浅析商铺承租人对拆迁停产停业损失是否享有权利

(达升物流股份有限公司 浙江 宁波 315000)

浅析商铺承租人对拆迁停产停业损失是否享有权利

梁月书

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由于城市化进程中的拆迁活动愈发频繁，被征收人与承租人之间因商铺拆迁补偿款分配的纠纷日渐增多，但并未有相关条款明确规定承租人对拆迁赔偿款中停产停业损失是否享有权利，大部分司法实践均认为拆迁及拆迁赔偿款中的停产停业损失是针对商铺产权人的，应由商铺产权人享有。本文从一则案例入手，试论述商铺承租人对拆迁停产停业损失补偿款是否享有权利。

房屋租赁；拆迁赔偿款；承租人；权利；被征收人

2015年5月，原告杨某某与被告翁某某签订了商铺租赁协议，被告翁某某为原告杨某某出具了企业经营场所证明，原告以该房屋地址申报企业注册登记，领取了营业执照，并装修了该房屋。在租赁期内，该房屋被某某市某区人民政府划入拆迁地块，原告积极配合并及时停业准备搬迁，被告获得相应补偿后拒绝向原告张某某支付与店铺经营者相关的停产停业补偿费、装修补偿费、搬迁补助费等补偿。原告遂向某某区人民法院提起诉讼，要求被告向原告支付停产停业补偿费、装修补偿费、搬迁补助费等费用，被告辩称停产停业补偿系针对房屋所有人的补偿而不是对承租方的补偿，承租人对以上费用不享有任何权利，拒绝向原告支付任何补偿。某某区人民法院受理该案后，向区拆迁办了解到拆迁停产停业损失补偿款确实属于支付给被征收人且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”遂以此为据，根据承租人与被征收人的租赁合同约定以及承租人的损失酌情判决被告向原告支付了其实际损失以及合同约定费用。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，无论实际经营者与所有权人是否一致，停产停业损失的支付对象确为商铺产权所有人。房屋承租人并无直接的民事请求权基础，无权参与停产停业损失补偿费的分配，如开篇案例的判决。但也有意见认为，拆迁补偿和租赁合同虽系两个不同的法律关系，但因国家征收行为导致租赁合同解除的，两种法律关系不宜生硬拆解。承租人确因房屋拆迁造成停产停业损失的，为减少当事人讼累，可根据具体案情，以公平为基础，判令被征收人将一定比例的停产停业损失费支付给承租人。

笔者倾向于第二种观点，虽然依据目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁停产停业损失的支付对象为商铺产权所有人，但由于对停产停业损失具体内涵、补偿对象以及承租人地位的认定不够明确，导致这种做法在被征收人与实际经营者不一致时容易造成两者之间的矛盾，不利于搬迁工作的顺利进行，徒增讼累。

另外，《条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。而就“就停产停业损失”字面意思而言，其应是对实际经营者因拆迁而停止经营产生的损失的补偿。

综上，笔者认为在目前已有的法律规定下，以及实践中征收工作中停产停业损失补偿出现的问题而言，可根据具体案情，以公平为基础，商铺所有权人应将一定比例的停产停业损失费用支付给承租人，因此承租人对停产停业损失享有部分权利。

针对实践中征收工作中停产停业损失补偿出现的问题及纠纷而言，笔者对以后的相关立法有如下建议：

1、在相关立法中，明确商铺承租人在国有土地征收中的地位

在目前的法律规定中，承租人在土地征收活动中的地位不明确，应在相关立法中明确承租人对商铺装修、停产停业损失及搬迁等损失费用的归属规则。可参考《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第26条规定被征收房屋在租赁期内的，应当对房屋所有权人或者承租人进行补偿。并遵守下列规定：(一)承租人搬迁时，按照实际发生费用给予承租人相应补助费；(二)租赁房屋为非住宅的，相关奖励、停产停业损失等按照本办法相关规定，给予承租人相应补偿；(三)房屋已经装修的，给予装修人相应补偿。房屋所有权人和承租人有合同约定的，从其约定。

2、在相关立法中明确承租人与被征收人就停产停业损失的分配方案或者分配原则

对于被征收人与实际经营者不相符的情况，大部分省市规定生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。该规定看似将征收人从被征收人与承租人之间的合同关系中脱离出来，但是会造成实际征收工作中双方协商不成，以不搬迁作为要挟，同样会影响征收工作增加诉讼。在制定停产停业损失补偿办法时应充分考虑承租人与被征收人之间利益纠纷，并充分调研使补偿办法更加合理和具有操作性。比如可依据承租人的实际停业损失确定或者双方对半分配等。

梁月书(1990-)，女，汉族，重庆云阳人，法务，法学学士，达升物流股份有限公司。