华润置地高品质工程标准对二线城市地产开发的借鉴意义

陈毅蓉

华润置地高品质工程标准对二线城市地产开发的借鉴意义

陈毅蓉

（昆明滇池置业有限责任公司 云南昆明 650031）

笔者所处的二线城市自从2009年以后，本土房地产开发企业有如雨后春笋般异军突起，在这样一个欣欣向荣的市场环境下，本土地产企业中，不乏不仅能低头拉车，也能抬头看路的这么一些当地企业，在向标杆企业看齐的同时，也不忘在管理层面和技术层面向其学习先进的管理理念和管理方法。在遭遇了2014年房地产大洗牌后，还依然存活在市场中的本地开发企业中，诸多借鉴了全国综合排名前10的地产公司的成功开发经验和成熟的管理流程。因此，笔者认为值得借鉴的公司之一的华润置地的高品质管理等理念，是能为本土企业所用，并可秉承发展直至度过地产界的寒冬的。

高品质；本土地产公司；价值；设计；工程；标准

本人于2012年至2016年间曾多次参加了由某管理顾问公司举办的房地产开发品质与管理课程，期间也在本土地产开发公司从事项目开发和管理工作，对本土企业的地产开发存在的劣势深有体会。

该篇文章中需要学习和借鉴的公司为华润置地有限公司，是世界500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。截至2015年底，公司在职员工3万多人，总资产为3965亿港元，土地储备面积达4126万平米，进驻全国54个城市，开发项目超120个。

华润置地秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念，坚持高品质战略，注重专业能力培育，积极探索创新，持续关注和提升产品与服务品质，始终保持行业内客户满意度的领先水准，推动城市发展，引领商业进步。

通过课程的学习和在实际工作中的实践，笔者认为可向华润置地借鉴的主要管理经验和手段有以下几点。

一、高品质是中国房地产企业今后发展的核心竞争力。

品质是质量、信誉、责任和文化的集合；高品质意味着高质量（产品信誉）、高附加值（溢价能力）及高认可度（市场口碑），高品质的外在表现就是产品的品牌。

1.始终如一的价值驱动，使客户不仅百分百满意，而且还要超越客户期望，使客户高兴。这一点，华润置地学习的很透彻，由此演变成了华润两大核心竞争力之一，以客户为导向。在此之前，笔者其实对本土地产公司制定的以销售为导向的策略并不看好，但在经过深入的学习及理解后，发现之前对房地产公司成本和销售的想法很狭隘，只认为成本控制好了，就能赚钱了。但实际好的房地产公司的发展，成本控制固然是获取利润的源动力，然而成为公司利润增长点的最原始的动力应该是销售，即客户。任何销售，只有在满足了客户的需求后，才能达成销售目标，所以，如何使客户满意，如何使我们的设计、工程、成本能配合好销售，达成使客户满意的目标而成本又在我们的目标控制范围内，将是本土地产公司今后需要仔细研究的课题和深入思考的问题。

2.科学灵活、内外兼修的战略牵引，始终坚持“能力第一，机会第二”，顺应市场潮流，特别是在与社会政治经济环境密切相关的地产行业。即使是华润置地这样的大的房地产商，也强调打铁还靠本生硬的道理，把公司建设好了，才能面对市场的风云变幻，机会总是偏爱有准备的头脑。公司需要有应对市场变化的能力，才能在市场中生存。所以，本地地产企业要不被市场淘汰，就只有努力提高自己的能力，只有通过能力提升的这样的集体才是有战斗力的集体。

3.极致化、全覆盖的客户细分模型，通过生命周期和支付能力两个维度的细分，实现从“摇篮到坟墓的通吃”。以客户为导向的战略确定后，如何实施该战略就需要用到客户细分模型。只有通过对该模型的分析，才能制定出我们的产品定位策略，才能制定出有差异化的市场产品，从而达到销售目标，实现利润。

4.高品质、低成本和规模化的开发模式。虽然上述三点和成本的关系都不是很大，但笔者认为是为本土地产商的成本控制提升了一个高度，让我们学会站在全局的观念上看待成本的问题。笔者也相信，这四个核心价值点也是相互关联，互为依托。所以，华润置地的核心点中会有最后这一条，以高品质、低成本、规模化的发展方向，必然会成为行业中的翘楚。

二、华润的高品质“三位一体”核心体系的借鉴

华润置地的先进的管理模式，这就不得不提到华润的高品质“三位一体”核心体系，即如下三点：

1. 精细设计准则。华润也认为设计管理的通病是重方案图，轻施工图，忽略二次设计及施工配合。所以华润对设计采取了三阶段的控制模式，即方案、施工图和工程施工阶段三段控制。

方案设计阶段中，应着重地块前期分析，要重点做好用地条件分析、设计定位分析、建筑产品策划和规划设计要点分析；还有立面方案设计，要重点把握好品质与成本平衡点、近人尺度的着重设计、细节设计推敲及外立面设计调整过程分析；其次是对户型的设计，是经济型还是舒适型或是豪宅型都需在方案设计阶段进行充分的论证和考虑；最后，是一些设计的细节问题，即部品设计，其精致性在很大程度上影响了我们建筑的外立面效果，包括栏杆、装饰铁花和外立面灯饰等。

施工图设计阶段也是要控制以下几方面的内容：

（1）. 建筑施工图控制施工图设计任务书和住宅公共空间的规范性。

（2）.各专业协调（景观、装饰）。各专业方案设计对建筑施工图提条件，各专业的交接面划分应清晰、明确，一般由建筑专业牵头完成各专业的交接面划分，明确三个专业的设计内容，避免以后各专业图纸的反复和施工的混乱；综合管网设计中，建筑专业的设计管理人员应安排设计单位完成综合管网图，综合管网图能够在图纸阶段反映问题，可以有效的避免二装进场后因桥架高度等问题而无法按图施工的情况。

（3）.专项深化设计，如外墙砖排版图、外立面节点控制手册、部品深化设计。

（4）.材料选型及做样。设计管理人员对外墙砖、石材等材料进行材料选型，通过对材料的颜色、表面处理方式、规格的不断比对，最终选出符合要求的材料，并通过与成本部的沟通，填写材料选型定板单，使项目品质与成本控制有效结合；做样是因为在设计图纸中无法有效的把控材料的色彩及工艺标准，所以要求在图纸阶段进行工程做样，此工作能把控建筑品质及后期的施工推进。

工程施工阶段的品质控制工作有工程样板、样板层的实施控制、建筑精细设计、设计变更单的汇总与分析和品质整改分析

2. 毫厘工程标准。该标准包括了五个方面的内容，也就是华润毫厘工程的五大主张：

（1）. 计划—根据客户需求制定质量工作计划。

（2）. 标准——制定高于国家质量标准的企业标准，也是基于客户导向的核心出发点。

（3）. 监控——引入第三方评价，全面监控工程质量。

（4）. 监督---彼岸行动，听取业主意见，接受业主监督。再次引导进入客户导向的核心价值观。

（5）. 奖励---设立华润内部质量管理奖。

3. 情感悉心服务。也就是以专业化、规范化的物业服务为基础，推行服务中领先行业的100个细节，培养乐意服务的满意员工，满足客户高层次的情感需求，从而达到情感悉心服务的最高层次，让客户体验到无处不在的服务这样一个情感金字塔，来完成华润高品质三位一体的机制。

尽管这个体系看似和成本管理没有直接关系，但这些体系会在很大的程度上影响工程造价。所以，对设计阶段的研究、对施工过程中的管控，直到物业服务，这些无一不体现了全成本控制的高瞻远瞩的管理理念。通过对这个体系的学习，使本土地产企业在成本控制上注意到和设计、工程方面的合理配合。这样的成本管控，才能真正的做到未雨绸缪，防患于未然。

结论：

笔者相信他们也走过很多弯路。今天我们能站在巨人的肩膀上，将其总结多年的经验学以致用到今后的工作中，让本土地产公司对成本管控有了全新的认识，并以全局的眼光来看待成本和销售的问题。希望在以后的工作中，能带着这种理念开展工作，能为本土开发公司创造更大的价值。

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1007-6344（2017）03-0300-01