浅析居民自治拆迁的适用性

邓慧琼

摘要：出于主体定位、强制执行手段程序繁琐、补偿无上限规定等现有拆迁模式的弊端，房屋结构、家庭人口、就业状况、连片改造等客观因素，时间进度要求、“一把尺子量到底”、说放就能放下、住户拆迁意愿强烈程度、合理设置奖励项等主观因素情况考虑，居民自治拆迁成为可能。该模式具有有效化解拆迁主体与住户矛盾、自治委员会的重要作用、激发住户做住户工作方式的优势。补偿标准的统一性、高效的自治组织、三个100%的附条件生效协议机制是居民自治拆迁的实施要点。

关键词：居民自治拆迁；签约；搬迁

中图分类号：F299.229 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-0000-01

随着城市建设的快速发展，项目房屋征拆成为制约建设进度的重要因素。分别于2011年、2016年公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋补偿价值不低于征收决定公告之日的市场价格，未对补偿上限做出规定，加之对集体土地补偿没有硬性约束，使得拆迁成为现时社会一大难题。居民自治拆迁充分发动住户，激发住户主动性，一定程度有效破解了这一难题。

一、居民自治拆迁的理论依据

1.现有征拆模式的弊端

（1）项目征拆主体定位。2011年前，实施项目由当地拆迁管理部门核发拆迁许可证。2011年后，征拆由当地房屋征收部门组织实施，亦可委托不以盈利为目的的单位实施。同时，需完成2011年前未完成拆迁项目的承接管理。

（2）征拆强制手段的弊端。对不予配合的部分被征收人，可按照《条例》进入司法程序。但对道路工程等工期要求短的项目来讲，司法程序具有时间较长的弊端。

（3）现有征拆政策没有补偿上限规定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋补偿价值不得低于征收决定公告之日市场价。没有上限称为不配合征拆住户漫天要价的诱因。

2.决定征拆进度的客观因素

（1）房屋结构对征拆进度的影响。房屋征收部门在制定补偿方案时，考虑推进工作，通常因成新率不同而拟补偿标准差距不大，若实施征拆的项目范围内房屋绝大多数房屋为年久失修的砖木、砖混结构，推进过程较与成新率较高的砖混现浇结构房屋混合整体难度要小得多。

（3）家庭人口、就业状况对征拆进度的影响。若项目范围内人口密度大，比如多个家庭同住一个院落、几代人同住一个单元楼房；家庭无固定职业人员；还有部分家庭有残疾人、劳改等特殊人群。状况越差，对征拆工作影响越大。

（3）连片改造因素对征拆进度的影响。紧邻正在实施改造的项目周边，若有房屋较为破旧的小型小区或建筑群，则往往住户改造意愿较强烈。随着新建房屋的竣工，更突显了现有建筑的破旧，且改造完成后，周边会在较长时间内保持现有规划，随着时间推移，该处旧建筑居住条件会越来越差。长远考虑，住户往往有改造意愿，除考虑到旧建筑属条管单位、确实不便出具规划条件等，一般会一并进行改造。

3.决定征拆进度的主观因素

（1）时间进度要求是征拆主体方面的主观因素。根据时间进度要求、土地、房屋性质等，项目可分为片区改造、棚户区改造、城中村改造、道路工程等多种形式。其中除道路工程实施时间要求较严格外，其他项目均可以在一定程度上充分运用群众主动性主观因素促进征拆工作。

（2）实施主体要真正做到“一把尺子量到底”。保证补偿标准合理，补偿结果公开、公平、公正，是保证任何项目顺利实施的硬道理。才能保证住户对政府的信任感，不合理只能助涨漫天要价、产生越来越多的钉子户。

（3）住户拆迁主动性意愿是决定进度更重要的方面。相对成新率较高的房屋结构，因项目范围内基础设施不完备、不具备供水、供气、集中供暖、网络等条件，往往伴随出行不便，更有屋顶漏雨等情况，住户往往改造意愿较强。

（4）合理设置奖励项是激发住户积极性的有效方式。在实施项目时，为有效激发住户的积极性，在补偿方案中设置单独奖励、单元奖励、整幢楼奖励，住户可以相互做工作，增加搬迁的积极性、主动性，抓紧时间，争取拿到全部奖项。

二、居民自治拆迁模式的优势

1.有效化解了项目实施主体和居民之间的矛盾

通常的实施模式，住户会认为双方利益的对立性，本能产生对立情绪，实施主体追求进度，反过来住户会以利益相逼，在强制执行措施程序时间长、难度大的条件下，双方僵持，势必造成进度缓慢。居民自治拆迁则通过统一住户意见有效化解了这一矛盾。

2.居民自治委员会的重要作用

居民自治委员会是由住户民主选举产生的组织，运用民主与集中相结合、定期听取住户意见的方式开展工作，委员在住户中一般为德高望重、具有一定影响力的长者，基于住户对委员会成员的充分信任开展工作。

3.充分调动了居民之间相互做工作的主动性和积极性

通过合理设置奖励项，在体现住户自主拆迁意愿的基础上，进一步激发住户尽快搬迁的主动性和创造性。已签约的住户为领取单元奖励、整幢奖励会主动做未签约的工作，帮助反映未签约住户存在的实际困难、寻找有效解决途径、与实施单位沟通等，大大减小了拆迁阻力。

三、居民自治拆迁的操作要点

1.补偿标准的统一性是前提

在一个项目实施中，一定要坚持“一把尺子量到底”，关乎政府形象、关乎住户对政府的信任。推行“一个标准、三块牌子”接受监督，一个标准即：公开、公平、公正；三块牌子即：在改造区域的醒目位置挂上住户签约情况公告牌、签约倒计时牌和周边同类房屋价格公示牌；开通微博平台公开签约等工作進度，接受群众和全社会的监督。

2.成立有效的自治改造组织

制定自治改造组织《工作规则》，明确运行机制和委员的权利义务，成员没有工资报酬，只有少量的工作补贴和电话费，工作中，政府需体现对他们的关心，关心他们日常生活和家庭困难，给他们加油鼓劲激发热情，保持自改委充足的战斗力。

3.实行附条件的协议搬迁机制

严格三个100%来保证拆迁工作效果：第一个是由居民全体决定改不改，只有达到100%同意才启动项目，达不到就搁置项目。第二个是100天内居民签约率达到100%协议才正式生效，即附条件的协议搬迁，达不到搁置项目。第三个是房屋整栋腾退达到100%才兑付。

参考文献：

[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）.

[2]《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2015年9月24日山西省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）.

[3]关于成都市金牛区在北城改造中实行居民自治的调研报告.政务调研专报，2015，6.

[4]晋中市市城区近年来拆迁相关资料.