浅谈房地产精装修设计管理

罗洁

摘 要：“精装修”的概念已融入人们的生活，包括两个内容：设计和施工管理。为了更好控制精装房品质，通过剖析精装修设计阶段的主要工作，严控精装修与土建交界面工作，从而保证项目成果的最终效果，为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间。

关键词：设计；施工全流程；管理

当今的精装房发展趋势呈现利好走势，但还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量问题”成为矛盾焦点。精装修设计是材料选择和工程施工的依据，设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。 精装修项目开发过程中，应对设计管理工作认真对待，在设计过程阶段对设计工作全面控制，施工阶段加强沟通，确保设计进度和设计质量。

1 简述房地产精装修管理内容

1.精装修设计准备阶段

1.1 产品定位

对于不同的精装修工程，应选择相应的设计公司进行精装修室内设计，首先应明确精装修的定位和成本要求。

1.2 考察设计单位

应尽量选择项目附近地区的设计单位，重点考察设计单位公司管理体系，人员配备， 以往设计案例，对设计项目的重视程度等多方面，从中挑选有意向的优秀设计单位，补充到精装修设计单位的信息库，扩大精装修项目设计的选择范围。

1.3 制定《设计任务书》

实行系统的设计管理， 事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计 划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。 《项目室内设计计划》应包含以下要素：

相对合理的室内设计的时间节点

相对全面的室内设计要求：提供明确的设计预算；设计风格；原始建筑图纸。

主要包含内容：项目概况、设计总体要求、设计范围、设计风格要求、成本控制要求、设计提交成果要求。

1.4直接委托设计的模式和方法：

如需要重复拷贝已做过的设计， 或对以前的精装修设计改动较小的项目， 采用直接委托的模式。

1.5 进行设计招标的模式和方法：

设计中心提出设计投标候选单位，报上级批准，选出设计投标入围单位后，造价采购部向参与的设计单位发出 《方案设计招标书》， 设计中心设计师对方案设计进行跟踪，避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成， 在约定时间内收集各单位的方案设计成果同时检查图纸及其他相关文件的有效性。

1.6.1 室内设计合同洽谈

精装修设计中心负责与设计公司洽谈设计合同， 必要时由造价采购部协助进行，费用标准应参考市场惯例及房地产企业公司其他同类项目。

1.6.2室内设计合同签署

精装修设计中心根据房地产企业统一编写的设计合同标准文本，并结合项目的实际情况拟订设计合同，合同由设计中心负责人签署后，报送精装修管理部备案。

2.精装修初步设计阶段

2.1 建筑设计与室内设计对接

项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入。

进行方案设计之前，设计中心须提供建筑设计方案，并要求对原来的建筑设计进行评估。

设计中心在此过程中负责跟踪、协调。

2.2方案设计阶段设计中心内部评审

设计公司提交的方案设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。

内部评审重点：

设计成果是否符合设计任务书的要求。

功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

对设计风格定位的理解是否正确。

结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2. 3房地产企业内部相关专业会审

3.精装修扩初设计阶段

3.1内部评审

1） 设计中心负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通。

2） 初步设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。

3.2 公司评审

在设计中心内部评审确认后，由设计中心组织造价采购部，研发部，项目部等参加的项目层面的评审会。

3.3 确认与备案

完成的设计成果（附评审会议纪要）经设计中心负责人签字确认后，以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。

4.施工图设计评审

4.1 内部评审

4.2 公司评审

在设计中心内部评审确认后，如有必要，则由设计中心组织项目部工程师及其他相关部门参加的项目层面的评审会，并经会签。，

施工图评审的依据之一为《精装修施工图审图要求》《精装修施工固化图集》 。

4.3 确认与备案

1） 设计中心根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改，修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经设计中心负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。

5.现场设计管理

对现场深化设计及时确认，通过对施工中的精装修样板房或样板区的点评，改善原设计图纸与现场的不符之处所成的设计缺陷，增加設计的美感，提升产品的档次，减少不必要的施工或材料成本，使最终所完成的产品达到公司预期的效果。

2 精装修设计管理控制重点

1.精装修设计阶段

1.1设计总体原则

住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。需注意以下几点：

简单与精细化

一致性与弹性

实用性高、适应性强

4） 提高成品化比例，便于批量操作，统一设计做法、提高住宅设计质 量和管理效率。

2精装修施工交接界面移交

2.1土建与精装修移交控制

解决“下游”与“上游”的关系解决“下游” 上游”

确定责任划分

做好原始记录和信息沟通

3 结论

在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才 能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间， 精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。

参考文献

[1] 赵大江. 论房产住宅精装修设计管理.[J] 《城市建设理论研究：电子版》， 2015（5）

[2] 陈任远. 浅论房地产建筑装饰设计中的管理要点[J] 《科技经济导刊》， 2016（18）：37-37.