雄安的当下与未来

江寒秋

4月1日晚，没有任何官方预兆，一则“中共中央、国务院决定设立河北雄安新区”的重磅消息在西方“愚人节”这天的后半日突然面世，众人惊愕。“雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。”

消息一出，瞬间打破了沉寂许久的白洋淀——许多人上次听说白洋淀，还是在若干年前《小兵张嘎》的抗日故事里。

消息公布后，最先引起人们关注的自然是雄安的房价，不过，由于空前的制约措施，第一时间，房产虚热被及时按压，雄安新区态度明确：欢迎建设者，欢迎创业者，就是不欢迎“炒房者”。那么，雄安新区真正的“热点”应该在哪，雄安的未来是否与你有关？

雄安的房价

在政策发布后，一天时间雄县、安新县、容城县，这三个曾经不为人知的县城，迅速刷爆头条及朋友圈。然而，跟着这三个地名一起大热的还有大批炒房客的炒房热情。小长假期间，前往雄安新区的道路上挤满了外地车牌的车辆，当地的宾馆已人满为患。自然不是为了旅游，他们来的目的只有一个：买房。

但炒房客的如意算盘却面临落空。目前新区所涉河北省三县都已经冻结全部房产过户，本地人、外地人都无法买房。

空前严厉的反炒房措施，让炒房团们可能空手而归。实际上，从2014年起，雄安新区涉及三县就开始大幅减少住宅用地供应，当年三县共出让了26幅土地，2015年三县累计出让15幅土地，到2016年减少至3幅，2017年以来已经停止了包括住宅用地在内所有土地供应。

据媒体统计，从2015年至今3年里，雄县、容城和安新三县共计出让15幅住宅土地，累计出让面积为202.7亩，无论与三县往年平均出让面积、还是同期周边区县相比，土地供应面积、尤其是住宅供应面积大幅减少。

雄县2016年共出让12幅土地，为雄安新区三县出让幅数最多的县城，总出让面积为2552.64亩，其中大部分为公共基础设施建设用地，占比超过96%，也就是说，真正经营性土地出让面积只有101.15亩，其中只有一幅土地是住宅用地。

交易资料显示，该幅住宅用地位于雄县大营村村南、立新路东侧，面积为22.81亩，成交价格为953万元，成交时间为2016年8月25日，开工时间为2017年9月27日，竣工时间为2019年9月27日，受让人为郭柏良。

安新县2016年累计出让6幅土地，其中4幅为商服用地，1幅公建用地，1幅住宅用地，共计出让面积为217.38亩，其中161.6亩2幅商服性质用地被保定凤阳家具科技有限公司取得，这2幅商服用地位于白洋淀北岸的安新县大王镇张六村。

1幅住宅用地获得方为河北力邦房地产开发有限公司，土地位于安新县正义路南侧，面积为12.8亩，成交价格为1884万元，签约时间为2016年11月8日，约定开工时间为2016年11月10日，这也是雄安新区最后一幅成交的土地。

2016年以来容城县共出让了两幅土地，而且均发生在2016年4月份，其中一幅工业用地，一幅住宅用地。资料显示，2016年4月28日，河北兆宇房地产开发有限公司以974万元价格获得位于容城板正北大街，面积为21.72亩，开工时间为2016年9月9日。

从三县土地交易方面不难看出，雄县最后一幅土地签约时间为2016年8月，安新县最后一幅土地签约时间是2016年11月，容县最后一幅土地签约时间为2016年4月份。此后雄安新区三县土地交易基本被停止。

高层对雄安新区印发的房价波动显然早有预案。在4月6日召开的京津冀协同发展推进会议上，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在会上明确，雄安新区的建设方向是绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区。在合理把握开发节奏方面要坚决做到七个“严”：严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨在接受媒体采访时表示，能否通过雄安探索出一条在发展房地产的同时，控制房地产价格，保障民众住房需求的路，“也是雄安新区的一个任务。”

多大的想象力？

雄安新区是京津冀一体化的重要一步。时至今日，京津冀一体化的推出已有3年。建设雄安新区是否是老生常谈？

国泰君安、安信证券、兴业证券、民生证券、广发证券、中信建投、天风证券和华泰证券等8大券商表示，雄安新区的推出意义深远。

天风证券认为，其一，定位之高罕见。雄安新区是继深圳特区和浦东新区之后的第三个全国意义上的新区。值得注意的是，深圳特区和浦东新区都是副省级单位，各自倾注了一代领袖的心血。其二，規模之大罕见，深圳特区总面积1996平方公里，浦东新区总面积1210平方公里，雄安新区远期规划面积2000平方公里。其三，用词力度罕见，新华社用千年大计来形容雄安新区的建设。这个词出现在官方新闻稿里尚属首次。

安信证券表示，谈及雄安新区这一主题，市场第一反应会觉得它是老主题，因为它是京津冀的战略的一部分。雄安新区主题属于政策驱动的主题，只要驱动力在加强，市场还是会有反应。同时，由于对标深圳特区和浦东新区，雄安新区更类似特区的概念。深圳特区和浦东新区成立之后均有非常多的特殊政策，所以这一新的含义在以前市场谈及京津冀主题时所缺乏的。

同时，雄安新区是有新意、级别高、未来还会有持续催化剂的主题。具体而言，当前雄安新区在市场看来还仅是一个框架轮廓，但在未来一二十年的时间里，它将是一个不断推进的巨大工程，诸多配套政策将由此产生。

国泰君安预计，新区建设将动用国家级别的资源和力量，其推进落地速度将大大超出预期。

雄安新区的建设，到底能有多大的想象力？有券商人士表示，深圳特区和上海浦东新区或具有参考意义。

根据新华社报道，在经济体量方面，深圳特区2016年底，GDP达1.95万亿元位居全国城市第四。在对外开放层面，深圳特区2016年进出口总额2.63万亿元，连续24年位居全国城市首位。产业升级方面，2016年高新技术产业实现价值1.92万亿元。

在经济体量方面，上海浦东新区2016年GDP8732亿元，占上海GDP比重高达31.8%，相比于1990年GDP年复合增长率约21%，占上海GDP比重增长23.7个百分点；在引入外资方面，上海浦东新区2016年实际利用外资70.4亿美元；在金融发展方面，上海浦东新区2016年各类金融机构累计超过1.1万家，金融业增加值占GDP比重高达27%。

多家券商表示，从对雄安新区的发展定位来看，区别于浦东新区定位国际经济、金融中心、贸易、航运中心等，深圳特区定位全国经济中心城市、国家创新型城市等，今年2月23日，在河北雄安新区规划建设工作座谈会上提出，雄安新区定位于绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区及开放发展先行区。可以看出，一方面，雄安新区重在发扬环境优良的自然禀赋，从生态建设上切入；另一方面，雄安新区重在配合京津冀一体化战略实现产业升级、对外开放的目标。

具体而言，针对雄安新区的建设，中央部署了七大重点任务：建设绿色智慧新城、打造优美生态环境、发展高端高新产业、提供优质公共服务、构建快捷高效交通网、推进体制机制改革、扩大全方位对外开放。在国家政策助推下，雄县、容城、安新三县经濟发展将直接受益于雄安新区设立，相关优势产业有望迎来增长。

哪些上市公司将受益？

雄安新区“刷屏”，哪些板块，哪些上市公司将由此受益成为市场关注的焦点。地产、建材、钢铁、机械、交运、环保、水泥、医疗等几大板块被8大券商看好。

其中安信证券认为，短期投资机遇由配套建设驱动，需要关注房地产、建材、钢铁等直接受益行业。从浦东新区和深圳特区的经验来看，开发阶段往往能够带动全产业链上中下游共同发展并且成效立竿见影，需要关注建筑、建材、钢铁、机械、电气、交运等率先发力的直接受益行业。同时，考虑到新区特区的建设要求并结合建材就近原则、钢铁集约效应等行业特性，往往在当地或附近具有密切业务联系的大型龙头企业获益明显。

中期投资机遇由鼓励政策带动，需要根绝自身定位关注发展特色和方向。在步入重点开发时期，新区或特区往往会按照既定的定位进行发展，提供相关行业一定的鼓励和优惠政策，因此需要关注在政策驱动下发展过程的特色和方向。

长期投资机遇由发展规划指引，需要关注后续扩容和转型升级。为了适应时代的新标准和需求，新区和特区的功能和重点往往会随着经济社会的不断发展进行扩容和转型升级。

其中地产股成为券商推荐的重头戏。

民生证券认为，尤其应关注产业转移带来的地产股的投资机会，就此投资，有三大层次。

一是规划区域内有或者预计有土储直接受益（华夏幸福481.2平方公里+京汉股份1500亩），二是京津冀区域升级带来的收入来源改善（荣盛发展+廊坊发展），三是后续或将推动中央特区建设（金融街西城112万方储备+北京城建127万棚改）以及新领导信任的城市综合运营商（招商蛇口将和深圳市政府开发前海2.9平方公里）。但值得警惕的是，就在4月2日有市场传言华夏幸福与保定政府和雄县政府签的合作已失效。