住房公积金管理中心贷款风险管理研究

夏一鸣

[摘 要]近年来我国的房地产市场得到了快速的发展，房地产市场的规模越来越大，个人住房贷款业务也得到了快速的发展。对于个人住房公积金贷款而言，其贷款利率比市场利率低，而且程序简单，因此受到了人们的普遍欢迎。住房公积金贷款业务的发展推动了住房体制的改革，同时也满足了广大人员住房的需求。但是由于我国住房公积金管理制度还不够完善，住房公积金贷款还存着比较大的风险，需要加强对住房公积金贷款风险管理。

[关键词]住房公积金；贷款风险；风险管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.06.047

住房公积金贷款作为商业银行贷款的有效补充，对于社会的进步和发展具有重要的意义。近年来住房公积金贷款业务得到了蓬勃的发展，但是也面临着各种潜在的风险，贷款风险时有发生，对于住房公积金贷款业务的發展带来了不利的影响。一些住房公积金管理中心对于贷款风险的管理水平有限，不能有效地适应社会经济的发展，这就需要提高住房公积金贷款风险管理水平，满足社会的发展需要。

1 住房公积金中心贷款风险产生的原因

1.1 信用风险

信用风险又称之为违约风险，指的是借款人在未来没有意愿或者没有能力履行合约，不能及时地偿还本息或者缴纳利息的风险，从而对贷款人造成损失。对于住房公积金管理中心来说，当信息不对称时往往会做出错误的决策，从而导致信用风险的发生。例如住房公积金管理中心与个人信用信息不对称，我国个人信用建设还不够完善，个人信用的透明度比较低，导致了我国公民中存在着信用比较差的群体，这些群体往往具有偿还能力而故意地拖欠或者不偿还。再加上我国对于个人违约的处罚力度不足，违约成本比较低，从而导致违约的发生。由于借款人在申请贷款时具有良好的信用和偿还能力，但是由于意外事件的发生，当借款人的经济状况下滑时，就可能导致对贷款无法偿还，这种情况也会造成违约风险的发生。

1.2 市场经济环境变化带来的风险

住房公积金的贷款时间比较长，一般都在十年以上，而对于市场经济环境来说，在比较长的时期内相关事物的价值会发生比较大的变化，例如常见的房价下降与上涨等。在进行住房公积金贷款时，为了贷款需要提供抵押物，市场环境的变化，会导致抵押物价值的升跌。对于住房公积金抵押贷款来说，其抵押物往往是已经付首付的住房，房价价格的变化就会造成抵押物风险，以及房地产法律纠纷方面的风险。近年来我国的房价上涨趋势没有得到根本性的改变，房价价格过高以及房地产泡沫的存在，都会导致国家宏观调控，当房价的周期发生变化时，特别是房价下降时常常会造成抵押物风险的发生。

1.3 担保方式所带来的风险

住房公积金担保方式往往是利用贷款的住房来进行抵押，在这一过程中也可能会导致风险的发生。例如目前房地产开发商进行销售时采取的都是预售的模式，房屋没有建设完成就进行销售，而消费者则需要提前支付相应的资金等。由于住房施工没有完成，在购买的过程中进行抵押贷款时，就可能因为住房发生问题而产生风险，例如一些城市的烂尾楼等。再加上住房公积金管理中心由于其自身的原因，难以了解贷款对象的财务状况，不能有效把握市场的变化趋势，不能准确地判断抵押品的价值，会导致价值的错估问题，在这种情况下，公积金管理中心由于信息的不对称，导致违约风险的发生。

1.4 开发商的风险

对于房地产开发商来说，当资金紧张等原因可能会造成公积金贷款不能得到偿还而产生损失的风险。例如目前在房地产市场中基本采取预售的模式来进行销售，便于房地产商快速地回笼资金，但是由于消费者所购买的住房并没有真正地完成。在这种模式下相当于期房，当开发商在未来的施工过程中由于资金链断裂或者建筑设计等方面的原因，不能按时交房而导致消费者不能按时入住时，也会产生贷款风险。在这种情况下消费者一般会不按时还款，这样就会产生经济方面的损失。

2 加强公积金贷款风险管理的对策

2.1 提高风险管理意识

对于住房公积金管理中心来说，应当提高贷款风险管理意识，加强内部的监督和管理，例如建立完善的内控制度，使公积金能够得到有效的保护，防止出现公积金贷款的不合理发放以及挪用等现象。公积金管理中心要将贷款风险的管理作为工作的出发点，在内部建立完善的授权制度，实现分权监控。住房公积金管理委员会作为重要的决策组织，要重视公积金贷款风险管理，例如需要不断地完善管理委员会的职能，对管理中心进行有效的监督。管理人员风险控制意识的高低对于贷款风险管理的效率具有重要的影响，管理人员要充分地发挥自己的带头作用，对员工进行科学有效的引导，从而不断地提高工作人员的业务水平和职业道德，严格地按照内控制度做好贷款风险管理工作。公积金管理中心管理人员作为内部控制的主要执行者，提高他们的风险管理意识，有利于风险管理工作的开展。要在公积金管理中心内部加强贷款风险的宣传工作，明确相关工作人员在风险管理中的职能，使风险管理贯穿到公积金贷款的全过程。资金的安全对于公积金管理中心的运营和发展具有重要的影响，因此应当在提高贷款风险意识的基础上，加强对资金的监督，掌握资金的流动情况，这就要求相关的工作人员能够严格地执行内部控制的制度。

2.2 建立信用评级体系

在住房公积金贷款风险管理的过程中，做好信用评级对于防止风险的发生具有重要的意义。目前我国央行逐渐建立了比较完善的个人信用系统，能够实现住房公积金管理中心和商业银行之间信息的共享。透过个人信用系统，对于商业贷款等借款过程中具有不良记录的个人，在申请住房公积金贷款时，可以考虑提高首付、降低贷款额度、减少贷款年限等方式来降低风险。当发现借款人存在着未偿清的债务，以及收入还贷比不能满足相关标准时，可以考虑不予贷款。信用风险管理近年来得到了住房公积金管理中心的重视，信用风险管理由之前的定性阶段逐渐发展到定量阶段，通过建立信用风险模型，能够对于信用风险进行准确的管理，对于风险发生的后果也能够进行很好的控制。借鉴国外金融机构对于住房贷款的发放原则，主要考虑贷款人的个人能力、品德、资本状况、抵押品以及行业环境等，通过综合考虑这些因素来考虑是否发放贷款以及发放多少贷款。（需删除）与银行等金融机构所提供的商业贷款相比，住房公积金贷款具有比较强的政策性特点，其服务对象主要为具有比较稳定收入的个人（职工），这一群体处于社会的中下层（并非中下层），他们偿债主要来自工资薪酬这一单一来源，这类人群工作稳定性被打破之后还款能力就会受到比较大的影响，因此在进行信用评级的过程中，需要综合性地考虑到相关社会因素的影响，通过建立信用风险模型，能够对于信用风险进行更加准确的管理，对于风险发生的后果也能够进行很好的控制。

2.3 加强风险的评估

对于住房公积金贷款风险来说，其发生的主要原因还是由于对风险的评估不科学，没有准确地预测风险，从而导致风险的发生。对于住房公积金管理中心来说，应当不断地与时俱进，加强风险评估，完善内部风险评估机制，做好信息的甄别和调查工作，例如应当利用目前比较先进的信息技术，了解贷款人的信用以及财务状况，从而做好风险的分析和识别。在贷款风险的评估过程中，要对风险发生的高危对象，例如下岗人员、患病人员等进行系统性的调查，了解风险的类型，对风险的趋势进行科学判断，防止贷款无法收回。对于贷款人个人信用的评估，主要判断其个人的诚信情况或者风险指标能力等。对于贷款风险，应当重点分析贷款人的还款能力，例如借款人的职业以及行业的发展前景等。

3 结 论

在住房公积金贷款风险管理的过程中，要尽可能地完善相关的贷款流程和标准，加强贷款风险管理，做好借款人的调查和后期管理。要重点做好借款人前期的信用分析和相关的财务调查，分析贷款的风险系数大小，必要时可以建立相应的信用评级体系，使信用评级更加的科学化。此外还应当加强对贷款的后期管理，加强对贷款的追踪检查，确保贷款能够专款专用，对于发现的问题要及时地处理，确保资金的安全，防止贷款风险的发生。

参考文献：

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