我国房地产金融风险的研究

王吉辰

摘要：目前，我国房地产市场发展十分迅速，资本市场席卷整个世界，房地产金融也应运而生。在房地产业的发展中，房地产金融发挥着举足轻重的作用。由于房地产市场过热，部分地区的房价与正常的市场价格有很大的偏差，各地区的房地产信贷也开始迅速扩张。在这种情况之下，房地产金融也面临着巨大的风险。

据现实反映，房地产业的发展对我国经济的平稳运行具有十分重要的作用。在促进我国经济增长的三大动力中，投资、出口贸易是构成国经济增长的核心，而房地产又是投资的重要组成部分。

关键词：房地产风险；房地产金融风险

房地产业的融资金额大、生产的周期比较长、涉及的范围很广，在国民经济中的发展具有重要的推动作用。房地产业与多个产业都具有产业之间的联系，对水泥、混凝土、钢筋等上游产业的拉动作用比较大，对装修装饰、家电、家具等下游产业也有很大的拉动作用。在调查中显示，我国房地产业每增加一单位产值，各产业的总带动系数也会增加一个多单位产值。

金融业虽然会促进经济的增长，但是其产生的风险会严重影响经济的平稳发展。在金融改革中，要根据市场的变化，不断进行金融机构的创新。本文描述了我国的住房制度和房地产金融的发展概况，分析了房地产市场存在的种种风险。

一、房地产金融风险的现状

近年来，我国房地产市场出现了繁荣的景象，但有关研究学者认为这并不是一种理性的繁荣，在快速增长中还存在着负债率，房地产投资增长迅速但存在高空置率、房地产信贷增长迅速也存在高违规率。在相关研究者的分析中，我国的房地产市场出现了泡沫经济。自新中国成立以来，我国的住房分配制度逐渐完善，随着住房制度的改革，房地产金融业应运而生，主要经历了四个阶段。

（一）计划经济时代

在1978年之前，我国一直都实行计划经济，住房制度上实行福利分房，在分配形式上主要是单位分房。在当时住房建设资金有限、房屋资源十分紧张的情况下，没有商品化的住房，也没有房地产市场，更没有房地产金融。

（二）住房金融改革阶段

在1978年邓小平提出了城镇住房制度的改革之后，中央政府于第二年拨款资金开始建设房屋，将建成的房屋全价卖给个人。1980年的全国基本建设工作会议准许私人建房、买房，在此制度之下，住房商品化制度开始萌芽。房地产业开始作为独立的部门存在，房地产金融业由此产生。

我国投融资制度在1984年开始发生变化，企业融资方式由无偿的财政拨款变为有偿的银行贷款。在同一年，全国各地建立了房地产综合开发公司，城市开始进行开发建设，所需的资金也通过建设银行提供。在1985年之后，银行房地产开发了贷款业务。次年，房地产建设贷款纳入了国家信贷计划中，商业银行也开始设立房地产信贷。自1987年之后的几年内，我国的房地产金融业开始茁壮成长。

（三）房地产金融改革深化阶段

自从1994年7月国务院明确了当时住房制度改革的基本内容与政策之后，1997年4月，中国人民银行开始为大力开展个人住房担保贷款业务提供政策援助。在这段时间内，商业银行房地产的开发贷款和单位购房贷款的业务发展十分迅速。但是由于个人购房资金需求量低，商品房市场并不景气，个人住房贷款的业务也比较少。

（四）住房分配货币化确立阶段

自从1998年城镇住房改革全面开展以来，我国彻底结束了住房的实物分配，逐步推行住房分配货币化，新建住房开始以商品房型出售。在中共中央的支持下，商业银行积极调整贷款结构，放开了开发贷款的业务，以此来支持房地产的建设。

近几年来，我国房地产市场发展十分迅猛，银行信贷规模也在迅速发展。由于商业银行产品不断创新，关于房地产贷款的品种也不断涌现，客户的选择更加多元，信贷业务进一步开始扩张。

二、我国房地产市场的基本情况

（一）房地产开发投资快速增长，销售大幅上升

根据调查顯示，除了受金融危机等一些因素影响之下，房地产业出现部分调整之外。在近十年内，房地产开发完成投资的增长率逐年上升，我国房地产投资在全社会固定投资中所占的比例也呈逐年上升的趋势。

在调查中，由于我国的城镇化进程不断加快、人口结构的合理调整、房地产投资的需求不断增加，我国房地产市场在2003年-2013年销售平稳增加；在2003年-2007年，销售增长幅度较高。在美国次贷危机的影响下，房地产市场在2008年出现了调整的过程。在2009年房地产市场开始复苏，并出现了较大的增幅。

（二）地价和房价高位运行

由于近年来房地产的价格不断上涨，买房难已经是众所周知的一大热点。由于土地供应紧张，众多的房地产开发商开始相互争夺，在这种契机之下地价被推得更高，我国的地价普遍呈上涨趋势。地价的上涨使房价也开始高位运行，由此我国出现了地区性的房地产热的势头。

三、我国房地产金融的基本情况

自1998年个人住房消费信贷发展之后，我国的融资市场主要以初级市场为主体，二级市场仍然在试点探索的阶段。

（一）房地产开发企业资金来源

银行信贷对房地产的作用日趋紧张，信托和资金在房地产融资方面仍然发挥着重要的作用。房地产开发企业主要利用股权转让、海外市场等方式来弥补资金的缺口。虽然房地产企业自筹资金，但是仍然需要银行信贷的支持，在本质上仍然属于银行贷款，房地产的主要资金来源仍然是银行贷款。

（二）融资方式以银行信贷为主

我国房地产的运行流程和相应的资金流向表明，整个房地产开发的项目都离不开银行信贷的支持，房地产融资的主要方式仍然是银行信贷。在国家的调控政策之下，银行信贷对房地产整体开始收紧，贷款余额也逐渐放缓。

（三）股权和债券融资比例较低

随着股市的发展，房地产开发商也开始走进股市。通过这种方式，筹集的资金比较少，占的比例也很小。虽然我国对房地产债券发行控制得十分严格，但是发行量和发行金仍然占很大的比例。我国的债券市场本身发展不够成熟，市场规模也很小，交易量很少，因此债券融资在房地产开发融资中占的比率一直很低。

（四）房地产信托业务发展迅猛

房地产信托在近几年来增长比较快，虽然满足不了整个行业的融资需求，但是在房地产信托开始流行以来，房地产信托的兑付功能一直处于高潮不减的趋势中。虽然房地产信托项目经常会有风险，但是从总体来看，房地产信托的兑付还是发展比较稳定的。

四、我国房地产市场中的风险

我国的房地产价格不断上涨，区域性住房地产存在泡沫经济的风险；我国的经济开始减速、经济面临转型升级、利率市场化等房价高位运行的前提下房价下跌的风险；房地产由原来普通消费品转变为具有高额回报率的投资品，使房地产投机热潮具有泡沫风险；开发商盲目投资使空置房屋的数量不断增加，导致资源的闲置和浪费。

银行房地产信贷也存在巨大的风险。我国缺乏对信贷的有效制约，房地产贷款集中度比较大，房地产泡沫风险膨胀；房地产的不良贷款导致资产的质量存在风险，直接影响银行等金融机构的经营；政府部门高度垄断土地使用权，导致土地储备贷款的隐性风险增大。

五、结论

近年来，我国的国民经济增长迅猛，城市化进程也不断加快，房地产业也处于高速发展的态势中，逐渐成为国民经济的助力点，在国民经济的发展中也处于先导地位。房地产在近年来投资周期长、投资规模大、商品价值高，属于资金密集型产业。在十八大以来，李克强总理也一直在强调要严守经融风险的底线，从理性的角度出发，促进经济的增长，减少货币政策和信贷的危机。

经过历史的验证，房地产金融风险的形成会导致种种恶劣的影响。我国自2003年开始房价就一直保持着上涨的趋势，为房地产金融风险埋下了隐患。为了避免这些隐患的持续增大，应该在市场调节之下，紧跟国家的宏观调控。