我国房地产金融创新面临的突出问题与对策研究

强子珍

社科院金融专业

我国房地产金融创新面临的突出问题与对策研究

强子珍

社科院金融专业

尽管房地产金融行业在我国得到了政府相关部门的大力支持，但在其不断发展及壮大的过程中面临着新的挑战及问题，房地产金融行业受到各方面因素的影响：开发渠道小、发展格局单一、结构及地域分布不均匀、法制不完善、专业技术人员稀缺及职业素养等问题。这些现状或多或少的限制了房地产金融创新的发展。为了研究我国房地产金融创新面临的突出问题及解决对策，笔者针对我国房地产金融行业创新进行了详细的分析及探讨。

房地产；金融创新；问题及对策

引言

我国房地产金融随着政府宏观调控政策的实施受到了不小的影响，为了实现房地产金融的可持续及优化发展，改变现有的方式及发展方向是必然的，创建一个系统全面的经营体系是决定房地产发展的主要因素之一，房地产金融要想得到更好的发展就必须开发各种符合消费者需求的金融产品，为了丰富金融产品结构应开展多种有利润的业务。结合我国具体国情、关注社会的经济环境及房地产行业的整体发展方向，是促进房地产金融体系更快更好成长的前提，同时这对提出有效的房地产金融创新措施显得尤为重要。

1.我国房地产金融创新面临的主要问题

1.1 房地产金融行业的主导方式滞后

目前我国房地产金融行业主要以传统的银行贷款为主，基金、债券及信托等新型金融产品的发展相较于发达其他国家而言还处于滞后阶段。而这种滞后对于我国房地产金融行业的发展造成较高的风险，主要风险包括1.资金不足：在房地产金融的发展过程中存在严重的资金不足问题，资金不足问题对于房地产金融发展来说无疑是一个定时炸弹，影响着房地产行业的发展及进步；2.门槛较高：房地产行业相关技术及资金要求较高；3.风险较大：缺乏相应的房地产金融避险工具，导致了房地产金融企业在发展中较为单一。

1.2 房地产金融行业的资金规划不合理

现阶段我国房地产金融行业筹集资金的手段仍较为落后，中国市场大多数人都不看重房地产发展，对于房地产方面的投资力度较小，部分股票、基金等房地产金融产品的发展较为落后，表现的最为显著的就是房地产的信贷方面问题，导致房地产在银行中存在份额较大的资金压力。国家银行的资金快速掉转功能面临着较多问题及困难，现代房地产对金融创新的要求较高，产品的风险较大，导致了部分房地产企业缺乏动力及勇气参与房地产金融行业的创新，严重影响了金融创新的资金投入。

1.3 房地产金融行业的渠道的有限性

我国的房地产相关金融市场主要分为一级市场及二级市场，一级市场的发展速度较快，但在一定程度上缺乏信用度；二级市场发展规模较小，发展空间有限。我国房地产金融市场无法满足消费者及投资者的需求，房地产金融市场只能寻找依靠银行资金维持房地产金融面临的问题，一定程度上阻碍了房地产金融的创新进程。

1.4 房地产金融行业的地产金融缺乏创新人才及创新意识

住房融资工具具有单一性及缺乏创新意识，开办的住宅储蓄业务形式较为单一，方式不灵活，弹性较小及业务量小。融资的手续复杂，无法支持居民消费，无法充分发挥巨大的筹资潜力，严重影响及制约着住房融资的发展。缺乏大量精通房地产业务、法律及实践经验的专业人才，房地产金融方面的人才无法满足现阶段房地产金融业务的客观需求。

2.房地产金融创新的主要功能及解决问题的对策

2.1 房地产金融创新的主要功能

(1)创造社会福利：房地产金融创新的重要功能之一就是社会福利，社会福利也是房地产金融创新的特色，金融创新为消费者提供了更多产品的种类及优质的服务，房地产金融创新在一定程度上减少了经济压力，带动了消费增长，随着社会福利的不断增加，房地产金融的创新也得到了快速的发展；

(2)促进资金流通：房地产金融创新的重要功能之一为促进资金的流通，房地产创新推出了金融工具及金融产品有效的丰富了投资者的选择，给消费者及投资者提供了范围较广的市场产品，使得市场方面的流通渠道及市场金融体系有所增加，减少了投资者的资金使用范围，有效的节约了成本及减少了资金限制，保证了金融资金的流通；

(3)转移了风险：房地产金融创新能有效将信用风险及价格风险进行一定程度上的降低，房地产金融创新属于市场金融转移风险的必备过程，房地产金融的创新过程也是一个风险分散及转换的过程，过程中金融创新的具体环节受风险因素较大，控制风险并对风险进行有效转移。

2.2 我国房地产金融面临问题的解决对策

2.2.1 加大房地产方面的制度改革

现阶段我国房地产价值货币化的程度较低，各地区之间的发展不平衡，地区之间的发展具有较大的差异，从全面发展来看，我国城镇居民住房未能很好的实现货币化，导致资金融通难度较大，一定程度上阻碍了房地产金融持续发展的计划。在实际发展过程中应将依赖单位、住房、单位联系实物分配的联系切断，采用多种不同措施促进居民走向市场去选购符合自己生活需求的住宅，提前制定好住房分配货币化后的资金归集及使用计划，进一步稳固住房信用消费的资金来源基础。

2.2.2 加大房地产金融创新产品的科学性

我国房地产金融创新的产品种类较少、质量一般，这种现象一定程度上阻碍了金融创新的发展及进步，房地产行业应在不断追求利益及发展的过程中加大对金融创新产品的开发及研究力度。房地产可以通过创新金融产品来吸引投资者及消费者的兴趣及积极性，促进房地产相关基金、债券及股票等产品的发展，由于投资者及消费者的资金的大量投入不但解决了房地产行业的资金问题，还可以通过延长贷款的期限筹集更多的资金，拓宽了房地产行业的融资渠道。科学性的房地产金融创新产品能有效缓解房地产行业资金短缺问题，为房地产金融创新创造了较大的发展空间。

2.2.3 完善房地产金融的资源优化配置

多个市场组成一个完整的房地产金融市场，在完善及发展一级市场的同时加大二级市场的发展力度。现阶段的房地产二级市场存在着许多问题及不足之处，一级市场与二级市场存在着较大的差异性，应不断完善金融市场的资源优化配置，加强对一级市场的购房贷款抵押，提高房地产开发市场的信誉度，加大对二级市场的开发力度，针对抵押过的相关证券进行交易及流通，减少市场的风险性，为房地产金融创新提供有效保障，提高房地产金融资源的合理配置，不断发挥房地产金融合理配置的优化作用。

2.2.4 不断加强资金规划的合理性

针对房地产金融资金规划方面应根据长久以来的实践经验及发达国家的典型案例进行合理规划，房地产相关政府管理部门可以采用通过成立房地产贷款担保委员会的方式对房地产行业提供大量的资金支持，缓解房地产金融行业资金短缺的局面及问题，促进房地产资金的合理规划程度，房地产金融行业的贷款操作应依靠担保机构来实现，这一方式的出现是受到社会底层人员较多及居民生活水平有待提高这一因素的影响形成的。如房地产行业可以通过与其他较大规模行业相结合的方式进行资金的筹集工作，尽量将金融方面的问题及困难降至最低，达到资金合理规划的目的及效果。

2.2.5 提高房地产金融行业专业人才的专业素养

我国房地产行业在不断的进步及发展过程中应加大对人才的培养力度，市场的良好发展是打造一个完善的房地产金融市场的首要条件；加大对金融创新人才的培养，针对房地产金融行业的专业人员定期组织相关免费培训活动，不断提高金融专业人员的专业素养及职业技能，为房地产金融产业发展提供人才资源。

3.结语

为了更好的促进房地产金融创新的发展，还应在金融风险的防范工作方面加大防范力度，在房地产金融市场的发展过程中及时有效及准确的发现、预估金融风险，做好应对风险的准备，促进房地产金融行业的不断发展及壮大。房地产金融行业的发展在市场中发挥着较为重要的作用，相关政府部门应加大对房地产金融产业创新的支持力度，针对我国房地产金融创新过程中面临的主要问题进行有效解决，完善房地产金融创新的相应体系及制度，为房地产金融创新行业的发展提供保障，不断促进房地产金融创新的发展及进步。

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