养老房产新模式

周以兢

随着我国高龄化社会群体的快速扩张和高龄化群体的迅速沉淀，养老已经成为国家高度重视的问题。目前，发达国家绝大多数老年人在家养老，65岁以上住在养老机构的老年人比例通常不超过5%，发展“养老房产”及相关社区服务是养老养生事业的基本方向。未来我国老龄化的社会压力会长期持续增压，由于老年人庞大、长期的服务需求，以养老产业和针对老年人服务为主体的生活服务业及相关联领域的各项探索实践也将得到大力发展。

一、养老房产的真实所需

产业无非市场，市场无非供需，供需无非民心所向。具体到城镇化老年人在住房上真正需要的，其实只是住着“安心”、睡着“放心”、服务“贴心”、环境“舒心”、儿女“齐心”。

住着“安心”，主要就是长期居住或定居的合理保障和法律维护。

睡的“放心”，除了指居住环境的安全外，对老年人更重要的是无三个后顾之忧，第一突发疾病的抢救和治疗，第二正常起居三餐的配套和服务，第三就是子女探望临时居住的方便和快捷。

服务“贴心”，因为有的老年人已经丧失部分劳动能力，所以更需要有针对性的服务，要更趋向于子女般的呵护。

环境“舒心”，除了景色宜人，空气新鲜外更重要的是建立“三养环境”，即一“养身”、二“养神”、三“养心”。真正做到让老年人自由、自便、自在。

儿女“齐心”，也是实实在在的社会问题，老年人要养老，年轻人想着传承家业保值升值，或保障下一代居住环境的最大适宜度等一些诸如此类波及内部矛盾的家庭问题。

二、养老住宅现存的问题

了其所要，供其所需。既然我们大致了解了老年人对养老房产的需求点，那接下来再分析一下根据需求点而产生和需要我们解决的主要问题。

1.完善的配套

养老地产第一要解决的是配套，不光是周边辅助设施如环境、医院、康复中心、信仰神社、老年人活动中心等硬件配套，更重要的是软件服务的配套。在具备丰富的社区物业配套的同时，更应该升级针对老年人的服务项目，变成更贴切、更方便、更具责任感的“金牌保姆式”服务。

2.合理的设施

房屋房型设施的“合理性”“安全性”“可靠性”。所谓“合理性”如房屋的朝向能够增加光照时间，房屋房型的布局应增大盥洗室浴室的面积、增加阳台的面积、把厨房间放在更明亮通风处，在楼层较高的情况下多增设一台担架梯等。考虑了“合理性”，我们更要做到“安全性”和“可靠性”，老年人没有年轻人反应机敏、活动灵活、精力充沛，所以我们在设备设施配套上要做到绝对的“安全”——设备牢靠安全、位置布置安全、使用过程的安全，“可靠性”指长久的耗损更换时间，大型设备趋向于20年无更换10年无维修。

3.产权的继承

现在养老房产很多推出了老年人公寓，主要形式为购买使用权和配套服务权，类似于入会俱乐部形式。这个形式固然很好，但对部分经济不宽裕的家庭来说有很高门槛，并且没有解决根本的两大问题。一是中华民族的传承问题。中国绝大多数老年人最大的财富就是自身居住的房屋（商品房）。现在大部分推出的养老房产都是以使用权买断为主，拿不到房产证给传承带来了阻扰，容易滋生出更多家庭长辈和小辈间的摩擦和矛盾，对老年人更是容易造成揪心万分、伤痛欲绝的負面情绪和健康影响当然也有部分产权式的养老房产，但是产权能够传承可房屋本身的居住条件却是更多趋向于为老年人打造考虑，继承下来的真正实用性不够强，况且将来房屋脱手置换的买卖人群单一、市场占有份额较小，并且市场占有率有逐步减少的趋势。二是在全面实现小康家庭水平的中国，家庭保障性生活资源固定资产（主要房产）的保值和增值也成为中国家庭的首要问题，目前大多养老房产的形式剔除房价的市场调解波动，使房屋这一固定资质在逐渐的转移和减少消耗，并不能得到真正的保值。

三、养老地产新模式

为了彻底解决上述几大问题，笔者提出一种养老地产新模式，即通过“换换网”+“互联网+地产”+“候鸟式居住法”的方式打造出崭新的、实际的、根本解决老年人居住和中国继承问题的“养老地产新模式”。

其实在老年人养老置换房屋的同时，因为老年人已经退休在家无法获得更高的薪资来改善居住，同时各金融机构和大多数子女也无法有力的支持老年人按揭买房，加上后代房屋继承保值等此类问题让老年人很难着手于住进适合自己梦寐以求安度晚年的房屋。“换换网”即房产网、物联网和互联网三网合一，以“交换空间”+“交换租赁权”+“交换居住资源”的方式来实现老年人养老过程中的房产置换问题。具体步骤如下：

第一步，有置换需求的老年人拿出房屋到“换换网项目房产商”那里进行10年、15年、20年、25年……以此类推到45年的房屋租赁估值。

第二步，“换换网项目房产”提供估值后相对等的房产资源给置换者选换。

第三步，选换结束后，签署10年以上空间交换协议，同时补充交换年份到期后如果老人还要续换的保证条约。在签约交换期间，如果房屋滞空（也就是置换权的老人过世），子女可以约定合理弥补房产商交换房屋的出租损失和改造折旧损失来赎回自己的房屋，也可以把原先老人拥有的交换空间权转租给别人来弥补损失。房产商也从交换空间后的包租差价，以及交换对象后的配套服务来获取合理的利润。

第四步，交换空间后的再次租赁房屋资源交换，在换换网的更多房屋资源供应商条件下，用户可以根据需要预约及部分资源补齐差价等方法，来选择自己心仪的居住场所，也不会因为气候和居住环境的单一性，给用户一辈子牢笼的感觉，不适应季节的老年用户可以像候鸟一样根据自身的条件选择想要的居所定居。

第五步，完成交易或中途结束交换交易，无论是否完成交易整个过程中，置换老人的房屋产权始终属于本人拥有，没有任何法律风险和实际风险。最后，老人的房屋产权继承在符合《继承法》的情况下，继承人也没有任何的法律风险和实际风险，房屋产权始终由用户和继承人拥有，万无一失。

笔者以为，“养老地产新模式”的设计解决了许多社会问题：

解决了老年人的养老问题，没有任何后顾之忧，平时的生活再也不会孤独，健康快乐地涌入社会新团体。

解决了子女为老人安排晚年生活的困扰，从而能安心工作，发展自己的事业。

解决了老年人和子女为今后遗产问题的担忧和矛盾。

节约了许多土地资源和盲目建造的大量住宅。

解决了一大批外来人口、年轻人因房价飞涨买不起新房，相对稳定借助使用权房。

这个养老模式需要集聚一大批护理、维修、管理人员，涉及诸多服务类工种，解决了社会一批人员就业和劳动力分配的问题。

作者系上海思筑建筑规划设计有限公司房产研究室研究员