房地产融资降温

杨晓宴　张奇

在新一轮房地产调控下，房地产融资持续降温：房地产企业公司债发行和再融资方面均呈现监管收紧的趋势。最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外委托贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。

“误判”金隅：房地产类公司债继续收紧

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，简称“金隅股份”）公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。

公告显示，该次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

对此，有媒体报道称，此为时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。

“我们专门问了交易所，金隅股份（发行公司债）算是建材类公司，不是房地产类企业发行公司债”，某券商固收人士表示。

在交易所市场发行公司债融资，须遵循2016年10月发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，其中规定：房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品”。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。

“目前，纯地产类公司债还是没有放行，只有公司自己带地产业务，但地产业务非主营业务的才能发行公司债。”前述固收人士表示。

只见受理、反馈，不见发行，是最近三个月房地产类公司债的现状。

2月14日，上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中，继续要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业，是否存在不得不发行公司债的相关情形，是否属于“关注类”等。

从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外，多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

私募资产管理计划禁止投向济南等16城市

除了公司债，近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地產项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

住户贷款高位或引发进一步紧缩政策

2月16日，国际评级公司标准普尔发布报告称，短期内政府可能会继续调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示，我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。

报告称，尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%，环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。

在此情况下，市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。

地产开发贷负增长

“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。

去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。

华南地区某股份行中层表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式”原则，严控借款主体授信资金用途。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。

“要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握”。该股份行人士表示：“发现问题的，要马上停止出账。”

今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单——针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。

有股份行华东地区对公人士透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最后银行宁愿违约也没做下去”。

央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。

表外理财资金“通道难寻”

银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。

根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成資本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。

“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行资管人士表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上年度资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。

“说实话，理财近三个月都在疲于流动性管理，能把进出资金照顾到，实现顺利兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。”某银行资管部人士表示。