如何做立地商圈评估?

文／桂世平

如何做立地商圈评估?

文／桂世平

在找寻门店时，租金应该占整体营收金额的多少比例才好？由于每个行业的毛利率不同，很难有一个标准答案，各加盟总部除了开出加盟店的立地条件之外，为了加盟体系的整体竞争力着想，还是应该思考如何在地点及租金之间，找出最佳的平衡点。

许多的加盟者由于资金不够宽裕，所以在找寻门店时，往往会先自我设定，租金的上限不要超过多少金额。但是，一旦设定租金的上限之后，所找到的门店是否理想便须打个问号？因为，租金便宜往往门店商圈位置就比较差，业绩自然就不高。反之，想要业绩高地点就要好，租金往往相对就比较高。

连锁加盟体系在新开设加盟店时，新开之门店皆须经由总部派遣专人评估立地商圈条件，待评估通过后才能开店。以下将说明在进行门店评估时，加盟总部人员应该了解及进行的步骤。

做商圈评估时，评估之指标应包括商圈属性、门店面积大小、楼层、周遭设施、附近的竞争店及互补店、租金多寡、合法证照取得难易度、附近是否有大型卖场、捷运、车站，营业时间、人口（流动、固定）、客源及比例，消费力及消费动机、马路宽度、发展前景（商圈变化），该商圈的人口数以及人口结构，是上班族居多？还是住宅人口？抑或学生族群？今后增加的趋势，对该商圈作预测（人口、交通、住宅等因素），住宅的状况，住宅户数、区域的水准，交通工具的状况，附近公车数的多寡、远近、以及车站、停车的方便程度，以及太阳日照方向、是否曾经淹过水？人潮、车流的通行量，邻近竞争店的状况，距离远近、店面面积、桌椅数、员工人数。附近大型商业设施的状况，如商圈的百货公司、量贩店等因素。

商圈一般可大致区分为商业区、住宅区、办公区、学区、商住混合区、商办混合区及住办混合区等，做商圈评估时，不能只评估单一时段，必须在不同的时段分别去评估。

商圈评估时，可先以扫街的方式在商圈走一遍，把竞争店和主要建筑物等人潮集散地，在地图上标示出来做为参考，如能加注不同时段的人潮流向及动线等资料，将更有利于商圈评估分析。商圈评估时，还应该观察竞争店的状况，统计其到店人数，并分析其客层（即是什么人到店里消费）与自家的商品及客层有无重叠，也要评估自我竞争力及利基点所在。

做商圈评估时，通常都会填写开店商圈评估表。商圈评估表内容应包括评估店址、电话、坪数、楼层、租金、押金、面宽、现营、坐落巷内临马路线道、房东或中介电话、联络人、店内现况描述，以及周边环境描述，诸如商区属性、周边环境、竞争店、互补店、日夜差异等。并画出评估地点附近位置简图，再附上立地实景照片。

此外，商圈评估时还应做行人流量调查表，调查统计行人流量的多寡，并将通行者加以分类，如家庭主妇、职业妇女、上班族男性、工厂员工、学生（高中以上）、学生（高中以下）、年长者等，并注明动线是上班动线还是下班动线？以及商圈评估时之日期、时段、地点及天气等因素，皆应纳入评估考量。

以下是调查商圈特性时的重点项目：

一、人口结构

商圈内之住户家庭结构，人口年龄分布分析。

二、消费习性

商圈内人口的支出状况，价格偏好，流行偏好，消费心理分析。

三、经济能力

商圈内人口之职业，所得水准分析。

四、生活习性

商圈内人口之作息时间，休假方式之掌握。商圈内大型机关团体、公司行号的活动时间及人员分析。

五、人潮特质

流动客户与固定客户的比例，该商圈内办公、住宅、商店等设所占之比例。

加盟总部在帮加盟店做商圈评估的时候，还要评估附近是否有嫌恶设施？如变电所，是否有嫌恶的业种，如洗车业、宠物店等。还要做该地点的来客数预估，客单价预估，营业额预估，营销费用预估，损益平衡点的预估以及最后做净利的预估。所以，必须评估该地点是否能够达到损益平衡点？到判断是否能够获利？如果评估达不到损益平衡点，当然就会亏钱，自然就不符合地点评估的标准无法开店。

而且地点商圈评估完了之后，应该出一份完整的地点商圈评估报告给加盟者，而不应该只是用口头说明，要出一份正式的书面报告，以显示总部对该地点评估审慎而且专业的。

作者为台湾连锁加盟资深顾问