农村房屋流转的障碍分析及对策研究 

摘要：随着社会主义市场经济的发展，推动农村房屋进入市场流转成为当前市场改革的重要环节。本文通过对农村房屋流转的障碍分析，指出房屋与土地天然的相关性、宅基地的身份性获得和转让的限制以及房屋私有化与宅基地集体所有的法律冲突等因素对于农村房屋流转的制约，在此基础上，提出了应对农村房屋流转的对策。当前我国应该积极健全农村房屋流转主体，通过对农村房屋流转的立法管理完善农村房屋所有权职能，从而促进我国农村房地产市场的发展，建设社会主义新农村。

关键词：农村；房屋流转；对策研究

中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）05-0254-01

作者简介：杨艳芬（1985-），女，汉族，河北保定人，研究生，毕业于中国政法大学，内蒙古自治区呼和浩特市人民检察院民事行政检察处，检察员，主要研究方向：物权法。

一、农村房屋流转的障碍分析

（一）房屋与土地天然的相关性

由于房屋是在一定土地上建成的，所以其与建筑土地有着长期依存的关系，我国的法律规定，土地和房屋都是独立的个人财产，实行分别登记的制度，可以有不同的所有权个人，相关权利所有者分别保管土地证和房产证。由于我国是社会主义国家，土地实行公有制的管理模式，即土地在法律上是归国家所有，个人只占有土地的使用权。但是由于房屋建筑的不可移动性，房屋和土地具有不可分割的联系，房屋的流转必然带来土地使用权的转让，因此，这给当前农村房屋的市场流转带来一定的障碍[1]。

（二）宅基地的身份性及获得、转让的限制

通常来说，农民的房屋使用地是通过向集体组织申请而无偿使用的，这是我国特有的土地分配方式，符合当前农民人口数量众多的国情，充分体现社会主义制度的优越性。但是，这种土地使用方式却给農村房屋的流转带来一定的问题。

（三）房屋私有化与宅基地集体所有的法律冲突

我国虽然地大物博，但是人口数量众多，尤其是农业人口众多，可以说，农业是我国的立国之本，关乎国计民生。因此，国家对于农村土地的转让存在着诸多的限制因素。虽然农村房屋的所有权属于农民，农民在法律上可以自行转让房屋，但是由于房屋和土地长期存在的联系，使得农村房屋缺乏相应的地产市场，使得房屋私有化和土地集体所有产生了强烈的冲突，导致农村房屋的流转陷入困境[2]。

二、农村房屋流转的对策

（一）农村房屋流转主体的健全

根据农村土地流转主体的差异，可以将宅基地流转过程中的主体分为原始主体和受让主体。虽然农村土地保障制度是为了维护农民的切身利益，但是农村房屋的流转并不会影响农民的既得利益，也不会导致社会的不稳定。因此，国家不能通过对农村房屋流转的限制实现社会公平。通过划分明确的流转主体，将属于原始主体的部分仍然局限于集体组织内流转，而开放受让主体的权限，使得更广泛的城镇居民等都可以进行农村房屋的购买，从而实现农村房屋的市场价值，充分体现农民对房屋不动产的支配权[3]。

（二）农村房屋所有权职能的完善

由于房屋和土地不可分割的联系，使得农村房屋转让过程中必须注意房屋所有权和土地使用权的界限，不断完善农村房屋所有权，促进农村房屋的市场流转[4]。虽然我国的物权法承认宅基地使用者对占有权，但是却限制了宅基地获得收益的权利。随着现代市场经济的发展，大量农民外出务工，造成了农村房屋的闲置和浪费。而在物权法的限制下，宅基地的流转受到限制，不利于“物尽其用”的原则，充分实现农村房屋的收益和价值。

（三）加强对农村房屋流转的立法管理

做好农村房屋流转的立法管理，切实保障农民利益，对于维护农村房地产市场的稳定和农村经济的发展具有重要的意义。在现行的法律制度下，农民无法真正掌握土地的实权，政府可以以少量的征地价格对集体土地进行流转[6]。而通过建立农村土地使用权流转制度，依靠市场对房屋价格进行调节，可以有效维护农民的合法利益，提高土地的利用效率[5]。

三、总结

随着我国房地产行业的不断发展，农村房屋流转应该使用发展的眼光进行分析，不应该局限于传统的规定。通过完善农村房屋的所有权主体，健全相关的产权转让制度，从而确保农村房屋的流转在法律的框架下进行，不得损害国家和集体的利益，实现农村房地产市场的健康发展。通过法律赋予农民房屋的收益权，使得农民真正掌握了房屋的实权，可以有效促进农村地区的经济发展，推动社会主义新农村的建设。

[参考文献]

[1]王明刚，田硕，赵佳静.农村土地流转制度运行障碍分析及对策研究[J].产业与科技论坛，2015，04：10-12.

[2]杨俊，张晓云，汤斌.深化改革背景下农村房屋买卖路径探析[J].中国土地科学，2015，06：67-74.

[3]张洁.我国农村宅基地使用权抵押贷款研究[J].福建金融，2015，06：64-67.

[4]邹才巨，辜润智，唐才禄，王泽模，李中菊，刘春.农村土地流转存在的障碍及管理对策分析[J].农业开发与装备，2016，07：22+75.

[5]杨夕，邱道持，蒋敏.农村土地房屋资产属性研究综述[J].中国农学通报，2014，02：124-129.

[6]顾金土，范小丽.当前主要农村住房流转模式的比较研究[J].山东社会科学，2014，07：44-50.