深圳“定向”卖地新策

焦建

在市场博弈进入关键时刻，通过“双限双竞”等一系列模式对土地出让方式进行改革，或将保证深圳房地产市场的平稳预期。

随着楼市调控新政在全国范围内的密集落地，深圳近日亦在土地市场调整方面，拿出了自己的“一城一策”，即住宅用地以“双限双竞”方式出让。所谓“双限双竞”，即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。从2016年5月推出首宗试点商品房现售的商住地块，到2016年末在全国范围内率先推出此种新型招拍挂方式，深圳土地出让的“定向”式特征，正在越加明显。

深圳希望通过土地合理供应稳定房价及增加人才住房供应，增强自身吸引力，最终继续撬动产业发展。但这种多维度垒高准入门槛的政策设计，其政策主旨及效果，业内目前看法不一。

“关于深圳现阶段的表述，有一个词叫‘高位过坎。这个‘高位，在某种程度上可以理解为高成本，而高成本的代表就是高房价。高房价的成因很复杂……对深圳而言，放任房价飞涨无异于自毁根因。打造创新中心的先决条件，就是要让人才能够安居乐业。这则看似简单的土地出让公告，传递的政策信号却不简单：吸引人才，深圳从安居入手。”当地媒体对这一新策解读称。

“（双限双竞）这是为巩固和延伸 ‘3·25楼市新政以及‘深八条所作出的政策加码。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，垒高准入门槛，避免地王频频出现，或将保证深圳房地产从土地价格到房价的平稳预期。

而在深圳之外，北京亦在近期的土地出让中推出了类似的政策。“价高者得几乎是目前获取居住用地的唯一渠道。但在‘地王频出、楼市调控意愿较为强烈的背景下，我们的土地出让模式应该进行探索性改革。”深圳市房地产研究中心的一位研究人员表示。

“限制重重”

2016年，“地王”频出，多个城市的土地市场持续火爆。

在中国指数研究院发布的《2016年三季度房地产市场总结与四季度趋势展望》报告中，前三季度，全国300个城市各类用地成交平均溢价率达48 .6%，同比提高35.4%。其中，住宅用地的溢价率为62.8%，较上年同期提升45.4%。

作为过去两年房价“领涨者”的深圳，自不例外。据深圳中原研究中心监测：2016年，深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增长30.9%;土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%;综合楼面地价每平方米12651元，同比上涨49%。各项数据，均创下近年新高。

火爆之余，深圳的调控地价新措施，终于在2016年11月10日出台。这是一个即使粗略翻看，也能发现对各方都设置了重重限制的制度设计。

深圳市土地房产交易中心发布公告称：深圳将增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米，总出让价格最高为57.6亿元。商品住房预售时，销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，最高销售单价不得高于限定价格;竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》，并自签订之日起五个工作日内一次性付清成交地价款，且在商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修;而竞买报价达最高地价限价时，竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。

此外，参加竞拍的开发商还要提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，并且会严格审查资金来源。“卖地方设置了更为复杂的竞拍规则，可称为一道奥数题。”一位房企人士评价说。

不仅如此，地块所面向的购房人群也进行了规定，必须要满足以下条件之一：夫妻双方为深圳市户籍;夫妻一方为深圳市户籍，另一方必须缴纳社保达到八年;夫妻双方均为非深圳市户籍，双方必须缴纳社保达16年;单身人士（含单亲家庭）或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社保达到十年;且五年内不得转让。

深圳中原研究中心认为，出让规定的目的主要在于四个方面：1.抑制投资客的投资投机行为以控制深圳高企的房价;2.加大90平方米以下刚需户型的供应，以调整深圳房地产市场结构，保障其合理健康发展;3.通过竞配人才住房面积进一步落实政府人才招募计划;4.规范土地资金市场，降低拿地过程中的金融杠杆，降低潜在金融风险。

此次竞拍开始前，深圳市一家房地产公司的研究人员对《财经》记者表示，“双限双竞”对周边项目影响主要体现在市场预期上。前期地王项目定价还是看其项目本身的产品定位和进入市场时的市场环境。而条件相对严苛之下，地价越高，利润空间越窄，房企竞价会相对谨慎。

美联物业全国研究中心一位总监亦在此前公开表示：“从地块所在区域周边项目的平均价格来看，地块的最高限价会有10%左右的价格空间。限价有利于稳定未来的房价预期，让企业拍地时将更加理性。”

通过“双限双竞”等一系列模式对土地出让方式进行改革，在市场博弈进入关键时劾打出“组合拳”，或将在一定程度上有助于增加中小户型供应量，降低入市门槛。

但事实证明，在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场，公开拍地意味着扩储良机，即使搭配上“双限双竞”，也没有开发商愿意轻易放弃：2016年12月14日，上述三块土地在深圳土地交易中心公开挂牌出让（龙华新区地块拍卖之前，现场突然公布该地块被法院查封，停止出让）。14时30分左右，万科、中铁、葛洲坝、珠江投资、卓越等40家竞买企业开始到场申领号码牌。

《财经》记者看到，由于到场企业太多，在土地交易中心竞买号码领取点办公室前一度拥堵，排起了长龙。

15时左右，竞拍开始。率先出让的首宗居住用地位于大鹏中心区，土地面积约1.82万平方米，建筑面积5.83万平方米，挂牌起始价5.2亿元，最高地价限价6.8亿元，人才住房配建面积不少于10952平方米，届时销售房价均价不高于每平方米2.7万元人民币。

在12家企业参与竞买之下，开拍不到一分钟，即有买家叫价6.8亿元，达到最高地价限价，现场进入到人才住房面积竞拍。与以往激烈火爆的直接加价场景不同，“双限双竞”模式下，整个土地拍卖过程也被相应拉长。现场举牌者电话不断，拿着文件、计算器进行计算的场景不断出现。经过多轮竞拍，最终85号买家东莞中骏地产以地价6.8亿元、人才住房新增面积8000平方米竞得这块土地。

进入第二轮后，这块位于坪山沙湖社区的土地，挂牌起始价17.5亿元，最高地价限价22.8亿元，人才住房配建面积不少于3万平方米，届时销售房价均价不高于每平方米3.06万元人民币。现场共有14家房企报名竞拍，三次举牌后就达到了最高地价，转而进入竞拍新增人才住房面积的角逐中。从最开始增加200平方米，到最后的增加2.74万平方米，前后共计约一个半小时左右。最终，碧桂园以最高地价22.8亿元、新增人才住房面积2.74万平方米成交。

“总体而言，此次拍卖非常成功，是保障市场平稳健康发展，保证社会公平正义的创新尝试。希望深圳未来有更多居住用地的拍卖在这条路上走下去。”竞拍结束后，深圳市房地产研究中心主任王锋对现场的记者表示。

“安居”图谋

此次最终成功出让的两宗居住用地，是深圳“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”的首例。

深圳市规划国土委土地利用处有关负责人此前透露，据《中共深圳市委深圳市人民政府印发〈关于完善人才住房制度的若干措施〉的通知》中有关“利用房地产开发项目配建人才住房”的规定，除利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房外，招拍挂出让的其他商品住宅用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房。在此基础上，探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式，进一步提高人才住房配建比例。

“深圳这次土地出让创新的意义非常大，关键是创新成功，两块地成功拍卖出去了，而且竞配了较大的人才保障房的面积，比如坪山这块地，最后竞拍多增加了2.74万平方米的人才保障房，再加上前面3万平方米必须要配的，一共是5.74万平方米的人才保障房，这对于深圳今后人才住房的建设意义非常重大。”王锋表示。

亦有细心的产业观察人士对《财经》记者指出，这一政策背后，更应关注的，是与之相衔接的“人才住房建成后，无偿移交深圳市人才安居集团有限公司”这一新举措。

所谓深圳市人才安居集团有限公司（下称深圳安居），是深圳一家于去年10月9日正式揭牌的千亿级公司，其定位就是“专门从事人才安居房投资建设和运营管理的政策性市属国有独资公司”。按照深圳的安排，人才安居房项目是保本微利项目，市场化运作的房地产公司难以平衡盈利诉求，而政策性国企可以专注于执行这一战略意图。

截至目前，这一公司基本完成组建工作并已全面启动日常业务运作。据《财经》记者了解，深圳计划向其投入现金1000亿元作为公司资本金，其中400亿元资金已在2016年末前到位，在随后两年内将完成其余600亿元资金投入。

“这些资金的使用现在还在谋划，一方面尽快与各区（新区）合作成立控股的子公司，用于各区人才住房建设，同时跟进市政府土地供给情况，用于相关项目建设;一方面寻找合适的项目进行回购等。”深圳安居的相关负责人透露称，“深圳安居将发挥市属国企主力军作用，分担人才安居房艰巨的建设任务;发挥市属国企专业化市场化运作优势，提升人才安居房建设管理效率。

按照成立初衷，深圳安居将具备四大职能：一是投资职能，通过直接投资、收购其他单位物业产权等方式筹集人才安居房;二是融资职能，通过商业银行贷款、政策性银行贷款、中长期票据融资等多种融资方式，为人才安居房建设筹集资金;三是建设管理职能，通过开展对人才安居房的设计、工程建设、预算成本控制等建设过程管理，积极推广应用多种建造技术和管理手段;四是运营管理职能，负责人才安居房的配租配售及日常管理。

为支持深圳安居，深圳除“双限双竞”中建成的人才房直接划转给其外，在土地资源方面的支持还包括：市规划国土部门将采取多种方式，统筹安排供地计划，在两年内完成“十三五”期间应向深圳安居供应的人才安居住房建设用地。

此外，深圳还鼓励政府部门、企事业单位以及集体股份合作公司，加强与深圳安居合作，支持深圳安居通过参与各类更新改造、地铁上盖物业开发、学校和医院配套住房开发、工改保及仓储用地开发、原农村集体未征转土地利用、存量楼宇清理改造和罚没土地拍卖等方式，多渠道建设筹集人才住房。

为统筹布局，深圳要求各区（新区）不单独设立类似住房企业，而是由深圳安居在各区成立独资子公司或者分公司，或与各区合作成立由深圳安居控股的合资子公司，统一负责各区（新区）内人才安居住房的投融资、建设、筹集和运营。

“在深圳将人才住房从现有的住房保障体系中相对分离、形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系的过程中，深圳安居制度设计的对标对象，是新加坡的建屋发展局。其方式是通过企业化运作和市场化的手段，将其建成一个集建设、收购、融资等为一身的政策性、专业化的住房平台。而这种执行主体作用效果如何，目前还难以断言。”前述研究人员对《财经》记者称。

开发商“小九九”

深圳的土地有限，要强调房屋的居住功能，而不是投资和投机的功能，其来有自：

早在2008年1月时，深圳就曾推出过两宗“限价房”居住用地招标出让，最高售价限定为每平方米8400元。最终，位于龙岗区宝荷路的居住地块因竞买人数不够“流拍”，位于宝安区龙华街道的居住地块也只有两人竞标。

有熟悉内情的业内人士对《财经》记者透露称：2008年，深圳因楼市不振，限价价格高出了周边商品房的价格，销售有很大困难。最终一块地的竞拍者，其项目一度陷入停工风波，最终在2010年被政府列入回购保障房，才最终“解套”。

2010年10月，深圳市又曾以“定地价、竞房价”的方式公开挂牌出让宝安西乡街道地块，房价报价最低的开发商将成为竞得人。虽然条件苛刻，但当年深圳出让居住地块十分少，所以这块地还是受到了大开发商们的青睐，最终被深圳一家公司以7380元/平方米的“房价”竞得。

时过境迁，2016年底的这次“双限双竞”出让的热闹场景，并不令业内人士感到奇怪。

“开发商心理也在变化。之前对于这种限制性项目并不抱太大的盈利希望，周边开发商还会担心房子建成后拉低周边房价。但深圳目前的房价让大家都有了底气：首先，深圳的限价房购买门槛太高，满足夫妻在深圳缴纳社保满16年条件的人寥寥无几，短期内难以影响市场。其次，企业也愿意通过保障房建设，与政府搞好关系。”前述业内人士称。

从政策初衷来看，深圳市规划国土委的相关负责人表示：此次“双限双竞”土地出让将拉开深圳居住用地密集出让的序幕。今后一段时期，市规划国土部门将陆续推出多宗居住用地投放市场，增加住房供应，稳定市场预期，抑制房价上涨，对未来我市房地产市场发展将产生积极而深远的影响。

与其他城市不太一样的是，因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。自2010年起，深圳的宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是一直在超低位水平。2016年深圳仅有四宗土地入市，分别位于龙华、光明、大鹏和坪山，用地面积约23.97万平方米。

在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿元。

不管是深圳本土还是外来开发商，在旧改领域的竞争都变得越来越激烈。因此，尽管公开招拍挂只是开发商拿地方式中占比很小的一种形式，利润亦可能打折，“但开发商若是愿意接受这些出让条件，更多是出于战略上的考量，通过这种方式与政府保持良好的互动关系，获得在深圳的开发机会”。

亦有观察人士认为，在以往高地价、高房价的前提下，由于大户型更受投资客的欢迎，深圳市场中低价位的中小户型越来越少，通过“双限双竞”等一系列模式对土地出让方式进行改革，在市场博弈进入关键时刻打出“组合拳”，或将在一定程度上有助于增加中小户型供应量，降低入市门槛。

2017年初，深圳市规土委发布2016年12月深圳房地产市场数据：深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米。与11月相比，成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，这已是连续三个月出现环比下跌。