房屋维修管理探析

赵艳超

东北石油大学

房屋维修管理探析

赵艳超

东北石油大学

作为房屋的维修者，我们怎样才能对房屋进行全面而科学的保养、维护，这是一个不容回避的问题。首先要做好维修的调查工作，在此基础上，制定合理的维修计划。在制定计划的过程中，要综合考虑房屋的材料、结构、承重情况等问题。与此同进，还要考虑季节因素，不同的季节应根据当地气候特征制定与之相适应的维修计划。本文就房屋维修的意义、规模、管理内容等提出自已的见解。

房屋维修意义；管理

房屋是人们生活中必不可少的物质用品，无论是生活，还是工作，甚至是学习和娱乐，都需要有房屋。房屋在使用过程中，难免会发生各种各样的损坏。为了维持其原有的使用功能，延长其使用寿命，有必要对其进行维修。房屋的维修也是建筑工程的一部分，它虽然不如房屋建造那么复杂，但也是一个系统工程，其复杂程度也是不可小觑的，必须引起足够的重视。

一、房屋维修的意义

房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋是社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。

房屋维修能够以较低的成本延长房屋的使用寿命，对房屋进行改造还能以较小的代价改变建筑原来的面貌或用途，使其不断适应人们生产生活的需要。与新建建筑相比，对旧房屋进行维修改造优势明显，除了节省投资以外，还有以下优点：第一，维修改造比新建房屋工期短，见效快，一般只需几个月就能完成，而新建房屋一般都需要一年乃至数年。第二，旧房屋维修改造对生产和生活的影响很小。在房屋维修改造过程中，不需要对原有居民进行搬迁，施工简单，持续时间短，不会对附近的居民造成很大的影响；建筑垃圾少，噪音也较小，对环境的影响较小。

二、房屋维修的规模

根据房屋维修的规模，可以分为小修、中修和大修三种，分别介绍如下。

1.小修

小修工程是指日常中针对房屋的一些小的损坏进行的修补和养护，如对屋面防水的小面积补漏，更换落水管，对房屋墙面的小面积修复，对门和窗户的维修或更换，等等。一座房屋一年中用于小修的费用低于其造价的1%。

2.中修

中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程主要适用于以下情况：①房屋损坏程度较大，需要对部分梁柱进行加固的情况；②墙面损坏较严重，需要进行大面积修补或重做，或者墙面损失虽然不严重，但是业主希望重做墙面以达到改造的目的；③屋面防水层严重破坏，需要重做；④墙体需要进行加固补强；⑤为了对房屋进行改造，需要对局部墙体进行拆砌。就费用来说，一次中修的费用一般不超过房屋造价的20%。

3.大修

大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程主要适用于以下三种情况：①因防震需要，需要对房屋的主体结构进行全面加固；②为改善居住条件，或者改变房屋的使用性质，需要对其进行改造；③严重损坏但无坍塌危险的房屋，需要维修后继续使用的情况。大修工程一般耗资较大，其费用在该建筑物同类结构造价的25%以上，因此，在对房屋进行大修之前，首先要考虑经济效益的问题。

三、房屋维修管理内容

房屋维修与管理是一个不可分割的整体，是一个完整的系统，房屋维修的管理内容应该包括：

1.结合房屋的特点，专门为房屋制定具体详尽的鉴定系统。这就要求房屋在脱离房地产开发商与建筑公司以后，作为房屋维修的主体的物业部门对房屋的的寿命、基础、使用注意的项目进行逐一地、详细地标注。也就是说，对房屋的使用建立专门“日志”，将房子的使用日期、可能出现问题的时间、地点等因素进行登记，这样就可以在以后的使用中，结合“日志”中所记载的内容、项目进行有计划、有目的、有针对性的维修。

2.在维修前，要制定行之有效的维修计划。也只有制定科学合理的维修计划，才能为结下来的维修工作打下坚实基础。在具体的实施过程中，应在整个维修工程开始之前，向工程勘探队提供房屋的维修计划，并听取不同的意见，必要时可对维修计划进行局部的调整。一份详细的维修计划应该包括维修目标、维修鉴定标准、维修材料的规格、费用预算、施工监管等。

3.保证维修质量，是维修房屋的基本要求。作为房屋的维修管理者，我们应该将维修的质量作为衡量房屋维修结果的重要指标。要制定和建立房屋维修后期质量鉴定考核系统，从而使得房屋的维修始终处在一个动态的、强大的量化系统，为房屋维修质量提供可靠的保证。因为维修工作本身有一定的特殊性，在一定程度上可以说，维修比新建更难，所以这就要求维修单位因地制宜、因时制宜，结合房屋现有的实况，进行创造性的维修，以不断优化维修计划，让房屋存在的不合理性的问题得以解决，让我们的业主更加满意。

4.房屋维修队伍管理。房屋维修队伍的管理，是房屋维修的重中之重，它是将房屋维修涉及到的人力、物力、财力进行合理的平分配协调的过程，也是将各自看似独立的维修工作，变成一个系统的、整体操作的专业化队伍的过程。而对维修队伍的管理，体现了一个管理者对维修过程中的各个要素的管控、调配能力。从这个层面上来说，加强对房屋维修队伍的管理，是关系到整个房屋维修工作能否全面、顺利实施。

房屋是有较高经济价值的有形资产，是能够长期供人们居住、生活、学习、工作的不动产的总称。房屋维修管理工作是一项系统的复杂工程，具有极强的专业性，及时、良好的房屋维修与养护，有利于逐步改善生活条件，不断满足社会需求和人们居住生活的需要；有利于房屋价值追加，延续物业的自然损耗，提高物业的使用价值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。因此，通过科学地认知房屋维修的性质，正确划分房屋维修类型，不断加强对房屋维修工作的综合管理，做好房屋维修的计划制定、施工管理和费用管理间的平衡，就一定能实现房屋管理工作走向更加科学、高效。

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