谈房地产开发项目造价控制

贾 晓 强

(太原化学工业集团房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

谈房地产开发项目造价控制

贾 晓 强

(太原化学工业集团房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

介绍了房地产开发项目造价控制存在的问题，从竣工验收环节、施工环节、投标招标环节、设计环节、决策环节对整体造价控制进行了分析，指出房地产开发商项目造价控制的进行是房地产发展以及生存的根本。

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就现在来看，在项目的监管上，诸多房地产公司仍旧欠缺计划性、预见性以及主动性，依然主张事后算账的管理形式，对于项目进行的整个过程在相应的监管上并没有实施有效合理的控制。由于房地产开发的项目关联性广，涉及面大，错综复杂的问题会在进行开发时显现出来。假如没有跟踪管理以及监督控制该项目开发的整个过程，那么全部的动态信息只要形成了静态信息，整个项目的造价将无法得到有效控制。随着房地产市场激烈的竞争趋势逐渐壮大，怎样合理的对房地产开发项目造价控制已成为项目工程监管的重中之重。必须对项目工程进行整体方位、整个过程的有效控制，房地产领域的利润以及效益才能够得到提升。

1 造价控制存在的问题

1)前期控制不当。所谓的项目工程前期主要包括招投标环节、设计施工图纸环节、初步设计环节、研究项目工程的可行性环节以及项目建议书环节。现实中，对于项目建设的初期准备阶段中的项目造价控制，诸多地产开发商都体现出了忽略的状态，其主要是把工程结算资金环节以及工程施工环节当成了整个项目的重中之重。开发商对于监管人员产生的作用以及工程造价的监管重视程度相当低，完全忽视了作为项目进行投资掌控根本的设计概算，以及投资估算等这些工程前期准备环节所起到的作用，因而极容易造成结算超出预算、预算超出概算以及概算超出估算的三超现象。

2)施工控制不到位。对施工过程中的整体造价进行不到位的控制，没有将技术问题与实际的经济状况进行合理有效的结合，管理过程中出现的经济问题没有得到及时准确的发现，倘若等到项目完工之后才发现了工程存在的经济缺陷，此时的状况已经无法进行弥补。在工程进行具体的施工时，对生产以及技术过度重视，而对成本的节约直接忽视，不能把降低工程造价、改进施工技术以及技术方案的优化融合到生产监管的具体流程中，致使经营监管人员以及技术人员在沟通上出现了问题，项目造价控制的各个阶段得不到有效的整合，进而使房地产开发项目造价控制呈现人为无法掌控的局面。

3)缺乏合理的控制体系。房地产开发项目竣工之后，如果没有一个完整且科学合理的测评系统，对该竣工的工程项目进行相关造价控制角度的合理评价体系，则房地产开发企业根本就不可能在本公司中形成一个最合理，最恰当的报价系统。因此，使公司大量的有效资源呈现浪费趋势，随着工程项目的竣工，珍贵的技术与经济等数据便逐渐消失。

2 造价控制问题的解决对策

1)决策阶段造价控制。所谓投资决策，实质上就是投资方对所进行的具体项目存在的可行性与必要性展开的相关经济以及技术方面的论证，将各个投资方案进行详细的对比。同时，还要作出正确合理的选择、判断以及最终决定的整个流程。在建设该工程项目的各个环节内，对于工程项目整体造价影响程度最高的就是投资决策环节，比例基本上是在95%～100%。投资决策环节是整个工程项目造价进行投资控制的关键，对工程造价基础进行决策的则是决策环节中的具体内容。在决策环节中，对项目的可行性做好认真的研究，通常情况下，公司一般都是利用咨询公司对项目进行科学、详细、专业的可行性研究。2)设计阶段造价控制。一旦工程项目做出了最终决策，那么对投资项目影响程度最大的环节就是设计环节。初步的设计环节中，具有75%～95%的可能性对投资项目出现影响；设计技术的环节中，具有35%～75%的可能性对投资项目产生影响；在设计施工图纸的环节中，具有5%～35%的可能性对投资项目产生影响。对设计环节中的项目造价控制能够从以下五大方面详细进行：a.大力推广设计的标准化，能够促使工程造价大幅度的降低；b.对工程设计单位以及具体方案进行优良选择，以招标或者竞赛的形式对工程项目设计方案进行挑选；c.对相关的施工图预算以及设计概算进行严格审查，能够促使预算以及概算的编制部门可以严格遵循国家相关部门对预算以及概算的费用标准和具体规定，进而能够防止出现因故意把预算及概算压低，使现实投资远远超出概预算额度的状况出现；d.对设计方案进行优化，能够使用价值工程对设计方案进行优化，其中价值工程是指根据各个相关领域之间的互相结合与协助，进而能够改善研究目标的管理技术与思想方式；e.推广限额制度的设计，必须依照投资估算以及设计任务书进行初步制定，依照总体概算的施工图纸进行相关设计。3)招投标阶段造价控制。项目工程在招投标环节的相关实施质量会对项目进行中的结算以及成本管理产生直接的影响。项目造价的监管者必须要做好对招标控制价的制定，评标进行中必须要确保技艺工艺、施工方案以及工作内容同报价之间的整体评审工作，使评标质量得以提高。项目的实施进程中会牵涉诸多合同，因此在合同进行签订时，必须确保合同条款具备严密性。不仅要对合同条款全面履行，同时还要随时利用合同条款对造价之间的纠纷进行解决。4)施工阶段造价控制。该环节是整个项目中最复杂、最艰难，同时也是变化最多、跨度最长的阶段。首先必须将图纸会审以及设计交底工作在施工前准备好，最大程度降低施工过程中变更相关设计。如发现图纸中存在缺陷，必须尽快同设计单位沟通，避免返工现象出现，造成浪费资金的局面；其次对现场签证管理进行加强,改善现场监管人员的职业道德、业务水平及管理水平，加大对签证的审核与监督力度；最后对施工合同中关于索赔条款的管理必须加强，因其物价以及现场实际条件等相关原因的影响，索赔现象必定会出现。因此建设单位必须对其进行高度重视。5)竣工阶段造价控制。对工程保修金的监管、竣工结算报告的编制以及结算竣工等组成了该环节的主要途径。该环节中能够运用如下措施进行造价控制：一是签证以及设计变更必须进行落实，核查其是否达到了既定程序的要求，是否具备建设单位以及设计单位的批准，对变更签证必须进行严格核查，避免重复签证以及莫须有的签证出现；二是对工程量进行认真核对，必须整理并收集完整的竣工材料，依照各专业所要求的工程量对其进行逐一核对；三是改进造价监管者的整体素质，使其具备客观公正、尊重事实以及良好的道德素质，对项目清单计算的标准熟练掌握，对结算竣工时的项目造价进行准确的定价。

3 结语

房地产开发项目参与单位必须以主动、动态并且以关注整个流程的形式，对房地产开发项目造价控制进行事前与事中的有效管理，更需将控制的核心设定为设计环节。从而能够最大程度的扩大企业的收益以及投资效率，达到节约资源的初衷，最终才能促使并保障房地产开发商能够在竞争激烈的市场角逐中脱颖而出。

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Oncostcontrolofreal-estatedevelopmentprograms

JiaXiaoqiang

(Real-estateDevelopmentCo.,Ltd,TaiyuanChemicalIndustrialGroup,Taiyuan030021,China)

The paper introduces the cost control for the real-estate development programs, indicates the problems in the cost control of the real-estate developers, and analyzes from the complete acceptance step, construction step, bidding steps, design steps, and decision-making steps, points out that the real estate developers in project cost control is the fundamental survival and development of real estate.

developer, real-estate, cost control

TU723.31

A

1009-6825(2017)26-0218-02

2017-07-01

贾晓强(1980- )，男，工程师