉及组织指界特别是下达带有强制行政行为的违约指界通知书等工作更是无法进行，这对地籍管理造成一定影响。2）地籍调查资料的来源及获取方式。房地产权籍调查的最大特点就是每宗土地的调查（测绘）都与相临宗地有密切关系，或需调用相临宗地界址点，或需根据相临宗地发证情况调整本宗地界限，而不能单独形成成果资料。这些权籍调查资料全部在登记机构保存，如果有专门从事房地产权籍调查的社会中介机构，如何调取这些相关资料？3）测绘单位及成果管理。地籍调查包括权属调查和地籍测量两部分内容。以往地籍调查作为土地登记的一个程序，往往由登记人员负责调查，测绘单位负责测量，测绘成果由调查人员确认后使用。但地籍调查从登记中分离后，没有权属调查资料作为测量依据，单一的测量成果难免存在问题，而测绘单位的资料积累、资质水平等也无从管理，形成土地测绘市场混乱的局面。4）调查成果与登记的衔接问题。

[对策建议]1）建立完善调查机构，由市局（不动产登记主管部门）指定一个带有行政职能的事业单位负责行业管理，制定调查规范及技术标准，对接调查数据的管理与使用，同时实行土地登记代理人制度，使调查走向规范化道路。2）改行政行为的指界规定为平等的民事行为规定。具体可按照以下原则定界：已办理土地登记的，以登记界线为准；土地未登记，但已取得合法用地批准文件并核定用地界线的，以核定界线为准；有法院判决的，以判决定界为准；相临宗地均无用地手续的，双方协商用地界线；协商有争议的，可将争议区划出后，对无争议范围登记；单方无理由拒绝指界的，履行公告（通知）限期指界程序，否则单方定界。3）通过制定登记规范，对调查具体事项进行规定。对社会贫困及弱势群体申请调查，或因登记部门管理等原因造成调查成果需更正或重新调查的，应由市局指定的调查单位免费重新调查。

[政策创新]需通过地方法规，明确市局指定专门调查机构的合法性；明确指界为民事行为后，其结果在登记中予以认定的法律依据。

王春敏/责任编辑