中国土地经济学30年发展研究

丰 雷，藏 波，张清勇，施昱年，刘逍遥

（1.中国人民大学公共管理学院，北京 100872；2.中国工商银行总行，北京 100032；3.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872）

本文以《中国土地科学》创刊30年来发表的土地经济学领域的重要研究成果为主，系统总结改革开放以来中国土地经济学的发展历程和重要进展，分析土地经济学科发展与土地资源利用和管理实践以及社会经济发展的关系和相互作用。本文回溯至1924年土地经济学科建立伊始，探讨分析土地经济学科的产生和发展，以及土地经济学的理论基础和研究框架；研究分析土地经济学发展和演进过程中的阶段性特征，以及各阶段的重要理论和技术突破；梳理探讨土地经济学演进脉络和技术逻辑，并展望未来中国土地经济学的发展趋势。

1 土地经济学的产生和发展

“地租”是土地经济研究的起点。自17世纪末威廉·配第提出著名的“劳动是财富之父、土地是财富之母”观点以及级差地租概念之后，18—19世纪以亚当·斯密、大卫·李嘉图、冯·屠能等为代表的古典经济学家对地租理论进行了研究；马克思对西方古典经济学进行扬弃，提出了系统的马克思主义地租理论，列宁的土地国有化理论则进一步丰富和发展。上述理论研究从属于政治经济学或其他学科范畴[1]。

在土地经济学著作方面，早在1895年，赫德就开始了土地经济的专门研究，于1903年出版了经典著作《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）。一般公认，1924年美国经济学家伊利和莫尔豪斯合著的《土地经济学原理》出版，标志着土地经济学作为一门独立学科的诞生[1-2]。之后，代表性著作纷纷出版，包括道若和辛曼《城市土地经济学》、伊利和魏尔万《土地经济学》、雷纳《土地经济学》、雷·拉特克利夫《城市土地经济学》，以及巴洛维《土地资源经济学——不动产经济学》等[1，3]。土地经济学的发展也催生了生态经济学、生产力经济学、市场经济学等多门分类学科[4]。在学科设置方面，伊利于1910年在威斯康星大学开设了财富分配的课程；1911年，其中的土地部分以“不动产与地租”（Landed Property and Rent of Land）为名独立成课。

新中国成立之前，章植《土地经济学》（1930）是中国第一部土地经济学著作[1，5]。随后相继出版的著作包括张丕介《土地经济学导论》、吴文晖《中国土地问题及其对策》、刘潇然《土地经济学》、朱剑农《土地经济学原理》等[1，3]，为中国土地经济学的发展打下了坚实基础。

新中国成立之后，周诚将1949年以来中国土地经济学的学科建设分为三个阶段：第一阶段为1949—1980年的学术研究基本停滞阶段。土地无偿使用使得“地租、地价、地信、地税等问题的研究基本上处于空白状态”[6]。第二阶段为1981—1986年的初创阶段。1981年华中农业大学成为“文化大革命”后第一个恢复土地学科专业招生的高校，1984年土地管理专业列入原国家教委本科专业目录，1985年中国人民大学成立了中国第一个土地管理本科专业，土地经济学等相关学科得到较快发展[7]；1985年成立了北京土地经济理论研究会，组织编印了《土地经济学初编》（周诚主编）[6]。第三阶段为1987年至今的繁荣发展阶段。中国人民大学土地管理系、南京农业大学土地管理学院、华中农业大学土地管理学院、北京农业大学土地资源与管理系等相继建成，形成了包括大学专科、本科、硕士、博士的教育体系；出版了张熏华和俞健、刘书楷和张月蓉、曹振良、毕宝德、曲福田、周诚、刘书楷、黄贤金和张安录等编著的“土地经济学”教材或著作。

台湾地区的学者对土地经济问题也十分重视。在大学学科设置方面，1940年萧铮在大陆创立私立中国地政研究所，1943年中央政治学校正式设立地政学系，该校于1946年改为政治大学，1949年停办，1963年在台湾复校，恢复地政学系[8]。20世纪50年代以来，台湾政治大学、逢甲大学、中兴大学设有地政系或地政研究所，台湾大学等也设有土地经济专业。土地经济学著作方面，张德粹《土地经济学》、萧铮《土地与经济论文集》、许文昌《土地经济学新论》、林英彦《土地经济学通论》、殷章甫《土地经济学》、林森田《土地经济理论与分析》、韩乾《土地资源经济学》等代表性著作纷纷出版。

2 土地经济学的理论基础和研究框架

土地经济学的研究对象是人地关系以及基于人地关系的人与人的关系，这是学界共识[1-2]，典型的如伊利和莫尔豪斯、巴洛维、张丕介、刘书楷、毕宝德等。也有学者认为，土地经济学“是研究土地经济问题的”，其研究对象“是土地领域中的生产力运行与生产关系运行及其相互关系”，“是一门应用经济学，是阐述围绕着土地这一生产要素而产生的经济问题的要素经济学”[5]。进一步地，可以说，土地经济学是应用一般经济学的原理和方法研究土地资源配置问题的学科；同时，土地经济学的研究也为一般经济学的发展完善提供了丰富素材。

从土地经济学的理论基础来看，中外学者的关注角度和重点有所不同。国外学者主要从地租理论、区位理论、土地利用、产权理论以及可持续发展概念出发，结合经济学的基本概念和原理，形成土地经济学的理论基础。地租理论和区位理论是最有代表性的基础理论。伊利在《土地经济学原理》中提出，土地经济学可以结合经济学中的基本原理，诸如稀少的原理、预期的原理、资本化的原理、替代的原理、比例的原理等作为理论基础。国内学者则结合土地经济的实践和应用进一步探讨其理论基础，主要包括市场供求理论、产权经济理论、地租地价理论以及边际效用理论等；此外，还可包括外部性理论和土地资源价值论，以及马克思主义经济学理论和辩证唯物主义和历史唯物主义观点等。

中国土地经济学教材的修订更新以及研究框架的形成充分体现了这门学科的应用性特征。例如，毕宝德主编的《土地经济学》第一版于1991年1月出版，之后经过6次修订，形成目前最新的2016年第七版，修订中紧密关注中国城镇化和工业化进程中的土地利用和管理问题，增加关于保护18亿亩耕地红线、征地制度、农村集体土地产权关系、国有土地使用权市场、优化土地资源配置盘活存量土地等内容[1]。曲福田主编的《土地经济学》初版主要侧重农业与农村的土地经济管理问题，二版对市场经济条件的土地供求平衡理论体系进行了更新，增加了土地可持续利用经济分析、土地市场和土地管制制度等内容，三版进一步增加了外部性与土地资源价值论、土地管理体制等新章节[6]。黄贤金和张安录所著《土地经济学》第二版修订，面对诸如经济发展进入新常态、一带一路以及新型城镇化等重大战略的提出以及“三块地”改革等新形势，深化了对改革问题的认知，突出了土地市场的决定性作用特征，并补充完善了农村土地所有权、承包权、经营权“三权”分离以及“多规融合”或“多规合一”等内容[7]。

基于伊利《土地经济学原理》中的“自然的、经济的、法律的和社会的”这一经典分析框架，结合上述理论和实践发展，国内学者逐步形成并完善了土地经济学的研究框架。典型的如周诚的土地经济学“三大板块”说，即土地资源经济、土地财产经济和土地资产经济。土地资源经济包括土地资源供求经济、土地资源区位经济、土地资源集约经济与土地资源规模经济等，土地财产经济包括土地财产所有制、土地财产使用制与土地财产国家管理制等，土地资产经济包括土地资产的市场运行和管理，重点为地租、地价、土地金融、土地税收等[5]。这一研究框架也体现在毕宝德的《土地经济学》中[1]。

3 土地经济学的发展阶段及其特征

中国土地经济学随着经济社会实践的发展主要有两条逻辑脉络：一是土地市场的建立和完善；二是土地制度的改革和演进，二者相辅相成，共同促进了中国社会经济的发展。本文采用文献定量分析与专家深度分析相结合的方法①本文的文献定量分析过程简述如下：（1）期刊筛选。主要从中国知网（CNKI）中选取土地经济学发文量较高，同时复合影响因子IF≥1.5的重要期刊，包括《中国土地科学》、《农业经济问题》、《中国农村经济》、《中国人口·资源与环境》、《管理世界》、《资源科学》等16本中文期刊。（2）文献筛选。设定发表时间段为“1980—2016年”，分别以“土地制度”、“土地市场”和“土地财税”三个板块下的关键词为主题进行模糊检索（关键词略）；课题组根据文献具体内容进一步筛选，最终得到文献2914篇，其中以土地制度1578篇，土地市场1292篇，土地财税208篇（部分文献同时覆盖两个主题）。（3）数据分析。利用Citespace软件对重要文献关键词进行共线关系分析，以一年为切片，选取每年TOP50的文献量为阈值，得到关键词共现关系图谱。研究热点和研究进程的判别主要通过节点的大小和颜色进行区分（过程略）。（4）阶段划分。根据各年度发文数量的阶段性变化和总体关键词共现关系图谱得出多种可能的阶段划分标准，在不同的标准下做出分阶段的关键词共现关系图谱，并对关键词的变化规律进行分析，寻找趋势最明显的划分方式（关系图谱略）；再根据选定的划分方式，对各阶段做关键词共现关系图谱，寻找各阶段热度最高的关键词。，将中国土地经济学30多年的发展大致划分为4个阶段，并简述各阶段特征（图1—图3）。

3.1 阶段一（1980—1993年）：土地商品属性积极探索与城乡土地制度初步构建

改革开放以后，沿海城市陆续出现了出售一定年限土地使用权的做法，土地市场化价格的形成机制引起学者关注，主要集中在土地市场化价格的形成方式[9]、相配合的产权安排[10-11]以及市场化地价的测算[12-15]三个方面。这一阶段是土地的商品经济属性和土地价格形成依据的初步探索期，代表性成果包括郝寿义《论社会主义制度下土地的商品经济属性》以及潘家华《论土地资源的价格基础》等[16-17]。与土地商品化和市场化的发展相适应，城镇土地有偿使用制度改革成为学者关注的重点。多数学者认为应该建立城市土地有偿使用制度，新增城市建设用地和原有的行政划拨用地都应纳入有偿使用轨道[18]，但是对城市土地所有权的代表问题未达成一致，主要有“政府代表论”[19-20]、“职能部门代表论”[21]以及“法人代表论”[22]三种观点。

图1 1980—2016年土地市场论文发表各阶段变化情况Fig.1 The changes of published papers on land market from 1980 to 2016

图2 1980—2016年土地制度论文发表各阶段变化情况Fig.2 The changes of published papers on land institution from 1980 to 2016

图3 1980—2016年土地财税论文发表各阶段变化情况Fig.3 The changes of published papers on land fi nance and tax from 1980 to 2016

这一阶段也是中国农村土地制度的重要创立阶段，随着承包责任制的形成和发展，学术界迎来农地制度研究的一个高潮。关于承包责任制的可行性和必然性，学者们普遍达成共识，认为该制度是发展农业生产的根本措施，符合生产关系适应生产力性质规律的要求[23]；联产计酬的办法使农民直观地体会到劳动和报酬的联系，能够提高生产积极性[24]。大部分学者都认为，“包产到户”、“包干到户”不同于“分田单干”[25-26]，合作化前的个体农民经济同集体经济内部的个体经营也有本质区别[27]。未达成一致的是，有学者认为“包产到户”这种组织形式，在机械化初具规模、集体经济高生产水平的地区，是不适宜的[28]；有学者则认为将“包产到户”同农业机械化、现代化完全对立起来并不符合实际[26]。1984年承包责任制在全国普及，中国粮食产量达到巅峰值，然而1985年粮食大减产，承包责任制暴露出一些自身难以克服的困难。学者们针对如何调整农地所有制主要形成了农地“国有化”[29]、“私有化”[30]以及“坚持集体所有制”[31-33]三种观点。此外，从研究方法看，这一时期已开始有学者尝试应用新制度经济学的理论工具分析中国农村土地制度变迁的过程、类型及约束条件等[34]。

3.2 阶段二（1994—2000年）：土地市场体系初步创立与土地制度框架大体形成

这一阶段是社会主义计划经济向市场经济转型以及土地市场化改革的关键时期，土地市场体系初步创立，土地制度基本框架大体形成。市场化的改革意味着放权让利，如在保留最终所有权的条件下，国家可以将城市土地的部分产权让渡给用地者，其中包括使用权与一定限度的收益权和处分权[35]；同时，为适应市场化改革方向，土地利用规划应给市场调节留出余地，方案要有足够弹性[36-37]。对土地价格问题的研究仍然是这一时期的重点。一项标志性成果是周诚先生的土地二元论，即土地构成是二元的（包括土地物质和土地资本）；土地构成的二元性决定了土地价值的二元性以及地租地价的二元性；构成地租地价的两个组成部分（即自然土地的地租地价和人工土地的地租地价）在性质和来源上完全不同，前者是“真正的地租地价”，源于土地所有者的垄断而非劳动，后者则是对劳动产品的价值补偿。该理论是对马克思地租理论的发展[38，5]。此外，为反映土地价格的动态变化趋势，开始有学者探索地价指数的编制问题[39-40]。

这一时期对土地制度的研究主要包括集体建设用地入市、国有划拨用地入市以及地区性制度创新三大方面。关于农村集体建设用地入市主要有三种观点：一是“转权让利”说，即集体建设用地应先征为国有或转为国有后，才能进入市场流转，简称“统一征用，统一出让”[41]；二是“保权分利”说，即在不违反城市规划、不冲击基本农田保护区的前提下，集体建设用地使用权可直接入市，无需转变所有权[42]；三是“土地股份合作”说，即土地股份合作制是农村集体土地制度改革的最佳选择，将土地折股分配到农民个人所有，土地交集体统一开发利用[43]。关于国有划拨用地入市方式主要有两种观点：一是“先出让后转让”，即土地使用权出让时，必须向政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金[44]；二是“先转让后分成”，即允许划拨土地使用权进入市场，转让收入在国家与转让者之间按一定比例分配[45]。

这一阶段的地区性制度创新不断涌现，主要有江苏省、浙江省的“双田制”[46]，山东省济阳市的“以地滚地”[47]，湖南省怀化市的“以租代包”，山西省吕梁市的拍卖“四荒地”[48]等，这些制度创新适应当地实际情况，有利于提升农民经营积极性，促进农村经济发展。姚洋的“千差万别”的农地制度安排是对这一时期地方制度创新的最好总结[49]。此外，就研究方法而言，很多学者从法学的角度探讨土地制度改革的原则、方向和进展[50]、产权缺陷及其调整[51-52]；新制度经济学中的产权理论、交易费用理论也越来越多地被引入到中国土地制度的研究中[53-57]。

3.3 阶段三（2001—2010年）：土地市场规律深入研究与土地制度公平效率权衡

随着市场化改革的不断深化以及土地市场的逐步发展和完善，对土地市场运行规律的研究越来越深入，可大致分为以下三个方面：（1）地价时空格局和特定地区地价变动特征研究。不同地区资源禀赋的差异引致了差异化的土地市场，地价存在时空差异特征，如对1994—1999年北京市住宅出让地价时空分布的研究[58]；如由于城乡结合部的许多土地交易是地下或非公开性的，使得土地价格或租金的市场实现受到限制[59]。（2）各级政府的土地供给和规制行为研究。中央政府与地方政府之间的分权对中国经济自由化和经济增长起了重要作用，经济分权及特殊的官员选拔制度构成了中国地方政府间竞争的两个必要条件，但分权与地方竞争也带来了潜在的消极影响[60]，地方政府为达引资目的，围绕土地大打“价格战”，导致社会整体福利的降低[61]。为扭转政府失灵的局面，应改变当前不合理的地方政府官员的激励机制，使其由利用廉价土地资源吸引外资转向本辖区的软硬件环境建设[62]。（3）房价上涨引致地产市场繁荣是否可持续的讨论。自1998年深化城镇住房制度改革以来，中国房价迅速上涨，2007年4季度全国房地产销售价格比1998年1季度上涨了55%[63]，北京、上海、杭州、深圳等大城市的房价上涨更为迅速。有学者借助萨缪尔森和费马的市场有效性假设，对中国房地产市场的有效性进行检验后发现中国房地产市场未达到弱式有效[64]，建议通过房地产税来抑制房价的快速上涨[65]。

这一阶段对土地制度的研究进一步深入，特别是从之前主要关注效率考量，开始转向效率与公平的权衡问题。一方面，地权稳定性对农业经济增长和生产投资行为的影响仍然是研究热点，学界对此并未达成共识。黄少安等认为“所有权农民私有、合作或适度统一经营”是相对较好的制度，有利于提高农业生产效率[66]，一些学者认为稳定的地权有助于改善农地土壤的长期肥力[67]，促进土地流转[68]，地权不稳定会给投资和租赁带来负向影响[68-69]，但也有学者认为土地调整会促进农村劳动力的外出流动[70]，并抑制人口增长[71]。另一方面，以征地制度为代表的土地制度改革中的公平与效率权衡问题得到学界的重视，主要包括征地制度改革思路、征地补偿标准、征地冲突、土地增值收益4个问题。（1）征地制度改革思路主要有两种：一是区分公益性建设用地和经营性建设用地，明确规定公共利益范围，只有公益性建设用地才允许进行土地征收[72]；二是赋予集体土地所有权与国有土地所有权平等的法律地位，并受法律保护[73]。（2）对征地补偿标准的研究可归纳为三种观点：一是“土地补偿论”，以土地的直接和间接损失为主进行补偿[74]；二是“货币和权利补偿论”，即将货币补偿与权利补偿分开计算[75]；三是“人本论”，即以被征地人的社会生存成本为补偿标准[76]。（3）征地冲突研究引入博弈论分析方法，分析征地冲突中地方政府与被征地农民、地方政府之间以及地方政府与上级政府间的博弈关系[77]。（4）征地增值收益如何分配主要有“涨价归公”、“涨价归私”论[78]，以及以周诚为代表的“公私兼顾”论[79]。除上述两方面研究外，产权和制度因素也被引入到土地流转和农地股份合作制的研究中[80-81]。

3.4 阶段四（2011年至今）：“土地财政”问题加重与土地制度微观个体地位凸显

这一阶段的主要成果集中于对“土地财政”形成机制及其后果的分析。从图3中可明显看出，2009年之前包含诸如土地财政、土地出让、抵押贷款、地方政府等有关土地财税的高频词的论文数量很少，不能形成聚类图谱，2010年后则大幅增加。

对土地财政的研究包括以下三个方面：首先，土地财政现象逐渐加重。特别是21世纪以来，土地融资成为地方政府财政和城市化资金的重要来源[82]；有的省份存在明显的“土地财政”现象，并且在低一级地方政府中更为明显[83]，甚至一些县级市也存在土地财政刺激房地产业超常发展现象[84]。其次，土地财政问题的成因，一般认为，分税制集中财权是地方政府逐渐走向以土地征用、开发和出让为主的发展模式的主要原因[85]，有学者认为地方竞争体制也激励地方政府实施土地财政策略[86-87]；此外，“土地财政”问题与征地问题密切相关，城市土地使用制度和土地征用制度是土地财政的制度基础[88]。第三，土地财政问题的后果，尽管有一些学者认为土地财政能够通过推进中国工业化、城市化从而促进经济增长[89]，但是，大多数学者都认为“土地财政”问题弊大于利。土地财政和公共支出扩张虽然对城市化有直接加速效应，但如果超前的土地城市化不能带来城市“规模收益递增”效果，且政府财政收支结构和筹资方式不能转变，则城市的可持续发展就会面临挑战[90]；土地财政扩张通过对城市基础设施建设的偏向性配置进一步激化产业结构刚性，抑制城市向多样化发展[91]；过度依赖土地财政会造成地方产业结构“房地产业化”趋势[92]，房价持续上涨[93]，并助长房地产泡沫、土地收入分配和税费体系不合理、财政收入过度倚重房地产业、推高县级财政金融风险、土地收益分配缺乏监管等问题[84]。

这一阶段有关土地制度的研究特别关注农民个体福利、满意度以及改革意愿等问题。首先，土地用途管制以及规划管制是造成农民福利损失的重要原因[94-95]。其次，失地农民普遍对征地制度不满意，失地农民的征地满意度主要受征地制度本身及配套制度的影响[96]；提高征地补偿，或者维护农民对征地过程的参与权和意见表达权，都能提高失地农民的征地满意度[97-98]。第三，土地制度改革的实施效果取决于农民的参与意愿，尽管农民对中央“不得调地”政策的态度是复杂的，但是明确表示“支持”的比例显著高于“反对”的比例[99]；对土地流转政策的了解以及满意程度的提高有利于提高农户流转土地、参加新型农村社会养老保险的意愿[100]；工业园区、农业园区以及非农收入占家庭总收入比重较高和拥有稳定非农职业的农户加入土地股份合作社的意愿更高[101]。此外，妇女土地权益问题也越来越得到重视。村规民约与正式制度间的冲突难以调和，基层政府对村民委员会缺乏行政约束，集体成员资格的认定主要取决于村规民约，以及妇女在村民自治中的参政不足等原因造成了妇女土地权益受损[102]；集体土地资源的身份化配置、家庭财产的性别化配置以及农地流转再分配配置也导致妇女的土地权益极易被剥夺[103]。

从方法论角度看，新制度经济学的制度变迁理论长期以来都是指导中国土地制度研究的主要工具，这一时期该理论更是被广泛用于中国农地制度演进和市场化改革的分析中[104-106]。

4 土地经济学的演进脉络

土地经济学的演进也就是土地经济学核心理论不断发展的过程，同时技术进步则支撑了土地经济学理论的研究和发展。土地经济学是以土地相关理论与经济学相关理论相互交融合后发展形成的一门土地学科，其演进脉络既受到经济学相关理论和土地相关理论发展的影响，同时也随着应用数学、统计学、计量经济学以及信息技术等工具的不断推进，形成了以理论推动发展，以技术深化中国土地经济学的演进具有很强的“与时俱进”特征，以下分别从土地利用、土地市场和土地制度三个方面进行简述。

图4 土地经济学学科演进框图Fig.4 The evolution framework for land economics

（1）土地利用研究。首先，规模经济理论早于1986年就用于研究农地集中经营问题[107]，当时对于规模经济的界定不够清晰；2008年学者们更多从历史的角度和多种因素来分析中国土地的细碎化问题[108]；至2011年，学者们则更偏向于基于实证研究来分析土地规模经营[109]。可见，土地规模经济理论的研究发展，逐渐增加更多视角，如时间视角和影响因素的视角，并更加偏向实证分析。其次，生产效率理论早于1996年就用于探讨城市土地集约利用[110]，2008年用于研究开发区土地集约利用[111]，2013年用于研究新型城镇化背景下的新区建设和土地集约利用[112]，其研究顺应时代进程，并注重结合中国城镇化的发展背景。第三，外部性理论早于2006年用于研究土地利用规划[113]，2009年用于研究土地规划中的土地非农化治理结构问题[114]，至2015年，学者们从中国城镇化与新农村建设的时代主流出发研究土地政策的外部性问题[115]，从研究脉络来看，学者们更加注重细节，同时也更加顺应诸如新农村建设和城镇化发展等时代大背景。

（2）土地市场研究。首先，土地供需原则早于1988年用于研究国家对土地利用的调控[116]，1995年用于分析土地价格的评估，至1998年用于讨论两级土地市场的供需平衡[117]，其研究视角更加多样，应用范围更广。其次，地租理论在1982年用于探讨农地绝对地租[118]，1997探讨城市绝对地租[119]；进一步地，也从土地增值收益的视角研究地租变化的影响，1992年研究土地增值收益的计算问题[120]，2002年用于探讨征地和土地发展权补偿[121]，到了2010年广泛用于讨论农户土地经营规模与粮食生产效率的关系[122]，研究内容更加丰富，研究方法也从简单计算到实际问题应用，更具实践性和操作性。第三，地价理论在1982年用于研究上海市地价问题[123]，2005用于研究长江三角洲地区工业地价[124]，到2012年用于研究35个大中城市地价问题[125]，研究范围从城市扩展至区域再到全国。

（3）土地制度研究。首先，产权理论早在1992年用于研究如何建立中国国有土地产权制度[126]，1994年进一步探讨市场经济和土地产权制度改革的关系，至2005年则不仅研究国有土地产权制度，也研究土地产权理论对农业经济的增长[66]，研究范围更加广泛、问题更加深入具体。其次，制度变迁理论早于1993年用于研究农村的土地制度变迁[34]，1998年进行农村土地制度变迁的创新研究[127]，至2013年基于大规模连续调查数据对中国农地制度变迁中的农户态度进行实证分析[99]，对土地制度变迁的研究更加注重创新，并且更加基于数据分析而非简单的理论解释。第三，对于市场失灵理论和政府失灵理论则呈现两个特点，一是综合运用这两个理论进行研究，如2006年马贤磊和曲福田对土地价格扭曲问题的研究[128]；二是结合经济大环境对土地热点问题的研究，如2016年冯广京构建中国土地供给侧结构性改革的研究框架，对土地市场供需问题的研究[129]。

5 土地经济学的发展展望

综上所述，土地经济学是一门注重方法论、学科体系相对完整成熟、对土地科学的其他学科可以起到非常好的基础支撑作用的学科，并且兼容并包，与时俱进。展望中国土地经济学的未来发展，至少有以下4个方面值得系统深入的研究和讨论：

（1）中国特色的城乡一体化土地市场体系运行规律探索。中国改革开放至今已近40年，土地市场体系初步建立，但仍具有浓厚的计划管控色彩。党的十八届三中全会明确提出“建设城乡统一的建设用地市场”，党的十九大报告中又提出“必须从理论和实践结合上系统回答新时代坚持和发展什么样的中国特色社会主义、怎样坚持和发展中国特色社会主义”这一“重大时代课题”。因此，探索土地公有制约束下中国特色的城乡一体化土地市场体系运行规律，是一个重要课题和研究方向，具体包括：供给侧结构性改革背景下的土地供给面的影响作用机制；地价时空差异特征及其形成机制的一般化理论建模；土地供求和价格机制与产业转移、产业升级的关系；土地资源要素的区域性配置乃至国际化配置；城乡土地要素价格形成机制（城乡一致和城乡差异的地价形成机制）；差异化的农地流转市场的建立及完善；新兴的农地金融市场；农地流转中的微观经济主体行为等。

（2）土地市场运行与政府干预调控的关系研究。中国土地市场的建立和完善，伴随着土地制度的改革和演进，共同促进了中国社会经济的发展；随着改革的深化，市场逐步完善，政府并非单纯退出，而是同时转变治理方式并提高治理能力，二者相辅相成，缺一不可。十八届三中全会提出“全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化”，并指出“核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，因此，如何使市场在土地资源配置中起决定性作用并提高政府干预调控的能力和成效，是一个重要研究方向。具体包括：土地资源配置中市场起决定性作用的保障机制和联动机制；城乡建设用地“同地、同权、同价”的政府、集体、个人的土地增值收益分配机制；政府垄断一级市场的土地供给行为以及激励相容的治理结构；充分考虑用地需求的供地计划编制以及土地供应长效机制建设；频繁的调控政策与不动产价格形成机制相互影响的量化分析；多样化的政府管制行为的成效评估及其对不动产价格扭曲效应的量化分析等。

（3）中国土地制度变迁的路径、性质和特征分析。相对于国外制度经济学家对西欧、北美、拉美以及非洲等国家制度变迁史的研究，目前对中国土地制度变迁历史和现实的辨识和分析存在不足，已有的大量关于中国土地制度变迁的案例研究较少能够纳入主流的制度经济学分析框架，一些基础数据以及对一些基本事实的认识还存在矛盾。因此，需要基于制度经济学原理，综合运用多种实证分析方法，认真观察中国农地制度变迁的历史和现实，总结归纳中国土地制度变迁的路径、性质和特征，具体包括：中国农村承包责任制改革的缘起及性质；以征地制度为代表的农地转让权改革的滞后及成因；中外产权正规化改革的特征及成效比较分析；多元化的地方土地制度创新案例分析和比较分析；农地确权改革和“三块地”改革的进展跟踪以及绩效评估；应用新经济史和计量史学对中国土地制度史的挖掘和分析；基于国际比较的中国土地制度史分析等。

（4）土地制度变迁动态模型构建。新制度经济学是解释中国经济改革以及土地制度变迁的有效工具，然而由于经典的新制度经济学本质上的静态性以及国家理论的缺乏，难以对现实世界的各类制度变迁（有效—无效/诱致性—强制性/自发—建构）给出一般化的解释。因此，基于经典的新制度经济学，并进一步整合行为经济学、机制设计理论、演化博弈论等新的理论工具和方法，超越目前的“强制性—诱致性”二分法，构建一个真正动态的制度变迁模型是一个重要研究方向，具体包括：包含正式规则、非正式约束及其实施特征三者互动的一般理论框架构建；动态制度变迁的条件以及多重均衡的形成及选择；正式规则演进的动态路径及其内部结构和外部关系；非正式约束上升为正式规则的条件及其对正式规则的修正和补充；中央顶层设计与地方容错实验之间的协调权衡；内生化的土地制度变量的测度等。

最后，在研究方法和数据采集方面，目前诸如案例分析、问卷调查、量表研究、时序计量、面板回归以及空间计量等方法工具已广泛应用于土地经济学的研究，成为常用方法。未来，随着信息技术的进步，政府信息公开机制的完善，以及企业和学界数据采集能力的增强，将会看到大规模的全国性调查、长时序的定点跟踪监测调查，以及大样本量的微观交易数据、空间地理数据乃至实时的大数据越来越多地应用于土地经济学的研究，也将对土地经济学新理论和新方法的产生起到积极的促进作用。

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