基于云平台的共享物业服务

■ 张文军 Zhang Wenjun

1 背景

自1999年建设部颁布《物业管理条例》后，我国物业管理步入快速发展阶段。截至2014年底，全国物业管理面积为164.5亿m2，从业企业数量10.5万家，收入约3 500亿元，分别比2012年增长13.5%、48%、16.7%[1]，发展迅速。但由于物业管理行业起步晚、规模小、增长快，在发展过程中，遇到了以下问题：①服务及时性、高效性、积极性等不足，使得客户对服务质量不满意；②物业从业人员素质不高，普遍缺乏专业人员；③因需要大量人员，导致成本偏高，使得物业管理公司利润偏低；④因盈亏问题，物业管理公司不愿意服务体量小的住宅物业区。

2 共享物业服务模式

上述问题中，解决的根本是提高物业管理的专业服务质量，并降低物业管理成本。根据对上海地区物业管理公司的调查，物业公司管理人员占11%，专业服务人员占89%[2]。其中，多层建筑物每10万m2配置36人左右，高层建筑物为76人左右。按照上海市2016年职工的年工资水平78 045元，以及目前的物业缴费水平和比例，物业管理公司基本上微利。从规模效益理论来说，物业管理服务行业技术成熟，可以采用增大服务规模，提高服务质量来增加效益。受限于所服务的物业建筑规模，一般来说达不到最佳状态，且物业管理公司服务的各个物业处存在一定的距离，无法共享公司的资源。

为此，本文提出共享物业服务的概念，也就是相邻物业点可以共享本片区的物业服务资源，比如社会上专业服务公司提供的维修员、绿化员、保洁员、保安员等，甚至管理员等。通过社会分工，提供专业服务，同时服务相邻多个物业点，达到规模效益，降低成本。这对业主来说，也可以降低解除不满意服务企业的门槛。

2.1 共享物业服务模式与传统模式的区别

与传统的物业服务模式相比：①共享物业服务模式租用社会提供的专业服务，无需再自己组建操作人员团队；②业主可以自主选择是否聘用物业管理公司，且所需的物业服务可以分别向社会专业服务公司购买；③新模式可以通过云平台体系扩大服务规模，达到盈亏平衡点（表1）。

2.2 共享物业服务模式的实现

实现共享物业服务模式，一是需求方与供应方的信息对接，对接的信息必须真实，响应及时、有效；二是保证服务质量及交易安全的保障机制，可通过建立整套组织、法规、评价、交易等体系来支持；三是需要第三方互联网技术平台的支撑，可通过网上平台进行相关资源的协调、计划、反馈、结算等来实现。共享物业管理服务模式的核心，就是基于互联网的电子商务平台。

3 平台架构方案

共享物业管理服务的平台架构涉及功能组成、技术构建、平台实现等，限于篇幅，本文只粗略讨论整个平台的总体功能、架构和实现途径。本方案是在笔者研究物业停车共享模式的基础上提出的[3]。

3.1 平台功能

平台功能分为业主模块功能、物业管理公司模块功能、社会专业服务方模块功能、业主委员会或居民委员会（简称业委会或居委会）模块功能、平台基础服务模块功能等5个部分。表2较为具体地描述了各个模块的业务内容。

3.2 平台架构

平台的技术构架从用户层、接入层、业务层和数据层4个方面来组建。整个云平台的系统架构如图1所示。

3.2.1 用户层

用户应用包括两大部分：一是基于APP的各个客户应用，有物业管理公司、服务人员、业主、平台运营方等；二是基于PC端的各个客户应用。

3.2.2 接入层

接入层是实现安全的技术接入，并能以最小流量完成任务。

3.2.3 业务层

业务层的业务调度是整个平台的核心业务逻辑；策略引擎能灵活进行业务模式的调整；WEB集群则对应着用户应用端的各个服务。

表2 平台功能组成

表3 物业服务共享云平台技术实现

图1 平台架构示意图

图2 业务调度算法模型

图2是业务调度的算法模型，依据位置区现有的资源（包括专业服务人员数量能力、工具等），通过能力模型计算出服务水平和规模；匹配策略用来解决能力与需求的对接；费用模型可以灵活定义各个服务的收费方式。

3.2.4 数据层

数据层提供数据服务，包括结构化数据和非结构化数据。

3.3 基于云平台的实现

这里的云平台侧重于在公有云基础上建立所需要的业务平台，充分利用公有云所提供的计算、存储、网络、安全等共享资源，来实现共享物业管理服务的功能。共享不仅仅是成本降低，更重要的是专业分工，促进细分工作的精进创新。采用云平台来实现整个物业服务共享，有3个优势：①具有强大的业务扩展能力，可以应对业务迅速发展的需要；②在技术层次充分利用社会IT专业服务资源，有利于优势互补；③提高解决方案的可靠性、可维护性和高效性。表3是物业服务共享云平台的技术实现[4]。

建立云平台上的共享物业服务系统，可以实现我们所设计的新模式下的物业管理，相邻的小区、办公楼、单位等可以较低成本聘用同一家物业管理公司（也可以不聘用），物业管理公司仅提供基本的协调管理等功能，专业服务则分包给社会专业服务公司，也可以由业主委员会（或单位）直接与社会专业服务公司签约。业主委员会（或单位、居民委员会）、业主、物业管理公司、社会专业服务公司通过平台进行业务对接。

4 结语

采用基于云平台的共享物业管理模式，实现了社会专业分工的更加细化，提升了服务质量；增大了服务规模，降低了服务成本；同时，业主（业主委员会、单位）拥有更大的供应商选择权，减少了与物业管理公司的纠纷。

参考文献：

[1]中国物业管理协会． 2015年物业管理行业发展报告[J]．中国物业管理, 2015(10)．

[2]上海物业管理行业协会． 上海市物业管理行业现状[J]．中国物业管理,2010(1)．

[3]马民等．住宅小区对外停车位信息采集系统的研究和实践 [J]． 住宅科技 , 2009, 29(9)．

[4]田人合． 基于云计算的小区物业维修管理系统设计与实现 [D]． 西安 ：西安科技大学 ,2014．