房企国家队的纵横术

劳佳迪

但凡现身过2016年土拍现场的地产人，无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸，“多贵都敢拿”的狠辣做派让民资一再沦为陪衬。在以2015年业绩排座次的房地产百强企业榜单中，央企仅占7席，随着2016年将全国多处地王收入囊中，在中国指数研究院统计的2016年131家销售额达百亿的房企名单中，央企占据19席。

房企“国家队”在土地市场上的表现难免招致非议，2016年下半年，地价果然成为房价暴涨的重要动能，有媒体报道称，国资监管部门在2016年6月“约谈”了相关央企国企。

除去在土地市场上引人注目的表现，记者注意到，2016年，21家被国务院国资委允许从事房地产主业的央企中，至少有10家已经启动内外部重组和并购计划，其中，中航工业、中国交建、中粮集团等“中字头”大象起舞开唱主角，保利地产、山东鲁能也纷纷随和。另外，A股136家上市房企中，有近30家发起重大重组，其中不乏央企的身影。

耐人寻味的是，这并不只是房企“国家队”自身的一次洗牌，伴随央企“做大做强”的决策要求，可以想象不久的将来，无论通过内部资源重组，或是收购，都将催生一批巨无霸房企。在当下重启房地产调控的敏感时点，2016年一个个“合纵连横”的案例又预示着房企“国家队”怎样的未来？

闪电速度与复杂利益

回顾近两年，房企“国家隊”在股权层面的动作进入了“预产期”。记者梳理发现，目前中建股份将地产资产注入中海地产、招商系重组都已经顺利“分娩”，中交系、中粮系等地产重组话题也“胎动”不止，到了2016年，地产重组项目“临盆”的消息更是不断。

“房企‘国家队的重组常见两种形式，一是‘纵向并购，大企业为了追求规模效应，寻求优质资源进行收购兼并；二是房企内部资源的‘横向整合，比如一个集团旗下有两块地产业务，通过架构上的整合来降低内耗，提高经营效率。”上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌分析说。

身处“第一梯队”的保利地产按“成熟一批交易一批”的原则收购中航地产就是2016年纵向并购中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地产顺利接手了中航地产的9个资产包。

在“纵向”的并购热潮中，2016年房地产业最大一起央企整合案也体现出果断的执行力。这场对价高达310亿元、涉及总资产超过千亿的整合，主角是中海地产和中信地产，2016年3月中海地产宣布将以发行新股及转让物业资产的组合形式收购中信股份，重组后通过中信房地产及中信泰富拥有的国内住宅地产项目资产，整个资产交割过程雷厉风行，仅仅用了半年便圆满告终。

从2016年的重组案例看，相比“大鱼吃小鱼”的“纵向”并购，一家央企内部的地产资源优化整合过程往往更加艰难。就在一口气拿下中航工业多个资产包的前一周，保利地产偏偏在面对和保利置业这位系出同门的“孪生兄弟”整合时，遭遇了短短8小时的夭折惊魂记。

2016年11月29日午间，保利地产和保利置业公告称，因有重大事项或内幕消息而停牌，但投资者甚至来不及畅想，当天晚上，两家公司就再次公告称重组时机尚不成熟，保利地产终止了收购行为。

同一框架内的两家公司想要顺利整合考验重重，而控股股东自上而下想要借壳旗下上市资产的愿景也并不是那么容易实现。为了把广宇发展打造成自己地产业务的上市平台，鲁能集团不惜撤换其1/3高管，可惜5年两次注资失败，这项几近搁浅的地产业务重组2016年第三度闯关，方案获得了国资委的原则批准通过，但证监会最后会不会放行仍是未知数。

政策导向：央企整合做大做强

无论是“合纵”还是“连横”，为什么2016年房企“国家队”的重组动作频频？这与来自决策层的政策导向显然密不可分。记者梳理发现，在地产央企发展的过程中，有三个圈内公认的历史性节点：一是1998年的房地产市场化改革，当时可谓央企与地产的“蜜月期”，保利、远洋、华润等部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，某种程度上可以说正因享受了最初的政策优惠和市场红利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”，时值中央对楼市过热施以重拳调控，国务院国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以此为主业的央企退出房地产业，次年虽然又批准了5家央企“房地产牌照”，但“退房令”在当时的调控大背景下反映出监管层空前审慎的姿态导向。

第三个节点正是始于2015年年末的央企整合潮，地产央企自然也被卷入到这股风潮之中。

记者注意到，2015年年底召开的中央经济工作会议明确提出，“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”“民企之间会有自发的市场行为，‘国家队也会被要求起到示范作用。”一位资深地产人表示。

一个有说服力的案例是，根据保利地产2016年12月5日晚间公告的数据，此次保利地产收购中航地产的9个资产包作价约20亿元。本次收购由保利地产全资子公司完成，广州金地房地产开发有限公司收购中航地产持有的7家公司100%的股权和1家公司79.17%的股权，保利（江西）房地产开发有限公司收购江西中航地产有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。此次收购的项目涉及成都、昆山、九江、乌鲁木齐、岳阳、赣州和南昌等7个城市。标的资产价格还不如2016年上半年火爆楼市中等热度的一块土地价格。“这次跨央企平台的交易更多是来自国资委的牵线和授意，两家企业都有军工背景，跨平台确实有相对更多的融合基础，但若从资产包本身的价值来看，中航保留了一些地块，只是出让了一些三四线城市的土地储备，在房地产业下行的压力下，对市场的吸引力其实是不足的。”保利地产一位战略研究人士直言。

鲁能集团此前也就重组事宜回应称：“十八届三中全会以来，国家对深化国有企业改革做出了一系列战略部署，鼓励国有企业加快上市步伐。为积极响应国家政策号召，加快发展混合所有制经济，经公司慎重研究，启动了本次重大资产重组。”

事实上，2016年7月，国务院办公厅还曾发布《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》，在推动中央企业结构调整与重组主要目标上，要求资源配置更趋合理。其中，提到形成国有资本有进有退、合理流动的机制时，《意见》也将“兼并重组”放在有效途径的首要位置。

“央企之间本身存在‘谁也不服谁的怪象，这时国资委的意见和安排还是有协调作用的，央企重组的决定权也不完全在企业手中。”上述资深地产人如是说。

当然，对于房企“国家队”而言，听从政策召唤发起兼并收购从商业角度也不是一笔亏本买卖。“在目前的大环境下，越来越少的企业会选择直接土地转让，因为它流程长、税负重，成本也高，企业更倾向于以资本运作的形式先获得项目的控制权，从而可以间接地获得土地的使用权。”秦裕斌律师表示。

市场人士认为，成功收购中信地产的中海地产就是选择了一条以行业国企之间的并购代替高价拿地扩张的发展路径：与中信整合后，中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备，其中75%位于一二线城市。交易完成后，中海的土地储备直接增长了58%。

在亚豪房地产服务机构市场总监郭毅看来，当前公开土拍市场拿地不仅普遍价高，还受到诸多制约，通过收购方式绕开壁垒低价拿地是“曲线救国”。

克而瑞研究中心的一份报告则显示，对于传统房企而言，以收购或并购方式获取项目除了可以使企业避开激烈的土地一级市场竞争外，部分收购获取的项目还可以快速推出市场，加速企业资金回流。

重组后何去何从？

央企不断上演“大鱼吃小鱼”的戏码之后，央企、国企与民企的生存空间有何变化？据中原地产统计，2016年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企；民企阵营中则有万科、恒大、融创、碧桂园等。拿地总额超百亿的房企共计16家，总额达3190.46亿元，其中9家为央企、国企，拿地金额达到1746.73亿元，占比达54.6%。

重组成功后，新的“地产寡头”正在形成之中。中海地产“吃掉”中信地产住宅板块就提供了案例，其一举增加了公司在环渤海及珠三角等区域的一二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿元量级开发商的地位；而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地产成为招商蛇口，也经此一役跃居当时中国最大市值开发商。

作为资金密集型行业，房企的命脉本就被资金卡住咽喉，房企“国家队”在这方面先天就存在着优势。根据第三方机构统计，2015年以来，A股有融资数据的房企接近80家，其中32家私营企业平均融资成本6.3%，超过40家国有性质企业平均融资成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、华润、招商蛇口名列前茅。

“央企是票据融资的主力，而票据融资的平均利率只在1.8%左右，远远低于同期贷款利率，通过票据融资可以节省最多三分之二的融资成本，央企还可以通过增发、配股、发行债券等途径来筹集资金。”某国有银行公司贷款部人士表示。

该人士还分析，央企拥有与生俱来的优势，使其积累了可观的未分配利润，经营者不愿意分红而是用来再投资，“央企如果投入到资本市场要受严格的监管和约束，监管相对较松、利润较高的房地产行业无疑是最好的选择。坦率说，就算亏损也自有国家和政府承担，而重组增大体量后首先有业绩，一旦拿地使得经营业绩大幅增长，经营者还可以获得可观的报酬，央企经营者的权利和义务并不完全对等。他们可以在承担较小风险和责任的情况下获得较高的利益，我认为这也是央企扎堆通过旗下的子公司进入房地产行业的一大原因。”

在央企推进重组的同时，中国的房地产市场也在进入一个新的阶段。中国地产百强企业朗诗集团董事长田明坦陈，目前房屋的销售面积已经见底，未来只会在高位上盘整、起伏，长期趋势看应该是下行，“2016年的交易面积和历史高点的2013年差不多，从市场规模看，单价乘上面积增长了几百倍，现在需求平均状况发生了非常大的改变，中国城镇人口的人均居住面积已经超过39平方米，德国是36平方米，我们超过了很多发达国家，中国现在已经不缺房了，跟2008、2009年‘4万亿时期完完全全不一样，那时候人均面积只有20多平方米。这意味着单边上行的时代终结了，那种传统的主流开发商模式已经难以为继。拍地、盖楼、销售，这套开发模式下很难面对未来不那么高速增长的市场。”