地产商的“小镇乌托邦”

罗丽娟

3月28日这天，浙江杭州未·来科技城热闹非凡。国际美食节、创意集市、科技品牌展、cosplay展、三国杀决赛、舞台剧等，一群年轻人的狂欢派对响彻在这3平方公里的核心规划区域。这片区域有个令人振奋的名字——梦想小镇，由时任浙江省长李强命名，而这天恰好是杭州梦想小镇的两周年生日。

作为浙江的“网红”和首批省级特色小镇之一，梦想小镇吸引了一大批拥有“创业梦”的年轻人汇聚于此。

入驻项目可享受最长3年的免租办公场地，水电、物业等费用的60%由小镇支付；小镇周边提供远低于市场价格的人才公寓配套，创业者根据学历每月可以享受300—500元的住房补贴；凭小镇发放的创新券，企业可免费享受小镇聘请的律师、会计等中介机构服务……

短短两年，梦想小镇累计引进上海苏河汇、北京36氪、深圳紫金港创客等知名孵化器及两家美国硅谷平台落户；集聚创业项目910余个、创业人才近8700名，其中累计90余个项目获得百万元以上融资，融资总额达34.5亿元人民币；集聚金融机构620余家，管理资本1350亿元人民币，形成了较完备的金融業态。同时，有3家企业挂牌新三板。

聚集在此的创业者，大部分为90后。“这里就是‘无经验、无资金、无技术、无场地创客的乐园。”在多数杭州年轻人眼中，梦想小镇未来还有更多的可能。

在这座两年前还只是12幢古老粮仓的小镇里，有一面“梦想之墙”，墙上用创业者的“金手印”拼成了一个“dream”字样，其中有马云的手印，其他则来自小镇优秀创业者。如今，还留着一些空白手印的位置，留给未来更多的“马云们”。

产城融合的“新衣”？

百度百科词条中对“小镇”一词的解释是：居民不多的集中地，比城市小一点，英语叫small town。一般在自然环境较好的地方，较偏僻。

然而“十三五”规划纲要提出，加快新型城镇化步伐，提高社会主义新农村建设水平，加快发展中小城市和特色镇，“因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇” 。

作为新型城镇化的探索，在中国经济转型升级的发展进程中，“小镇”一词正被赋予更具生命力的全新的诠释。

2016年年中，住建部、发改委和财政部三大部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出到2020年，将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

据不完全统计，全国32个省市自治区目前提出小镇计划的已经达到26个。其中，浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，政府和企业跃跃欲试。

2016年8月，碧桂园“产城融合战略”发布会上，科技小镇首次亮相。作为率先启动“小镇计划”的房企之一，碧桂园总裁莫斌介绍：“科技小镇是我们杨国强主席在国内的一个梦想，也是缩小板的森林城市。”在碧桂园的计划里，将投资千亿元，五年内造出“中国硅谷”的现实范本。

时隔半年，在今年3月的碧桂园业绩会上，当再次谈起“科技小镇”，杨国强告诉《21世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者：“为国家建立美好的小镇，这是我们的梦想。但是问题在于小镇的具体政策性，要与政府洽谈。”

杨国强透露，碧桂园首个科技小镇或在今年内落地。而对于其盈利模式和年内投入预算等问题，杨国强则以“很多方面我们在努力探讨”一带而过。

通过产城融合发展打造特色小镇，究竟有多少不可控因素？

把时间轴往前移动，早期的产城融合主要以园区和新城的形式出现。广州中新知识城曾经作为经济转型样板在2010年开工建设，规划面积123平方公里，其中规划建设用地面积60平方公里。按照最初的计划，未来20年，中新知识城将成为一座为50万人提供生活、工作、学习、休闲的城市，是集聚世界性知识型高端人才之城，以产业升级为契机，由过去粗放型经济转向集约型经济的产业区。

中新知识城相关负责人此前告诉《21CBR》记者，中新知识城在技术方面引入新加坡高端技术，例如节能水利系统。同时，在腾飞园打造国际性的创客空间和专业孵化器，“为了留住高端技术人才，我们会同时打造宜人居住环境”。

广东省城市发展研究中心主任宋劲松曾表示，中新知识城地处广州的萝岗、增城交界处，很多土地尚未开发，能否吸引高端人才定居，将考验知识城的整体设计成功与否。

同时，目前国内保护知识产权的意识尚未完善，“在相当长的时间内，社会公众对知识产权的认可程度还不够”。长期研究知识产权问题的原中南财经大学校长、知识产权研究中心主任吴汉东表示。因此，中新知识城期望在保护、服务和产业发展中起到引领作用，似乎还任重道远。

另外，作为精准高端技术产业招商引资的盘子，对于人才的需求量大，对于人的需求量则不大，而其所在区域范围内，目前居住的多数仍是原住农民。曾经有媒体报道如此描述中新知识城：当规划之笔划到这里时，农民“洗脚上田”后，除了部分偶尔骑摩托出来搭搭客外，多数人都选择了在家里闲着。

这张以产城融合造出来的大饼，或者还有点吃不消。

如今，产城融合掀起巨浪热潮已经有了新面貌——特色小镇。

说到小镇的故事，不得不聚焦到浙江省。浙江的特色小镇，无疑是现在全国的成功范本，以至于成为多地扎堆来考察学习的对象。“浙江省发改委城乡体改处至少已接待过考察团50多批，加上全省地市级的，约有1000多批。”当地负责人表示。

春江水暖鸭先知。2014年8月，阿里巴巴赴纽约上市，察觉到即将迎来互联网创业热潮的浙江省政府主要领导，在余杭划出一块地专门集聚互联网创业人才和风险投资机构，打造一个低成本的互联网创业小镇——这就是今天的梦想小镇，也是浙江特色小镇的源起。梦想小镇采用“互联网创业青年+风投资本”的大孵化器模式，渐成雏形。

梦想小镇运营了两年多，一共投入30多亿元。“投入这么大，政府能从其中得到什么？这些创业公司，几年内恐怕没有多少税收吧？”在今年2月梦想小镇接待的一场座谈会上，有人提出质疑。

“不要说税收，销售收入可能都没有。”一位梦想小镇招商局负责人如实回答，“梦想小镇算的是大账，如果算小账的话，永远都是亏的。”杭州余杭区政协副主席、未来科技城管委会常务副主任赵喜凯也表示，政府要淡定，不应该追求短暂的收益。

2015年6月，首批37个浙江省特色小镇创建名单公布。统计数字显示，2015年，浙江首批37个特色小镇固定投资达到478亿元，税收收入53.09亿元，全年旅游接待人数2768.61万人次，共入驻企业8776家，全年工业企业主营业务收入352.18亿元，服务业营业收入629.89亿元。半年之后，第二批浙江省级特色小镇创建名单紧跟着出炉。

浙江为何大力发展特色小镇？业内人士分析，浙江工业经济总量里70%都是传统产业，亟待改造提升；另一方面，新经济时代，必须培育新的产业，形成经济转型升级的新动能。浙江找到的办法就是培育特色小镇，以产业的有效投资推进浙江的产业经济转型。

与此同时，让人不得不关注的是，随着杭州几大特色小镇的发展，其周边的地价和房价均有不同程度的提高。“2015年我到这一带看房子，当时周边均价仅为1.3万元/平方米，等我转了一圈再回来，如今余杭一带的房价已经是2.8-3.1万元/平方米。”一杭州买房客向《21CBR》记者抱怨。

房地产的“掘金点”？

如今，全国上下席卷了一阵造“小镇”之风。面对如此庞大的市场，地产商们不仅纷纷入局，更将“小镇计划”列入其2017年的重要战略规划。

继斥资2500亿在马来西亚造梦后，碧桂园再豪掷超千亿，计划5年内打造“中国硅谷”——科技小镇。去年8月的启动发布会上，碧桂园助理总裁向俊波介绍，集团将重点选取一二线城市的周边土地和项目，投入建设10个智慧生态科技小镇，未来创造出不少于600亿元的年产出和60亿元的税收收入。

与一边建一边卖的房地产开发不同，科技小镇一开始就打算“狠下心”——全面开工。“我们不会先建一些房子，然后拉了资金再去做产业。我们是园区和配套同步进行，用我们的实力一步到位，建成一个硬环境，同步打造软环境。”碧桂园总裁莫斌显得信心十足，声称将打造成世界独一无二的科技小镇，给入园者最好的环境，“可以给大家声明，我们这次决不是做房地产，真的是做产业。”

随后发力的是华夏幸福，2016年9月，华夏幸福发布公告，宣布与南京市溧水区经济开发区管理委员会签署《合作备忘录》，为其定制特色小镇开发建设方案。

华夏幸福已经在环京津周边区域的大厂、香河、环上海区域的浙江嘉善等地分别打造了影视小镇、机器人小镇、人才创业小镇。此外，根据公司公告，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇等项目也将陆续推出。根据华夏幸福最近公布的计划，将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域的大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

实际上，在业内看来，华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。自2002年起，华夏幸福就被引入固安，以“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，推动固安的经济发展。

在产业新城的建造和运营方面，华夏幸福的园区业务主要为园区托管和代建业务。园区土地所有权基本属于地方政府，华夏幸福只是签订园区托管协议，并在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期的运作、维护工作。

对于此模式，有分析人士指出，华夏幸福省去其他传统模式下土地前期购置成本，将原本的土地成本用于园区建设，并分享园区成熟后的后期收益。这使得华夏幸福可以在相对短的时间内实现园区的快速建设和有效的异地复制。

但是，迄今為止，在产业地产这笔生意上，万科、绿地、碧桂园、绿城，包括最早介入产业地产的华夏幸福，都未能找到成熟的盈利模式。

基于此，时代地产集团董事会主席岑钊雄在去年年底公布国内首个城市运营4.0“价值城市”模型，并发布了其产品蓝图——“时代未来小镇”，试图“革”这场命。该模型的核心为价值合伙人，城市各方参与者都可以“共享城市发展红利”，城市“住户”变身为城市“用户”，发展商也变成城市综合运营商。

同时，这家规模仅300亿的房企，宣布未来5年内将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。只是，项目落地还未有时间表，“目前我们在广州、佛山、东莞、中山签署了相关合作意向”。岑钊雄在2月举行的年度业绩会上透露。

此外，比较值得关注的还有蓝城集团开发的农庄小镇，在浙江嵊州施家岙起步。蓝城集团执行总裁傅林江曾对媒体表示，蓝城集团董事长宋卫平计划在十年内打造100个小镇，实现万亿销售。雄心勃勃的“百镇？万亿”计划，显然再次把“小镇”话题推上了风口浪尖。在这之后，带着项目到傅林江办公室谈小镇合作的委托方络绎不绝。

这波小镇计划来势汹汹，一瞬间，似乎所有人都站在了风口上。在房企纷纷选择“产城融合”谋求转型之路的当下，房企们巨资投下的“小镇计划”，终将成为城市升级的现实范本，抑或是再创一座空城？

小镇“热”的忧思

“特色小镇强调的发展理念，不能仅仅当成一顶好看的‘帽子，要进一步明确特色小镇的培育理念、方法和路径，坚决不能违背初衷。”住房城乡建设部总经济师赵晖在今年3月的全国特色小镇培训会上如是说。

根据克而瑞的报告，房企扎推打造小镇战略，除了行业利润下滑，寻找新的增长点之外，政策推动是其中因素之一。另外一个重要因素则是由于目前一线城市和核心二线城市的拿地成本越来越高。业内人士表示，不排除有部分房企打着小镇的旗号，意在变相低价圈地。

易居中国执行总裁丁祖昱也曾在其自媒体号上公开表态，无论是商业地产还是文化旅游地产抑或是产业地产，房地产开发商的转型依然很难从传统的住宅开发理念中走出来，披着小镇的外衣，实际上还是房地产开发的内核。

目前，房企们试水的特色小镇，主要集中于产业新城、文旅小镇、农业小镇、科技型服务小镇几大领域，不过却呈现严重同质化的倾向。

“小镇建设最重要的环节，关键是明确产业的规划。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，适当挖掘骨干和团队做产品研发的同时，也应该有一个精致的品牌推销做法，继而实现小镇文化和产业要素的紧密结合。

“国内现有的一些小镇，从街头到街尾几乎都在卖小商品，而且商品类别雷同。”熙定资本CEO王磊在接受《21CBR》记者采访时表示，虽然经过较长时间产业地产的发展，但目前在国内看到的仅为小镇1.0版本。

在支持小镇发展的方向上，各地政府正采取投资、补贴、奖励等方式。“政府无论是引导基金或是鼓励创业，落到当地的是税收、就业、城市名片影响力等，小镇也是如此。”王磊表示。

对于小镇的盈利模式，东方花旗创新与金融机构部总经理方原草建议，应通过更多的方式探索，“例如浙江所做的小镇，多数为政府或者开发商牵头，那么其中就可以和各家机构进行合作，以出让、REITs或者资产证券化的形式退出。”

不过，多位业内人士表示，缺资金是当前特色小镇面临的核心问题之一。受制于項目质量不佳、缺少商业模式以及政策瓶颈，不少金融机构都对特色小镇感兴趣，却敬而远之。“我们也在反思，为什么这么大的风口来了，我们一单都做不了。”一位基金公司负责人表示。

碧桂园曾经公开表示，短期内并不追求盈利。宋卫平也曾经表示：“做小镇如果只想着赚钱，那90%都会失败，做小镇一定要有念想！”

这也引起业界思考：如今小镇的建造模式、运营模式、盈利模式都在探索阶段，不久之后，当大规模大体量的小镇如雨后春笋般涌出，小镇市场将面临大量的库存和洗牌。