最严调控，能否迎来房价“人间四月天”

万喆

随着楼市的新一轮上涨，“史上最严限购令”再次升级。半个多月来，全国已有20多个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。其中最受关注的是北京的“认房又认贷”新政，这也标志着北上广深4个一线城市已经全部执行了“认房又认贷”政策。这一轮调控过后，房地产市场究竟会不会迎来“人间四月天”？

从国家统计局公布的数据看，2017年2月，在全国一线和热点二线共计15个城市中，只有广州、天津、上海的新建商品住宅价格环比增长，增幅分别为0.9、0.4、0.2个百分点；济南、福州持平；其余10个城市均下跌。不过，这组数据的统计重点是新建住房，这方面国家的控制力比较强，调节也相对容易，因此并不能反映房地产市场的全貌。

事实上，在一线和热点二线城市，二手房交易才是市场主力。比如北京，一家中介公司的数据显示，仅上月的看房次数就将近70万，而且全部是二手房。当然，其中一定是有重复的，但这也只是一家中介的数据，考虑到整个中介市场，看房量就相當可观了。可以想象，如果没有调控新政，市场的购房热情很可能从“高涨”演变为“焦虑”，最后受损的依然是大众利益。

有观点认为，北上广深这种超大城市的房价居高不下是“正常的”，因为谁都想来。这不是没有道理，但说到人多，我们不妨看看东京。

根据日本总务省统计局的数据，东京2015年的人口密度为6160人/平方公里，北京市区2014年的人口密度约为5500人/平方公里。虽然人口密度比北京更高，但东京的房价近年来总体持平，并没有像北京这样“一浪高过一浪”。何况，北京市的常住人口增速、增量都在持续“双降”，这理应导致房屋周转率与销售额的同步下降。另有数据显示，北京的小学班级数量近3年都呈下降趋势，照理说，“学区房”也应有所下降，为何反而出现暴涨呢？

其实，我们换个思路就能解释房价不断上涨的原因，很简单——市场预期。房价为什么一直涨？就是因为人们害怕房价会一直涨。从计划经济时代一路走来，人们已经习惯于“看政策行事”，而且与房地产商相比，普通百姓属于弱势群体，总担心会成为市场信息稀缺、资源稀缺的“接盘侠”、埋单者，因此政策一冷就“观望”，市场一暖就“下手”。

另一个原因是人们怕手里的钱贬值。没有太多积蓄的工薪阶层尤其怕被甩到后面，只能亦步亦趋，就像跟风炒股的人一样，随着市场“看不见的手”往深处走。虽然明知有泡沫，也只能怀着“资产保值”的心态，把买房作为一种长期投资。

说到底，只有扭转市场预期才能真正控制住房价。过去的经验表明，调控政策是能有效遏制房价上涨的，关键在于调控的力度、时间以及管理者的决心，而且这种改革并不仅限于房地产领域。当有一天，“学区房”不再成为一种稀缺资源时，房价必定会回归其商品本质。