成都房地产市场调控政策及影响分析

董建明

摘要：本文分析了成都市2016年房地产调控的背景，总结了两次调控政策的主要内容，并就调控政策对成都市房价走势及天府新区建设的影响进行了研究。本文认为此次房地产调控手段完备，力度较大，可以有效控制房价上涨，但不会造成房价的大幅下跌，同时有利于天府新区及成都市经济的可持续发展。

关键词：房地产调控；限购；房价；天府新区

中图分类号：F293.3

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2016）036-000479-02

一、成都市出台房地产调控政策的背景及政策内容

2016年以来，在居民投资渠道单一，购房信贷政策放宽等的影响下，成都的商品住宅去库存取得了很好的成果。年初很多陷入资金紧张的房地产企业，在前二至三季度就完成了全年的销售目标，资金压力大大缓解。但销售的火爆及在售房源的减少，也导致房价的大幅上涨。很多房地产商玩起了坐地起价、捂盘惜售的手段，导致很多处于观望状态的购房者转化为实际需求，进一步加剧了成都住宅市场的供需矛盾，推升了房价。尤其是成都高新区南区及天府新区，在天府新区及成都“一城双中心”发展战略的带动下，吸引了大批改善需求及投资甚至投机资金，房价飙升了30%一50%，甚至翻倍，增幅远远大于成都其他区域，引起了很大的社会争议。很多大型开发商认为成都的地价及房价仍有较大的上涨空间，利用资金优势大肆拿地，导致地王频现，有些地块的楼面地价甚至超过了周边房价，坐实了居民对高房价的预期，大有房价升势不止的景象。

为控制房价上涨，成都市政府连续出台了两次房地产调控政策，并在土地拍卖上采取了较强的管制措施。2016年10月1日，成都市政府出台政策，在十区一县（包含高新区和天府新区）实施限购，规定同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房；购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。此次调控对房价有一定的影响，但并未根本扭转市场对房价上涨的预期，尤其是高新南区、天府新區等热点区域，房价走高预期不减，甚至挤压了其他区域的房产需求。为此，成都市政府于2016年11月17日出台了年内的第二次房地产调控政策。这次政策的主要内容可以分为四大类：

（一）增加土地供应，控制土地价格。具体内容有：1.公布全市经营性建设用地出让3年滚动供应计划，稳步增加住宅用地供应规模。2.坚持“净地出让”，加快出让宗地周边市政配套设施建设。合理确定经营性用地出让起始价，对溢价率超过60%的，竞得人须在三个月内交清全部土地出让价款。3.建立购地资金来源审查机制，严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，房地产企业债募集资金不得用于购置土地。以上政策“增供应、降杠杆、稳地价”，管住了房价上涨的源头。

（二）增加新房供应，抑制房价过快增长。1.加大促建力度，增加有效供给，已拿地的要按期开工按期完工，具备销售条件的要及时销售，并对开发商办理预售许可证的面积进行控制；2.加强商品住房价格指导。要求开发商根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格；对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受价格主管部门指导的开发项目，房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案；且申报价格一经确定不得上调。以上政策管住了开发商囤地、捂盘、乱涨价等行为。

（三）调整购房信贷政策。公积金贷款一套房首付提高至三成，二套房提升至四成；商业住房贷款方面，成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%；公积金及商业住房贷款对居民家庭购买第三套及以上的，均不提供贷款支持。以上政策可以限制高杠杆购房行为，切断炒房者的资金来源。

（四）热点区域加大限购力度。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发[2016]37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。这一政策极大限制了上述区域的购房需求。

以上四类政策从“增供给、稳地价、减杠杆、控需求”四个角度，控制成都市尤其是成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的房价，手段完备，力度大，堪称史上最严。若能有效执行，对房价必定有很好地控制。

二、成都市房地产调控政策对房价的影响分析

此次的房地产调控必定会对房价，尤其是高新区南区及天府新区成都直管区的房价造成一定程度的打压。

首先，此次调控稳定了地价，房地产商借成本高提高房价的理由便不存在了，对于在售和待售的楼盘房价都会形成一定的压制。成都市政府2016年12月底拍卖的成都科学城890亩土地，对土地的开发持有方式、售价、销售对象以及业主转售都做了严格的限制。这些地块位置优越，销售价格则制定了普通住房6800元/平米、高端住房9000元平米的最高限，大大低于周边房价，对抑制周边房价起到了重要作用，具有标杆指导意义。

其次，此次调控抑制了购房需求。十区一县一人最多购一套房，高新区南区及天府新区成都直管区则只能是“本地户籍或工作的人+本地无房+10月1日限购后未在成都限购区域内买房”的人才可购买1套房，极大的限制了购买人群。由于高新区南区及天府新区面临严厉的限购政策，大批购房者被排除在外，房价可能会有一定幅度的回落；因限购被限制买房的购房者会有部分被挤出到其他区域购房，但这两个区域房价回落对其他区域的房价的影响会更大一些。

最后，在房地产调控政策下，有大量房源的开发商会加大促销力度，高价拿地的开发商面临资金压力，会加快新房上市，快速回笼资金。中小开发商资金链断裂的风险上升，需引起重视。对于购房者来说，房价上涨的预期基本消除，选择增多，部分需求会延后。

以上因素共同作用，会对房价造成压制，严重区域甚至会抹平高峰时的涨幅。

三、成都市房地产调控政策对天府新区发展的影响分析

笔者认为，成都此次房地产调控专门针对高新区南区和天府新区成都直管区出台严厉的限购政策，体现了政府对天府新区发展的重视，更体现了对天府新区发展规律的尊重。

天府新区作为新批准的国家级开发区，预计人口600万人，规划面积1578平方公里（236.7万亩），是中国西部地区的核心增长极与科技创新高地，潜力巨大，前景广阔。按照每亩100万元的投资额粗略测算，天府新区总投资额可达2.367万亿，占2015年四川全省GDP的78.63%，为成都甚至四川的长远发展带来了良好的机遇。但如果只看中短期效益，过度消耗政策红利，在基础设备及商业配套不完善的情况下推高楼价，则会使开发区房地产化，实业空心化，导致泡沫积累并最终破灭，贻害无穷。

房地产调控虽然会在短期内压低天府新区地价，减少政府的财政收入，但却有利于控制区域内的房价，有利于天府新区土地储备的逐步释放，为天府新区建设提供可持续的资金支持。同时，稳定天府新区房价会给先进入的企业及员工一定的政策收益，有利于企业长期发展，有利于提高员工收入水平，有利于企业吸引人才并留住人才，从而吸引更多的企业入驻天府新区，提升天府新区的经济实力，进而提升成都以及四川的整体经济水平。

四、结语

总的来看，成都的房价与中东部很多城市相比，仍处于较低水平。在西部大开发、一带一路及天府新区建设的支撑下，成都的房价不会出现大幅度下跌。此次房地产调控贯彻了中央对房地产市场发展的大政方针，有利于稳定房价预期，为成都及四川经济的长久可持续发展奠定了良好的基础，有重大的积极意义。