“营改增”背景下房产税纳税筹划方案设计

□侯博楠 李维刚

（佳木斯大学 黑龙江 佳木斯 154007）

“营改增”背景下房产税纳税筹划方案设计

□侯博楠 李维刚

（佳木斯大学 黑龙江 佳木斯 154007）

当前在我国的部分地区已经实施房产税，房产税虽然属于小税种，但是也有筹划的可行性。税务筹划是房地产企业财务管理中的非常重要的组成部分，虽然在纳税人的税负中占的比例不大，但是也会影响企业的利润，对国家的税收以及人们群众的收入密切相关，并且与当前的房价控制有着直接的影响。因此，在当前“营改增”的大环境下，对房产税纳税筹划进行方案设计已经成为亟待解决的问题。

营改增；房产税纳税筹划；方案设计

1 筹划方案设计

1.1 企业背景

假设企业甲拥有住宅楼两处，产权都在甲名下，但是企业甲并没有对住宅楼进行实际管理，而是交由公司乙对其物业进行管理。假设现将房产出租给丙经营。此时，房产税由甲企业承担，房产由丙企业经营，房租由乙企业收取，此时假设甲企业拥有25 000万的账面资产，当地的房产税为30%。乙物业将房产出租给丙酒店并收取，乙企业收取1 000万元租赁费用，租金为主要的计税依据。其中假设1 000万元中含代收物管费100万元，水电费200万元。

1.2 “营改增”前企业应纳税款计算

25 000 x(1-30%)*1.2%=210万元

在全面实现“营改增”后，对甲企业进行纳税筹划方案设计。

1.3 纳税筹划思路

方式一：

从房价筹划征收：年应纳税额=应税房产原值*(1-扣除比例)*1.2%;

方式二：

从房租筹划征收：应纳税额=租金收入*12%

在设计纳税筹划思路是需要注意征收房产税时需要考虑其他税种的变化，尤其是增值税的变化，只有在分析时采取综合利益最大化才是筹划方案的最终目的，因此在考虑时需要综合考虑。

1.4 纳税方案设计

从案例中分析，甲企业是房产的纳税主体，乙企业向丙企业收取租金。在进行筹划前，需要对法律关系理清楚。

方案一:乙物业与丙酒店签订租赁合同，租金为1 000万元，按11%交增值税销项税额=1 000/(1+11)x11%=99.1万元。

应纳房产税=1 000*12%=120万元。

方案二:此时应纳房产税=(1 000-100-200)*12%=84万元。按11%交增值税销项税额=700/(1+11)x11%=69.4万元。

由此可见，此时房产税的纳税依据减少36万元，应交增值税销项税减少29.7万元。

1.5 方案选择

设房产原值为X，扣除比例为K,年租金为Y，通过计算，两种计征模式下得出Y=(1-k)X/10%(X*(1-k)为房产余值)，可以推出当Y=房产余值*10%。

由此可以得出，如果Y＞房产余值*10%，则选择从房价计征税负低，如果相反，则应当选择从租计征。

1.6 拆分租赁合同

当前，我国的税收筹划是具有事前规划性，因此，对经济合同的具体内容涉及能够发生在实际业务发生之前。因此我们可以对实际业务再进一步进行可以在业务发生前对经济合同进行具体的内容设计。

假设乙企业每年支付给保洁丁公司保洁费用300万元。

此时如果取得丁保洁公司现代服务业增值税专用发票可以抵扣的进项税

=300/(1+6%)x6%-16.98万元，此时，应纳增值税额=99.1-16.98=82.12万元。

1.7 变税负增加额为违约金

对于当前我国的企业来说，如果企业的税负增加，而这个税负增加额，双方企业可以约定以合同履行违约金形式来进行。这样一来，双方就可以互相协商数额，由承租方用这种方式把资金支付给出租方。对甲企业造成的影响就可以用这种违约金的方式来抵减。

结束语

从以上针对甲企业的房地产税的纳税筹划方案设计可以得出，在当前我国“营改增”背景下，如果年租金大于房产余值的10%的话，甲企业采用房价计征税所缴纳的税负较低，而如果年租金小于房产余值的10%的话，则甲企业采用以租金计算征收所缴纳的税负较低。

[1]曹研.“营改增”背景下房产税纳税筹划方案设计[J].财讯,2016(30):37-37.

[2]余鑫.“营改增”背景下企业纳税筹划研究[J].中国总会计师,2014(4):86-87.

1004-7026（2017）14-0084-01

J213

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.14.054

研究成果注明：佳木斯大学研究生科技创新项目项目编号：W Z2016_005，作者简介：通讯作者：李维刚。

通讯作者：李维刚