进一步整顿规范房地产市场秩序力促房地产市场的平稳健康发展

张群+张全智+闫寒+张国明

[摘 要]进一步整顿规范房地产市场秩序，力促房地产市场稳定健康发展，已经引起各级领导的高度重视。最密集的出台一系列的房地产市场调控政策，为楼市“退烧”，是当前各级政府急需解决的重要课题。要使房地产市场健康平稳发展，必须采取切实可行的政策和措施，继续扎实做好各项工作。

[关键词]房地产市场；整顿调控规范；平稳健康发展

[中图分类号]F28 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2016）12 — 0094 — 02

国务院总理李克强最近指出：“强化地方主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。”人民银行行长周小川指出：“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的平稳健康发展。”住建部明确要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序，继续加大工作力度，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，十月初以来，全国各地多个城市密集出台新的房地产市场调控政策，多地重启限购、限贷，各地为稳房价使出了“洪荒之力”。这充分说明进一步整顿规范房地产市场秩序，最密集的出台一系列的房地产市场调控政策，为楼市“退烧”，促进房地产市场稳定健康发展，已经引起各级领导的高度重视，是当前急需解决的重要课题。

一、全国一、二线城市房价涨幅向三、四线城市蔓延

一是一、二线城市房价涨幅向三、四线城市蔓延，已经形成全面的涨幅态势。从国家统计局获悉，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个。其中，北上广深四个城市同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二是房价全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏良性循环。既没有经济良好的预期，缺乏基本面的支撑，也没有收入大幅上涨的支持。三是房地产价格全面上涨对高端收入群体而言，房价尚且可以接受，但对于低端收入群体而言，购房希望渺茫。四是房地产相关政策调整可能加大金融风险。银行新增信贷主要投向房地产市场，隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市，投机需求增加，足以引起警惕。五是住宅用地整体较低，供给受到制约，留给住宅用地的少之又少。在地王频出，在面粉比面包贵的预期下，恐慌性入市不难理解。六是房价过快上涨加剧社会矛盾。避免楼市房价大幅上涨至关重要。七是调控房地产市场缺乏长效机制。没有走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。

二、我市今年前三季度房地产市场基本状况

从2016年前三季度看，全市房地产市场运行总体形势呈现回暖趋向。

1.房地产开发投资持续下降。全市房地产今年前三季度新开发面积194.21万平方米，投资金额约59.09亿元，同比下降约15.01%。其中，中心城区开发面积132.37万平方米，投资金额约44.12亿元，同比下降8.67%。

2.全市商品房销售保持增长，价格小幅下降。全市房地产今年前三季度商品房销售面积275.02万平方米、28656套，同比增长28.1%。其中，商品住宅销售面积199.47万平方米、22274套，同比增长18.35%，成交均价4078元/平方米，与上年度同比下降2.88%。中心城区商品房销售面积82.53万平方米、8423套，同比增长9.72%。其中，商品住宅销售面积74.49万平方米、7349套，同比增长19.49%。商品住宅成交均价5483元/平方米，同比下降6.09%。

3.待售商品房去库存压力进一步缩小。截止今年九月底，全市今年上半年待售商品房库存总面积654.42万平方米。其中，商品住宅库存面积439.57万平方米，于去年底相比商品房库存减少121.66万平方米，完成全年任務的86.9%，超额完成省确定的112万平方米任务。商品住宅去化周期由去年底31.5个月减少到9月底的20.88个月。中心城区待售商品房库存总面积290.98万平方米。其中，商品住宅库存面积192.63万平方米。商品住宅去化周期由去年底24.26个月减少到9月底的22.4个月。

4.全市存量房交易活跃。全市房地产今年前三季度存量房成交面积171.03万平方米、23824套，同比减少2.6%、增长14.8%。其中，存量住宅成交面积144.55万平方米、21738套，同比减少0.91%、增长12.9%。中心城区二手房成交面积64.7万平方米、7834套，同比增长27.18%、34.65%。其中，二手住宅成交面积56.95万平方米、7449套，同比增长39.77%、37.5%。

虽然，我市房地产市场运行总体形势呈现回暖趋向，毋庸讳言，受全国房地产市场大气候影响，还存在以下问题：一是房地产价格虽然小幅下降，但价格仍然偏高，远远超出我市低端收入群体可承受能力；二是待售商品房库存压力也很大，去库存任务也很重。三是受经济下行影响，居民收入有限，刚性需求不强，商品房销售市场将无明显变化。四是政策及信贷支持力度相对薄弱。五是存量商品房交易税费依然偏高，影响房地产交易市场活跃。五是房地产供给结构尚不丰富，优质房源偏少，难以满足消费需求。六是房产问题引发群体性上访事件呈上升趋势，短期解决难度较大。

三、房地产市场健康平稳发展的政策和措施

最近全国各地一系列房地产市场调控政策密集出台，必将促进我市房地产市场秩序进一步整顿和规范，我市要紧紧抓住这一有利契机，采取切实可行的政策和措施，力推我市房地产市场稳定健康发展。

1.强化地方政府的第一责任

市政府作为房地产建设和调控政策的组织者和执行者应负起第一责任。必须强化市政府的第一责任。要建立健全市政府第一责任工作责任制，充分发挥市政府调控房地产应该有主动性和积极性，注重楼市资源的协调，积极把控房价和去库存等目标进行结合，加大市政府对房价和去库存等调控的考核。积极细分政策，使差别化政策真正落地和实施。坚决把国家确定的房地产各项调控政策措施在基层落到实处，以稳定房地产价格的实际成效，取得老百姓的信任。

2.坚持因地因城因区施策

在分化细化的房地产调控市场上，市政府调控责任除了因地制宜，还要把分城施策细化为“一城一策”甚至“一区一策”。市政府的调控措施必须与市场机制相协调，更多发挥裁判责任，而不是下场踢球。不仅要采取经济手段，而且要采取必要的行政手段，加大对建筑、房地产等企业和人员的监管，依法查处和曝光违法违规行为，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度，为房地产市场健康发展提供良好的环境，杜绝有钱人投资投机买多套住房越来越富有，而弱势群体一套房也买不起望房兴叹。

3.进一步做好国家调控政策落实工作

对于房地产市场调控问题，中央和国务院提出了一系列十分明确的目标和要求，特别是提出了很多硬要求、硬任务、硬目标。我市要按照中央和国务院提出的目标和要求，结合我市房地产市场实际，进一步出台房地产市场调控落实具体目标和措施，并在社会上公布，接受社会监督。要把确定的任务目标层层分解，一项一项抓落实，一抓到底，毫不放松。不能搞上有政策下有对策，不能雷声大雨点稀，不能坐而论道左顾右盼，在落实好现有政策的同时要建立长远长效的调控措施。

4.加大房地产市场监管力度

进一步加强房地产市场监管力度，对房地产经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规的不良行为要认真严肃的依法查处。对房地产交易市场要加大检查力度，要继续加大曝光和依法依规处罚房地产开发企业闲置土地、对土地用途和性质进行改变、开竣工时间无期拖延、惜售捂盘等违法违规行为。对房地产开发企业有闲置土地等违法违规行为的，不准许新购置土地。要严格执行差别化税收信贷政策，让政策真正起到遏制投资、投机性市场需求作用，保证房地产市场理性健康发展。

5.进一步规范和激活房地产市场

加强规范和激活房地产市场力度，对我市房地产开发项目资本金缴纳比例、预售许可审批程序、预售资金存储比例、施工许可证发放和工程竣工验收备案的前置条件、“二手房”交易市场等房地产开发项目的条件进行调整优化和简化手续办理流程，对房地产开发项目资本金缴纳比例要适当降低，对房地产开发项目预售许可审批程序要简化，对房地产开发项目预售资金存储比例要适当降低，对施工许可证发放等前置条件要尽量缩减，放开“二手房”交易市场，不断改善房地产发展环境，促进房地产市场持续平稳健康发展。

6.加大保障性住房建设力度

要把保障性安居工程建设作为“天字号”工程、德政工程和民生工程紧抓不放。对保障性住房建设财政预算要加大投入，对保障性住房建设资金要足额筹集，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设要积极开展，金融机构要积极向保障性住房项目贷款，引导社会资金投入保障性住房建设。重点推行公共租赁住房和廉租住房建设统筹并轨运行建设，以解决中低收入困难家庭的住房问题，缓解住房建设压力，实现住房保障大范围覆盖。稳步推进“城中村”改造，改善基础设施条件，完善居住功能。稳步实施非成片棚户区、零星危旧房改造。逐步开展基础设施简陋、建筑密度大、集中连片的城镇旧住宅区综合整治，

7.要抑制投机投资性需求和保护刚性需求

市政府及相关部门要坚决杜绝和抑制投机投资性需求，在保护刚性需求上给予政策上支持，要出台优惠政策鼓励刚性需求的居民购买住房。在金融信贷政策上，加大优惠力度，积极支持刚需人群购房的资金需求。采取差异化信贷政策，实行有效措施，积极引导和支持房地产开发企业，增加普通商品房供给，满足合理的刚性需求。住房公积金贷款政策要起到‘保刚需、控投机作用，住房公积金贷款要以刚性需求的首套房、中小套型保障住房、中低收入职工为主，特别是对引进人才给予公积金贷款优惠支持。

8.加快完善和推广房地产税

房地产税的征收可增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。能够有效地引导购房预期和投资心理，对房价上涨起到一定的抑制作用。征税使部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。房地产税的征收要合理整合各方面的不同意见和看法，尽快在社会上达成共识和落地。

9.市政府要加强对房地产市场健康发展的领导

市政府要优化房地产市场发展环境，定期分析研判房地产发展趋势，准确把握房地产市场走势，全面、及时发布土地供应、住房供应、房价变动等市场信息，提高房地产政策措施的预见性。建立风险预警机制，制定防范风险预案，确保房地产市场平稳健康发展。要加强房地产市场调控政策宣传，指导媒体全面、客观、公正地报道房地产市场情况，引导群众树立正确的住房消费观念，营造良好的市场舆论氛围。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，搭建数字房产综合管理平台，实现房产信息资源共享，為群众住房消费提供全面、及时、准确的信息。

〔责任编辑：孙玉婷〕