“双创”环境下，产业园区租赁服务有何特点？

文 陆曼

“双创”环境下，产业园区租赁服务有何特点？

文 陆曼

远离中心城区的区域以及产业园区，近年来由于产业结构调整也都建造了大量的办公楼宇、孵化器和创意空间，借助于“大众创业、万众创新”的东风，吸引了成熟或成长期的各类企业落户。

从上世纪90年代前后开始，上海陆续设立了大大小小上百个开发区，最初主要是国家级、市级工业园区以及出口加工区，主要顺应当时上海的工业发展，对外资企业的引进需求，落户企业中生产性企业占了绝大多数。由于开发区独特的成本和政策优势，迅速吸引了国内外企业前来投资,特别是外资企业数量，也是逐年增加，截至2015年底，上海累计引进外资项目82300个。随着上海的经济迅速发展，科教兴市战略逐步深入，并且近些年上海整体土地成本提高、产业规划进一步调整、环保要求更加严格，大量生产性企业转向上海周边及政策倾斜的内地发展。同时,上海也涌现出很多小规模创意园区，而原有的产业园区也顺应市场变化，对区内产业规划做了调整，大量吸引地区总部、研发中心、创意产业入驻。截至2015年底，累计落户上海的地区总部为535家，研发中心为396家。同时这些产业园区也逐步从单纯的工业园区、经济开发区向综合产业办公园区过渡。

上海中心城区的楼宇租赁市场近几年十分活跃，市场供应量也逐年增加，集中了大量的高档写字楼和商业旺铺。这些中心城区的商办楼由于地段好、交通便利、配套齐全，为各大物业顾问公司所青睐，入驻率和周转率都很高，有些绝佳地段的写字楼和商业区域，根本不需要营销，房源也是一户难求。与此相反，远离中心城区的区域以及产业园区，近年来由于产业结构调整也都建造了大量的办公楼宇、孵化器和创意空间，借助于“大众创业、万众创新”的东风，吸引了成熟或成长期的各类企业落户。但是产业园区由于地理位置、交通状况、产业定位、配套设施等不同，需要在规划、建设、招商、服务等各方面具有自己的特色，才能吸引更多企业入驻。所以，产业园区的办公楼租赁服务和中心城区有着很大区别。

下面以紫竹高新区为例，谈谈产业园区办公楼租赁的服务特点。紫竹高新区是经国务院批准的中国145家（截至2015年底）国家级高新区之一，也是全国唯一一家民营资本主导的产学研相结合的高新技术产业开发区。紫竹高新区已成立14年，在规划初期就明确了主导产业，重点引进具有地区总部和研发中心功能的高科技企业。在吸引世界500强企业和国内外大企业入驻的同时，紫竹高新区也分批建设了适合中小微企业落户的办公楼，并依托高新区的产业规划和竞争优势，逐步形成了完整的租赁服务体系。

紫竹高新区是经国务院批准的中国145家国家级高新区之一，也是全国唯一一家民营资本主导的产学研相结合的高新技术产业开发区

产业定位明确，楼宇规划合理

和中心城区不同，产业园区的办公楼主要围绕着产业建造设计，并且都有产业导向要求。紫竹高新区位于闵行区最南端的黄浦江边，属于上海的准水源保护区，因此在成立之初做规划时，就根据特殊的地理位置制定了明确的产业导向，以集成电路与软件开发、新能源、航空、数字内容、新材料、生命科学等产业为主导产业，主要吸引国内外高科技企业入驻，设立企业总部和研发中心。因此，紫竹高新区内建设的办公楼也是根据企业的需求特点，在外观设计、楼层高度、地板承重、配套设施、自由分割、停车库等方面做了有针对性的设计。比如，考虑到部分入驻企业有研发需求，紫竹的办公楼层高达到4.5米，满足研发设备设施的安装，而承重也比一般的写字楼高，每平方米能承重470公斤，局部还可以根据设备的重量进行加固。办公楼的内部设计也多是回字形，不仅底楼设计了花园绿化，而且具有很好的通风采光功能，适合不同面积需求的客户进行自由分割，更加灵活方便。

由于高新区产业定位明确，办公楼运营十年多，出租率基本维持在92%以上，入驻客户产业集中、稳定性强。根据一期办公楼的运营经验，高新区在建设二期办公楼时，充分考虑了原有客户的需求特点，对办公楼的功能设计进行了完善，比如在楼层内部布局方面特别做了调整，每层均设计了可以独立加装空调的数据机房空间和办公区域局部上下水，满足企业的特殊需求。

依托高新区平台资源，以商引商，合作共赢

紫竹高新区在发展过程中获得了数十项资质，包括中组部认定的“海外高层次人才创新创业基地”；国家商务部和科技部授予的“国家科技兴贸创新基地（生物医药）”；国家发改委授予的“上海国家生物产业基地”；国家广电总局授予的“中国（上海）网络视听产业基地”；国家工信部的“国家新型工业化产业示范基地（软件与信息服务业）”；国家知识产权局的“国家知识产权试点园区”；国家版权局的“国家版权示范园区（基地）”；中央文明委的“全国文明单位”等等，更加提升了高新区的平台资源。紫竹高新区至今已落户了众多世界500强企业和国内外知名大企业，这些企业入驻早、实力强，大多是买地自建的办公楼和研发楼，相对比较独立。后续围绕着这些企业的供应商、合作方及上下游企业也陆续聚集到紫竹来，租赁紫竹的办公楼，就近提供便捷服务，实现合作共赢发展。

紫竹高新区内的两所高校，上海交通大学和华东师范大学也有不少国内外合作项目，看中紫竹的环境、平台和服务，选择在学校附近办公，也便于和学校交流合作、资源共享。

借力高校人才优势，支持入驻企业发展

规划在紫竹高新区内的上海交通大学和华东师范大学都是著名的全国重点大学，也都是国家“985工程”和“211工程”重点建设大学，截至2015年底，两校师生总数达到85000多名。在紫竹高新区设立之初，华东师范大学就启动了闵行校区规划建设，并于2006年学校主体搬迁到闵行校区，形成了“一校两区、联动发展”的办学格局。而上海交通大学更是在原有闵行校区的基础上进行扩建，并已将办学重心转到闵行校区。这两所高校每年源源不断地提供着高素质本科、硕士和博士毕业生，也为高新区内企业储备了优秀人才，每年的校园招聘会都是高新区入驻企业的招聘良机。曾经有企业在上海交通大学的校园招聘一年就达到上百个，极大助力了企业的快速发展。如今在“大众创业、万众创新”的新形势下，高校在校生和毕业生创业也不乏其人，而已经熟悉了的生活圈和就近提供全方位服务的高新区则成了他们的首选，紫竹的办公楼也成为他们的创业起点。

创业投资和孵化器，助力小微企业快速成长

产业园区办公楼的最大特点还是离不开产业的引入，在规划主导产业的范围内，吸引适合的企业进驻。紫竹是国家级高科技园区，因此落户在紫竹办公楼内的企业大多数属于中小型高科技企业。为了进一步扶持这些科技型、创新型企业发展壮大，同时为上海加快建设“具有全球影响力的科技创新中心”添砖加瓦，紫竹高新区除了原有办公楼内的大学生教师创业中心之外，又在中国（上海）网络视听产业基地内设立了创业孵化器，持续为创业者带来全方位的创新创业服务。孵化器设置在高新区二期办公楼内，内部设施功能齐全，包括创业咖啡、创客车间、发布空间、展示空间等一应俱全，能满足创业者沟通、“互联”的需求。孵化器聚焦网络视听及“互联网+”产业，同时又在高新区入驻企业和孵化企业之间牵线搭桥，通过购买创新项目的形式扶持小微企业发展，促进龙头企业和小企业间的沟通联系，实现共荣共赢目标。

配套资源丰富，方便企业出行

产业园区的办公楼多数集中在中心城区外围的周边区域，因此完善的配套服务尤显重要。紫竹的办公楼内不仅设置了会议中心、银行、员工餐厅、便利店、饮品店、健身房等，还专门配套引进了咖啡店、中餐饭店、西餐简餐、茶坊等，满足企业及员工的日常需求。另外，规划建设中的IMAX影院、四星级酒店、其他配套商业设施等，都将极大地丰富和完善入驻企业员工的工作和生活需求。高新区内还有循环巴士，方便各企业间的快速来往。而在上下班高峰期，除了周边丰富的市政公交车外，紫竹还专门设置了三条线路的园区班车，来往于浦东和浦西三条地铁线车站和办公楼之间，为企业员工上下班提供便利。丰富的配套设施，让高新区的客户感觉工作和生活都很方便，在享受低成本租金的同时，还能远离大城市的喧嚣，更好地开发产品，专心地经营企业。

产业园区的办公楼多数集中在中心城区外围的周边区域，因此完善的配套服务尤显重要

举办各类活动，解决企业后顾之忧

产业园区服务的客户数量多、产业集中，提供服务的内容也相对完善，因此对企业来说，租赁产业园区的办公楼不仅是租用了办公场所，而且能享受到整个园区提供的完善服务。紫竹高新区每年都会定期举办各类讲座和活动，其中包括专业方面的讲座，如知识产权讲座、人力资源培训、财务制度讲解等；也包括丰富员工业余生活的活动，如迎春健康跑、自行车赛、篮球比赛、足球比赛、乒乓球比赛、桌球比赛、摄影比赛、龙舟赛、大型青年联谊活动、茶艺沙龙、咖啡制作、汽车维护保养沙龙、青年读书会等。这些讲座和培训强化了企业相关人员的专业知识，更新了最新行业政策，各种各样的比赛活动也更加丰富了企业员工的业余生活，提高了员工的工作稳定性，促进了各企业和员工之间的来往交流，同时也为企业间的业务合作提供了良好的机会。

因此，产业园区的办公楼租赁不是简单的业主提供场地、客户办公经营的单一模式，而是在一个产业园区的大平台上，通过提供专业、全面、完善的综合配套服务，助力企业发展壮大，借助于产业平台和政策平台，为企业长期稳定发展保驾护航。

（作者就职于紫竹高新区）