刍议城镇基准地价更新工作思路

李 颖，李秀娥，杨 莉

（1.磐石市土地收购储备中心；2.磐石市国土资源管理总站，吉林 磐石132300）

刍议城镇基准地价更新工作思路

李 颖1，李秀娥2，杨 莉2

（1.磐石市土地收购储备中心；2.磐石市国土资源管理总站，吉林 磐石132300）

随着城镇化进程的加快和乡镇基础设施的完善，现行的地价标准和基准地价不能反映区域的实际情况。为了适应时代发展，要尽快更新地价标准，以完善土地资源市场的规范性，提高土地资源的集约节约使用，促进土地市场的健康发展。

城镇基地；标准地价；更新；探讨

随着城镇化进程的快速发展，经济水平也在不断提高，乡镇土地市场交易量巨增，带动农村地价上升。传统地价评估标准已经不能满足新时期的地价增长要求，要通过全面系统科学的地价标准使土地在流转时更规、范更符合市场要求，及时更新基准地价，以促进在新时期农村土地资源的有效利用。

1 基准地价的重要性

基准地价是地价进行管理的核心，是市场土地规范交易的基础，要在强化市场调控的基础上稳定地价以保护土地所有者的合法权益。基准地价可以防止地价大幅度波动导致土地投资投机行为的发生，也能防止土地流失，促进土地合理使用。基准地价是政府进行土地税收的依据，是深化土地改革的需要。对土地基准地价进行及时更新可以使现有土地能准确反映市场需求，能监督政府根据市场需求进行相关政策和法规的制定，完善土地交易中的地价管理，促进土地集约使用，实现土地交易市场的健康发展。

2 基准地价的更新依据

2.1 土地区位理念

土地区位理念主要目的是研究特定地区人类流动和空间分布以及人与自然、社会相互联系的一种理念。在土地利用中融入区位理念主要是把土地作为研究的客体，通过社会活动和地理要素作为土地利用中的空间区位条件，研究这些因素在土地上的分配特点和变化原因，以及这些条件在相互结合时对土地价格产生的影响。通过对区位条件造成的空间差异进行分析，划分土地级别，进而进行评价。

2.2 地租地价理论

地租主要是土地所有者在对土地进行出租使用权时得到的收入，是借助土地获得经济收入的一种方式。社会只要存在土地所有者和不占有土地的生产者就会有地租的产生，地租主要分绝对地租、级差地租和垄断地租几种形式。

2.3 级差收益理论

级差收益主要是土地使用者因所有土地的质量和使用区位不同而获得的超额利润，土地质量的差异是级差收益的主要原因。差异性主要表现在地块商业聚焦程度、交通条件和基础设施、人口密集度等方面的差异。优质土地占有者可以凭借其土地的优势在交易中获得最有利的经济条件，从而获得最大经济利益。

3 基准地价的更新原则

3.1 综合分析原则

土地级别是自然、社会、经济等多种要素综合的结果，反映的是农村土地的质量差异和分布差异，能实现资源的合理应用和实现最佳效益。综合分析主要是考虑土地的繁华程度、交通条件和基础设施情况、自然条件、人口状况、规划情况等，这些因素共同影响基准地价。在对这些因素进行分析和研究的基础上可以划分土地等级，对土地有精确的估量，测评出土地的合理级别。

3.2 主导因素原则

影响土地基准地价的因素有很多，有社会、自然、经济等因素，可以选择一个主要影响因素作为土地级别划分的依据。相关调查显示，城镇的商业化程度、交通条件和基础设施等都是土地级别评价的主要因素。

3.3 地域差异原则

地域差异主要是指土地的自然因素和社会因素结合所形成的影响结果，可以对土地地位条件进行分析后，将土地以区域进行规划。

4 基准地价的更新路线和方法

在制定地价更新路线时，先选定对地价定级影响的主要类型因素，通过对影响因素的影响因子进行分析，可以得出影响范围，按照不同因素在不同空间的影响差异进行路线制定；同时根据专家对各种因素的影响因子的评价分数确定影响权重，以根据范围内的坐标进行影响因素的重叠累加，在因素影响累加总分基础上进行分频曲线法路线的计算。通过此方法对不同级别的土地进行分类，再对样点地价进行级别验证，以反映土地级别规律。基准地价更新路线主要是在土地级别分类的基础上，对交易地进行监测，经过评估和修正、检验，再结合土地产业政策对地价标准进行修正，以保证其满足市场需求。

5 对基准地价更新的探讨

5.1 通过市场进行宏观调控

对土地级别进行调整规定，对地价进行更新后，政府部门可以根据地价体系对区域地价有大体掌握，以此为基础进行土地交易活动的指导，并对交易进行规范促进。这对于制定合理的地价政策，建立正常市场土地交易有积极作用。

5.2 为城镇规划提供依据

城市的规划开发对土地的利用是一项综合性工作，涉及的范围比较广，城市发展的前提是进行合理规划，以达到城市土地利用的精准性。要对地块的质量差异进行分析，全面考虑不同区域的发展潜力，特别是在进行房产开发时要考虑土地级别情况，以为城市规划和发展提供依据。

5.3 为政府调控提供市场依据

对基准地价进行更新可以体现城市地价的科学性和实用性，保证城市土地的有效利用。通过地价标准的更新，可以监控地价状态，进行地价的时间和空间分析，以总结规律，进而预测市场需求。在此基础上建立预警机制，为政府进行地价调控提供市场依据。通过对地价的监控和调控，使土地管理者可以实现地产市场信息的动态掌握，以制定科学地价政策。

6 结语

标准地价的更新工作可以促进土地的集约化和节约化使用，促进土地资源的有效利用。在城镇化水平快速的发展，地价交易量增加的前提下，农村地价上升速度较之前幅度更大。要及时更新地价标准，以实现对土地的有效科学管理，促进土地资源可持续发展。

[1]孔维华,王然,王艳.基于GIS的基准地价更新实践——以山东省昌乐县为例 [J].安徽农业科学,2011,(15).

[2]李国权.城市地价动态监测的发展与研究 [J].商品与质量,2011,(S7).

F301.4

A

10.14025/j.cnki.jlny.2017.23.070

李颖，本科学历，工程师，研究方向：土地集约节约利用、城镇基准地价更新、永久性基本农田保护。