宋朝的房地产市场有多火?
歷史上,房地产市场最活跃的时代,非两宋莫属。当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”。
为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤。南宋的洪迈观察到——
“士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣”。一个人从农村搬到城市,首先必须解决的就是栖身之所,或购房或租房,催生了一个火爆的房地产市场。
据包伟民的估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000—13000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间,甚至可能达到35000。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,东京与广州市区的人口密度为13000,北京约为14000。 换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。
如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。
难怪宋人要感慨说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地”。
租房族
由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸, 所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族”,有北宋名臣韩琦的话为证:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。”
欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”,相当于上议院议长兼国家直诉法院院长,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋,他曾写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”
当过御史中丞 (相当于下议院议长) 的苏辙,也买不起房子,一直住在出租屋。他的朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。”
直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”
在那个时代,连宰相都要租房子。朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使 (相当于副宰相) 杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,“步至其第,嗟悯久之”。
直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦舍而居”。
开发商
由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”
每个月15贯的租金收入还算是少的。南宋时,建康府 (今南京) 的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租至少有二三十贯。因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(另一个投资热点是放贷业)。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。
有些贪婪的官员,违规经营房地产业,如徽宗朝的宰相何执中,“广殖赀产,邸店之多,甲于京师”,“日掠百二十贯房钱”,每日租金收入有120贯,月入3600贯,是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害,“田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯”。
但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,经常积水,同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置,“据要会矣”。
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务”,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年 (1017年),汴京店宅务辖下有23300间公租屋;天圣三年 (1025年),京师公租屋的数目又增加到26100间。
宋政府设“店宅务”经营公租屋,目的有三:
一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入。
二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业。
三是为城市的中低收入者提供基本住房。
相对于私人放租的高档房屋,“店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为 500文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有3000文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。
房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的。
今人见识到的“限购”政策,其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋,希望将申购公屋的机会留给一般平民。
宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。
由于两宋时期大城市的房屋自住率不高,“租房族”数目庞大, 宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年 (1012年) 正月,“诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”。
不过,有时候,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年(1054年) 二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次”。但是,这里的“度”需要政府把握好,否则势必受到业主的抵制、市场的报复。
南宋末有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议:“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”
意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给別人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,人们对市场的定价机制并不陌生,如叶适认为,“开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?”
对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石:“王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。”所以才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调“贫富相资”的道理。
宋朝为何叫停“不动产登记”?
吕惠卿的“手实法”
北宋政府曾经在全国范围内推行过一次“不动产登记”,时为宋神宗熙宁七年 (1074年) 七月。此时新党领导的变法已经呈露危机,王安石在这一年的四月被罢去相位,离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事 (相当于副宰相)。正是在吕惠卿的推动下,朝廷下诏启动全民“不动产登记”——“手实法”。
按照吕惠卿的设计,这次“不动产登记”的程序如下:
首先,“预具式示民,令依式为状”,即由政府统一印制好“不动产登记”的标准格式,贴出来公告于民,要求民众按照格式自行填报自家的财产,包括名下房产的间数及性质 (自住还是出租),田产的亩数及性质 (自耕还是招佃),这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算,宋政府根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数,作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报,因此吕氏“手实法”又称“自实法”。
为了照顾自耕农的利益,宋政府又规定,在评估各户财产数目时,凡出租生利的田宅按足额计算,而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方,假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩,我的田宅都是自用,你因为搬到了城里,则将乡下的田宅都租了出去;再假设按市场交易价中位数,每间房屋值50贯,每亩田值20贯,那么在登记不动产时,你的财产将记为1150贯,我的财产则记为230贯——这个财产估价,将决定我和你要承担的不同税负。
然后,各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门,“县受而籍之;以其价列定高下,分为五等”,县衙门接收后统一登记造册,并按照居民的财产多寡,将居民划入不同户等。通常乡村户分五等,一、二等户为上户,三等户为中户,四、五等户为下户;坊郭户 (城市户) 分十等,前五等为上户,后五等为下户。这不是歧视,而是分配税额的依据。
然后,“参会通县役钱本额而定所当输,明书其数,众示两月,使悉知之”,即县政府根据户等划定各户的税额,不同户等所承担的税额是不同的,原则上,上户承担更多的税额,下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数,公示两个月。
可以想象,出于逃税的目的,肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策:鼓励民众相互监督、检举,“非用器、田谷而辄隐落者许告,有实,三分以一充赏”。你若发现亲邻隐瞒不动产,家有五套房却登记成三套房,那么政府欢迎你到官府那里举报,一旦查实,官府即没收隐匿的财产,并将三分之一奖励给你。
“手实法”的不良效应
吕惠卿推动的这次全民“不动产登记”,是宋政府推行“免役法”的配置工程。中国在唐宋之际,赋役制度发生了一个历史性的变迁—— 从人头税向财产税转化,从人身税(役)向货币税转化。必须承认,这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税,已经基本上跟人丁脱钩,改为按财产多寡分配税额;宋朝的役,也正在转化为货币税的形式,此即熙宁变法中的“免役法”:国家不再强制性征调人户服差役,而是由人户向政府纳钱,政府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。
免役钱的分配,跟居民财产挂钩。按“免役法”的设计,乡村户的一、二、三、四等户与坊郭户的前五等户,将按其户等承担不同份额的免役钱;乡村五等户与城市六等户以下免予纳钱。因此,启动全国性的“不动产登记”便显得极为必要,事关“免役法”能否公平地推行下去。
但是,吕惠卿的“手实法”甫一出台,便引发巨大争议。变法派当然举手拥护,如王安石的支持者蒲宗孟就对“手实法”大加赞美:“近制,民以手实上其家之物产,而官为注籍,以正百年无用不明之版图,而均齐其力役,此天下之良法也。”但保守派以及另外一些变法派官员则极力批评“手实法”,知密州的苏轼甚至抵制“手实法”在密州的推行。
在反对者看来,“手实法”最大的问题就出在“许人纠告”的环节上。谏官范百禄质疑说,“造簿手实,告匿有赏,为是法者,欲民之均,推而行之,恐不如法意,至于骚动。人户虽有手实之文而未尝行,盖谓使人自占,必不尽数供通;而明许告言,则家家有告讦,人人有仇怨,礼义廉耻,何可得哉?”
苏轼给宰相韩绛写了一封信,直陈“手实法”不可推行:“今又行手实之法,虽其条目委曲不一,然大抵恃告讦耳。昔之为天下者,恶告讦之乱俗也。……夫告讦之人,未有非凶奸无良者,异时州县所共疾恶,多方去之,然后良民乃得而安。今乃以厚赏招而用之,岂吾君敦化、相公行道之本意欤?”
变法派干将之一、御史中丞邓绾也上书反对“手实法”,称吕惠卿这么蛮干,“徒使嚣讼者趋赏报怨而公相告讦,畏怯者守死忍饿而不敢为生,其为法未善可知矣”。
总之,这些宋朝士大夫认为,一项立法若具有激发人性之恶的负面效应,则是恶法无疑。“手实法”尽管可以纠正民众隐匿财产之弊,但鼓励告密,必会败坏人心,破坏公序良俗,即使国家能多收些税金,也是得不偿失。而事实证明,他们的担忧并非没有道理,在推行“手实法”的地方,果然出现官吏扰民、奸人告讦之风。
但是,如果宋政府不“许人纠告”,则又无法及时发现民众隐瞒财产的行为,进而只能眼睁睁看着一部分居民逃税漏税。在当时来说,这是技术上的两难,就看政府如何取舍了,是以多征收若干税为重,还是以维护社会良俗为重。
宋神宗最终选择了后者—— 在朝野上下强烈反对“手實法”的舆论中,熙宁八年 (1075年) 十月,神宗皇帝罢去吕惠卿参知政事之职,并下诏:“闻东南推行手实簿法,公私烦扰,其速令权罢。”吕惠卿推动的全民“不动产登记”制,大约只维持了一年时间,便被朝廷叫停。这也意味着宋政府宁愿容忍治下的民众隐匿财产、逃避赋税。
另一项“不动产登记”
吕惠卿的“手实法”是一项积极的“不动产登记”制:要求全国每一户都必须向政府申报财产,登记造册。如前所述,这一“不动产登记”制最后被叫停了。不过宋朝还有另外一项相对消极的“不动产登记”制,却一直坚持了下来,那就是田宅产权流转过程中的登记制。
宋代是一个允许土地与房屋产权自由交易的时代,田宅的换手率非常频繁,以至有“贫富无定势,田宅无定主”之说。而交易时所订立的契书,便是田宅产权的凭证,也是具有法律效力的文书,一旦发生产权纠纷,闹上法庭,法官通常都是按照契书作出仲裁,“交易有争,官府定夺,止凭契约”。
宋初,田宅契书并无标准化的格式,全由交易双方随意书写,因此,难免出现大量不规范、不明晰的田契、房契,频频引发产权纠纷。针对这一情况,太平兴国七年 (982年),开封府的司录参军事 (法官) 赵孚向朝廷提了一个建议:“庄宅多有争诉,皆由衷私妄写文契,说界至则全无丈尺,昧邻里则不使闻知,欺罔肆行,狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院,集庄宅行人觽定割移典卖文契各一本,立为榜样,违者论如法。”即建议政府知会各地的房地产交易中介 (庄宅行人),订立田宅交易的格式合同,作为标准的交易契约文本。宋太宗采纳了赵孚的建议,在田宅交易中推行标准化合同。
但是,田宅交易普遍采用标准化合同之后,还是会出现产权争议与法律纠纷,因为当时的标准化合同为一式两份,年深日久,有些人难免会不慎遗失了契书,又有些贪婪的人会故意隐没契约,或者干脆伪造假契,妄告他人侵占田宅。于是在宋真宗乾兴元年 (1022年),开封府又向朝廷提建议:“今请晓示人户,应典卖倚当庄宅田土,并立合同契四本:一付钱主,一付业主,一纳商税院,一留本县。”朝廷批准了开封府的提议。自此,宋朝的田宅交易契约必须一式四份,交易双方各执一份,另一份留在商税院,作为缴纳田宅交易税的凭证,还有一份上交县政府,由县政府登记造册存档。
这份由县政府造册存档的田宅交易契书,叫做“砧基薄”,相当于不动产登记档案。今后交易双方若发生产权纠纷,法庭只要调来“砧基薄”,便可判断争议产权的归属。契书很容易伪造,“砧基薄”保存在政府的档案室中,要造假就非常困难—— 除非你将政府买通,配合你造假。并不是说这完全不可能,但伪造的成本无疑非常大,大到没必要造假。
宋政府之所以坚持在田宅交易中推广“砧基薄”,固然有保障征收到交易税的考虑—— 按宋朝法制,所有的田宅交易都必须完税,税率为“每千输四十”,即4%;完税之后,由官方在契书上加盖红印,称为“赤契”。只有赤契才具有法律效力,民间为避税而私自订立的田宅交易契约,叫做“白契”,白契是不受法律保护的。显然,只有完税后的赤契,才能够录入“砧基薄”。不过,我们也得承认,宋政府推行“砧基薄”的主要目的,还是为了保护基于合法交易的田宅产权,防止不法之徒伪造契书侵占他人田宅。
相比之吕惠卿的“手实法”,“砧基薄”显然比较消极,很大程度上只能依赖民间田宅交易者的自愿—— 也就是说,如果交易者出于避税考虑,宁愿签订白契,政府一般是没有办法的。尽管政府也在想办法打击白契,但只要交易者不企图在出现产权纠纷时寻求法律仲裁,政府便无法确知他们的交易是违规的。今天的“小产权房”之所以能够进行私下的交易,个中道理也一样。
以今天的目光来看,宋朝的“不动产登记”制度,不管是被叫停的“手实法”,还是一直施行的“砧基薄”,其实都有它们的合理性。但政府推动“不动产登记”到底是为了保障征税,还是为了保护产权,则关系到这套制度将获得支持,还是会受到抵制。保障税收与保护产权当然并非必然冲突,不过,如果要说哪一个需要优先考虑,无疑应当是产权保护。这也是宋朝“不动产登记”留给后人的启示。
(选自《原来你是这样的宋朝》/吴钩 著/长江文艺出版社/ 2016年9月版)