商业地产工程运营管理的研究

张国明

(吉林建筑大学，长春 130118)



商业地产工程运营管理的研究

张国明

(吉林建筑大学，长春 130118)

近年来，我国城市经济发展速度不断加快，房地产领域的发展速度也在逐年提升，给工程运营管理提出了新的目标和要求。在商业地产的施工过程中仍存在一些问题，严重影响了商业地产项目的有序开展。因此，只有彻底解决这些问题，才能更好地促进我国商业地产领域的快速发展。

商业地产；工程运营；管理；研究

1 商业地产工程运营管理过程中存在的问题

1.1 工程施工体系不健全，盲目追求施工进度

在开始施工之前并没有对施工全过程进行科学的安排计划，施工各个环节存在很大的随意性，很难控制。一旦某个环节出现纰漏，很容易延误工期。因为施工中缺乏统一的协调安排，对一些资源调动缺乏大局意识，很容易造成资源紧缺和闲置现象，工程质量很难保证。

1.2 安全措施少，安全事故多

安全是任何生产活动的第一前提条件，施工过程中很多施工人员安全认识不够，很少注重人身安全。同时，施工管理工作人员在工作中存在管理不到位，精力、资金、人力等资源投入明显不足，很难为施工顺利进行提供安全保障。

1.3 工程质量不过关

建筑的最终质量问题始终是人们重点关注的对象，但是建筑因质量不合格导致事故发生时有出现，严重影响了建筑的使用安全性。建筑质量不合格主要是因为在施工过程中管理不合格造成的，偷工减料、以次充好等行为的存在，不按照操作规范制定，施工随意性加大都是造成质量不过关的主要因素。

2 商业地产工程运营管理的有效措施

2.1 健全工程造价管理体系，加强监督工作

在工程施工前期，要全面分析工程造价的预算。通过聘请专业人士，对工程每个环节都进行详细分析，根据市场价格的变化，对工程的造价成本进行科学评估，合理调控工程中的各种资源，确保资源得到最大化利用，减少资源闲置浪费情况的发生，进一步减少工程支出成本。同时，施工企业的财务部门要对工程进行动态管理，随时关注成本支出情况，对存在的异常现象要及时分析原因，减少成本的过多支出。要加强对施工现场的监督力度，确保各个环节都在监督范围之内，要通过落实各项责任制度，提高工作人员的责任意识，确保工作顺利进行。

2.2 合理安排施工进度

在施工过程中，要按照前期计划标准进行施工，确保各项工作按照规定时间完成，不能够盲目追求加快工程进度。在施工之前，要对施工中可能存在的难点问题进行专业评估，制定应对预案，确保施工中有案可依，快速克服各种难题，确保施工顺利进行。要对施工当中的各个环节做到统筹兼顾，对各个环节的工作做好衔接工作，避免因衔接不到位影响工程质量，确保工程按照计划进行，顺利竣工。

2.3 安全施工管理措施分析

第一，要提高施工人员的思想安全认识，确保对安全认识到位，对安全措施落实到位。施工过程中必须将安全生产放在工作首位，坚持以人为本的工作原则，通过落实安全管理制度，设置第一安全负责人，用责任推动安全管理工作。要落实责任倒查制，要明确各个岗位安全责任，责任落实到人、落实到位，一旦发生事故，要追究相关责任人责任，切实提高工作人员的安全责任意识。要通过员工培训活动，提高工作人员的安全生产水平和排查隐患能力，在工作中能够完全按照操作规范要求进行施工，并且能够及时发现存在的安全隐患问题。

第二，要抓好施工队伍的综合素质。在建立队伍的初期，要严把招录关，严格明确招录对象和标准，禁止不符合要求标准的进入施工队伍。尤其是一些技术性较强的岗位人员，要求其必须有相关资格证书，并且通过现象考核的方式，了解其专业能力。同时，要对施工队伍定期开展培训活动，既要提高队伍的安全意识，也要提高队伍的施工水平。

第三，施工过程中的管理监控。可以在施工现场关键部位设置视频监控器，时时监控施工现场的作业情况，通过监控设备的安装，时刻提醒工作人员注意施工流程规范，注意安全施工。

2.4 加快提高商业地产工程的质量

第一，施工企业要强化施工管理工作，有效规范施工各个环节。施工现场使用的施工材料非常多，要加强对材料的管理力度，对进入施工现场的材料数量进行严格把关，在确保施工使用充足的情况下，尽量在施工现场不存放施工材料，避免材料丢失、失效，要明确摆放位置，避免因材料导致事故发生。

第二，加强隐患排查力度，定期组织工作人员对施工情况开展隐患排查工作，重点排查施工关键部门和工序衔接点。针对一些技术含量较高安全隐患，可以由技术部门组织人员陪同开展检查，确保检查工作无死角。对发现的隐患问题要进行详细登记，责成有关部门立即整改，并在今后检查工作中重点对这些隐患点进行检查，确保整改到位。

第三，提高工程科技含量。要组织技术人员经常开展培训工作，对一些新技术、新材料的使用进行学习，引进高新科技投入到工程施工中，用科技的力量提升工程的质量。

2.5 加强工程管理的过程控制

首先，工程管理团队必须在设计交底的基础上认真阅图，了解设计理念，掌握重点部位的设计要点和产品功能效果要求。其次，施工管理过程中要坚持“样板带路”的原则。加强工程计划的各分项节点控制，将分项节点控制在计划的可控范围内，以免因部分节点延后打乱工程计划，另外还要落实成品保护标准和措施，真正做到全过程的成品保护管控体系。最后，大力推进文明施工，落实文明施工的各项措施。

2.6 在商业地产工程运营管理上应打造商业性质的购物中心

购物中心的文化体验是建立在不断创新之上，是具有生命力的，因而其对消费者所产生的黏性也更为持久。通过灵活多样的租户组合提高购物中心的文化体验，加大体验式、文化类租户的比重。这不仅大大提升购物中心的整体运营业绩，也能使品牌之间获得联动式的发展。可参考的步骤有：项目开发前，购物中心在与文化体验类租户提出商业要求，在建筑设计阶段予以参考。购物中心通过提供优惠条件和灵活的合作方式，确立与主力品牌的合作关系。随后在主力品牌的影响下，以此形成各业态的品牌群，发挥品牌效应和集群效应，带动中心与品牌建立更紧密的合作，开展相关的主题活动，在与品牌文化相呼应的同时，打造成一个具有文化内涵的商业综合体。

3 结语

商业地产事业的顺利发展与我国经济发展和人民生活水平的提高密切相关。商业地产项目建筑工程管理能够切实保障工程质量，提高工程建设效率，节约项目施工成本，保障建筑工程顺利完成。商业地产的工程运营管理更是对管理的成本和过程进行严格把控的重要过程。在我国房地产事业快速发展的今天，商业地产开发数量的不断增多，规模的不断扩大，是对商业地产工程项目开发的全新挑战，作为商业地产的开发企业，也应积极面对并积极解决这些问题。只有做好商业地产的工程运营管理，才能够有效地促进工程项目的健康发展，做到房地产市场的规范和平衡发展。

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Research on operation management of commercial real estate engineering

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University, Changchun 130118, China)

In recent years, the speed of urban economic development in China has been accelerating, and the development speed of real estate has been increasing year by year, which has put forward new goals and requirements for engineering operation and management. There are still some problems in commercial real estate construction process, which has seriously affected the orderly operation of the commercial real estate engineering. Therefore, only by solving the issues can better promote the rapid development of China’s commercial real estate.

Commercial real estate; Engineering operation; Management; Research

2017-02-16

张国明(1964-)，男，副教授，硕士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)09-0032-02