二胎全面开放对房地产市场的影响研究

于静婕+廖金霞+崔萌

【摘 要】自国家全面开放二胎政策以来，未来必将对房地产市场产生重要影响。一方面刺激了房地产市场的需求，而房屋的住宅结构、面积和框架结构必将有所调整，这也是对房地产市场的一大挑战。另一方面，许多一线城市和二线城市房价持续走高，也增加了房地产市场的不稳定因素，对房屋的供求造成较大影响。

【关键词】二胎政策；房地产市场；房屋结构与面积；未来发展

中国一直是一个人口大国，随着经济的迅速发展，综合国力的增强，对人才的要求也越来越高。然而，因为计划生育政策的良好实施，中国人口的增长速率缓慢，但中国也面临了人口老龄化，社会红利减少等重大问题。为缓解国内矛盾，十八届三中全会提出了二胎政策，江西省有望于2016年全面实施二胎政策。随着二胎政策的开放势必会影响一系列行业，而房地产市场也必将有所波动。二胎政策不仅影响房价的波动，也会对未来房屋结构产生影响。

住房问题一直与人们的生活息息相关。不少一线城市房价已经过高，普通工薪阶层已经难以负担。但房屋的市场需求弹性为零，人们不可能因为房价的上涨而放弃购入房屋。那么，随着二胎政策的到来，短期内房地产市场还不会受该新政策的影响，但从长期来看，人口的增长势必会对房屋有更大的需求。当需求大于供给时，价格则上涨，那么，购房问题也将愈加严重。

二胎政策对房地产市场的影响主要是两方面，一是居民因为二胎政策而对房屋需求的变化导致的房价波动；而是房地产商为应对二胎政策而对房屋结构的重新考虑。

首先，实施二孩政策对购房意愿的影响。第一，对房产数量需求的变化。因为家庭成员数量的增加，现有住房面积难以满足家庭成员的居住需求。因此，在经济条件允许的情况下，大多数生育二胎的家庭都有意愿再购置新房屋，为家庭成员获得更多的活动空间，避免住房拥挤，在经济条件薄弱的前提下，可以变卖现有房产，供房地产商重新改造，以便更好地符合居民的住房需求。结果，现有房地产市场需求明显增加，购房意愿较为强烈。第二，房子结构需求的变化。如今房屋结构多为两室两厅或三室两厅，如果增加二孩以后，或许短期内房屋结构不会变化，但是，随着孩子成长，大部分房产将向四室两厅发展，为了是给孩子一个独立成长的空间。若要考虑父母帮助抚养孩子，则需要更多的空间，增加了住房压力，也为家庭的经济带来不小的负荷。因此，房屋结构的变革成为房地产商在未来优先考虑的因素，如何节省空间，改变布局，达到房屋结构配置的最优化，成为未来房地产市场优胜劣汰的决定性因素。第三，对房产分配需求的变化。

二胎政策开放导致教育资源的供求不平衡，需求大于供给的情况较为严重。尤其是对学区房的需求明显增加，导致局部地区房价上涨严重，造成房价分布地域不平衡，甚至出现房价虚高状态。考虑到父母帮助照顾二胎的情况，缩进两家房产间距，则会导致部分小区房产需求数量增加。以上两点因素，成为影响房产分配的主要因素，也為房地产市场提高了新的契机。

另一方面，房地产商因二胎政策对房屋的建造的新考量。随着对房屋面积需求的不断增加，如何改良房屋布局，实现面积的合理利用和分配，是对房地产商的一大挑战，需要请相关专业人士进行合理分析与设计，实地测定，提出意见并进一步修改与完善。如何在节约成本的前提下，缓解家庭的经济压力并解决住房拥挤问题，使最小的面积得到最大的有效利用，成为目前需要解决的首要问题。其次，对居住环境的要求。目前各家的屋住条件还不可能完全相同，但根据小康社会的要求，每人的居住面积至少应在12平方米以上。不管居室的大小，应符合环保和健康的要求，应该阳光充足，通气良好，尽量保持室温和湿度的恒定（温度20℃，湿度 55%-60%），而且周围应有绿化，并没有噪音和乱烟等污染。房地产商不仅要考虑房屋的地理位置，选择具有良好的生活环境的位置来建造，避免因现代化污染导致孩子的发育不良，成长问题。但也考虑到房屋与市中心的距离也是使房屋地皮价格成放射性下降的因素，交通便利条件也是需要房地厂商考虑的一大问题。因此，如何选择房屋位置，降低生产成本，提高房屋质量，达到利润的最大化也是需要房地厂商预测和评估的。

综上所述，二胎政策的开放会增加人民对房屋的需求，房地厂商对房屋构造的新考量也增加了房屋建造的成本，二因素的影响下使得房价的走势必然升高。那么，已经在房价如此高的今天，房价更需要政府的宏观调控。目前国家宏观财政、货币政策有利于房地产市场持续发展。在应对国际金融危机的大背景下，中央政府为保持政策的连续性和稳定性，将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。一方面将加大财政投入，全面扩大内需，重点加强民生工程、基础设施等项目建设，实行结构性减税，增强消费需求对经济增长的拉动力，使中国经济向更均衡、可持续的发展方式转变；另一方面将实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕，提高信贷质量和效益，增强信贷对经济社会发展支持的均衡性和可持续性。同时，由于一线城市内未开发土地数量的日益减少，且对中国城市化进程持乐观预期，开发商的圈地运动将不再驻足北京、上海等一线城市，而转战二三线城市。在投资格局方面，政府保障性住房投资、商品房投资将同步增长。保障性住房配套政策的出台，意味着政府已经认识到我国房地产市场现存的住房供需矛盾，试图建立多层次住房体系解决该问题：即以商品房为主解决高收入者的住房需求，以经济适用房、廉租房、公共租赁房、创业公寓、人才公寓为辅的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求。

随着二胎政策的全面开放，房地产市场必然会受到影响。人民对住宅也将新考虑，房地厂商和政府需要迅速做出反应，进行管理和控制，保证房地产市场的稳定和繁荣，促进可持续发展。

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