《API——土地污染评估》对我国的启示与借鉴

●苏捷

《API
——土地污染评估》对我国的启示与借鉴

●苏捷

随着城市化与工业化进程的加快，土地污染问题日趋严重。由于土地污染具有复杂性、隐蔽性等特点，不仅影响了人体的健康、生态环境系统的稳定，而且对土地自身的价值也造成了不可磨灭的影响。合理评估受污染土地意义重大，建立健全我国污染土地的评估方法体系急不可待。本文主要通过解读《澳大利亚评估准则》中土地污染评估的内容，并结合我国现行实践，得出启示与借鉴。

澳大利亚评估准则 土地污染评估 启示 借鉴

一、API中关于土地污染评估的规定与解析

澳大利亚的评估行业起步早，发展较为成熟。现行2012版《澳大利亚评估准则》（Australian Property Institute）（以下简称API）辐射范围广，是公认的制度体系较为成熟的评估准则之一。其中，《房地产评估指南一》（Australia Real Property Guidance Note1）（以下简称ARPGN1）中对土地污染问题有较为详细的规定，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的方法与指导。

ARPGN 1由引言、污染类型与案例、确定和量化污染、修复实践与技术、对价值的影响、贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等9章构成，并在指南后附录中列出了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业及土地用途、建议的环境量表、样品环境资产负债表、瑕疵评估方法、澳大利亚的环境立法等内容。主要内容见表1。

笔者认为，这9章的内容有紧密的逻辑关系，可以通过划分为三个部分来分析土地污染评估中需要考虑的因素。第1、第2章可以划分为第一部分，称为污染诊断阶段，主要是污染物及污染土地的确定；第3、第4、第5章为第二部分，可称为评估实施阶段，主要是对如何展开评估及对价值影响的因素进行说明；第6、第7、第8、第9章为第三部分，称为其他影响因素，该部分主要介绍土地污染评估需要注意的其他问题。

表1 土地污染评估

图1 土地污染评估

二、API土地污染评估指南对我国的启示与借鉴

对于土地污染评估，现阶段我国还未建立一套完善的评估体系，有关污染土地的评估方法、确定与量化污染的技术与手段、修复与实践技术、污染类型的判断等均未达成一致的意见。API(2012)土地污染评估指南的规定较为全面、详细，对我国土地污染评估实践有重要的启示借鉴作用。

（一）污染土地价值评估方法

污染土地与正常土地不同之处在于其含有污染物，因此在评估污染土地价值时，必须考虑污染所带来的一系列影响。

ARPGN 1主要是从成本的构成情况来考虑对价值的影响，近似于改造后的成本法。我国现行评估实践中，主要是从环境责任费用、清理费用、污名的影响等角度来分析成本的构成，考虑的成本影响因素范围较窄，有些指标难以量化，具有较大主观性。

与此相比较，澳大利亚土地污染评估指南中，较为详细地列明了对价值有影响的成本构成因素，及受成本影响的广大区域，分别是：责任方的确定、财产现行和未来的实用性情况、初始调查费用、补救成本、清理成本、开发和维护成本信息、物理清理费用或整治成本、诉讼费用、持续成本、间接损失、融资、赔偿协议、污名等。其中，污名是一种无形的因素，可能不是衡量成本的标尺，但可能对市场价值造成影响。详实的成本影响因素可以为各种各样的土地污染评估实践提供参考，提高评估的合理性与准确性。

此外，还可以从该指南中得出以下信息：

1、污染物不一定会减少土地价值。因为学校、工业要使用土地，污染物的存在不一定减少财产价值。根据国家的法律，还会继续使用没有整治的财产。例如，因为含有有毒化合物，工业矿库可能被限制。但这种化合物是一个有市场需求的工业过程的一部分。特殊的许可通常伴随着这些物资的继续使用。在这些情况下，评估人员在报告评估值时应通知客户，如果停止使用，评估可能不同。

2、整治成本投入与整治效果不成比例。土地污染造成的市场价值损失主要是由于三大类原因：成本和整治风险，法律和监管成本；公众责任；污名。所以受污染土地的最终价值不仅仅只受整治成本的影响。

3、污染的土地可以存在市场，但市场价值会受较大的影响。由于众多风险的存在，如整治风险、现有或将来对场所使用的不确定性、替代场所使用限制、立法问题、未来融资和市场化困难等，要完全治愈受污染的土地是不太可能实现的，尽管存在可用的信息，清理已经发生，但是土地的市值还是会受到影响。

（二）确定和量化污染

高校应开展多种多样的校园文化活动，通过中国传统文化营造良好校园氛围，如传统文化知识讲座，有利于大学生陶冶情操。高校思想政治教师应要求大学生积极参与校园文化活动，在活动中对大学生进行思想政治教育，以此加强中国传统文化在思想政治教育中渗透力，增强大学生对于中国传统文化认知程度。同时，还能够要求大学生通过参与社会实践活动增加对传统文化的感悟，以此体现高校思想政治教育目的。

ARPGN 1对确定和量化污染的步骤做了较为具体的规定。虽然许多步骤在我国现行实践中已经有采用，但是系统性是澳大利亚土地污染评估指南在该条规定上较为显著的特性，详见图2。

图2 确定和量化污染

土地可能污染的信息对土地评估至关重要，可以通过对历史土地利用的调查和由环境工程师或审核员进行的环境污染调查来发现此类信息。一般包括土地初步勘测，详细的现场调查，健康、环境评估以及整治计划的确定三个阶段。

该条指南非常重视土地历史用途的调查与现场调查。通过了解土地的历史用途，可以发现可能的污染类型或潜在的污染源；通过现场调查，可以进行物理性检查、基本的取样和分析，以确定是否存在污染，也可评估各种污染物的浓度等。

评估师需具有相应的资质及专业胜任能力。指南中强调，对于现场检查和询问、污染的检测、初步鉴定以及随后的报告，评估师的角色和专业知识都是有限的。详细确定和量化污染应该留给这些领域的专业人士。

当无法获得环境污染的详细资料时，评估人员需要做出必要的披露。理论上，只有通过科学的测试，受污染的程度才能进行验证。这种测试既昂贵又费时，但本身并不能提供不存在污染的肯定保证。凡被怀疑受到污染的，无法获得详细信息的，评估人员应合理估计可能存在的污染，以及价值受影响的情况。

（三）修复与实践技术

ARPGN 1列出了一些常见的整治技术及清理方法，以及几个新技术，我们应结合我国评估的实际情况、成本因素，有选择地吸收与借鉴。从该条规定中，可以得出以下启示：

第一，整治技术是随着整治实践、专业人员水平、技术水平、立法情况等的变化而不断变化的，新技术与新的标准会不断更新。评估人员需与时俱进，采取有效率的方法进行评估。

第二，污染源的去除有不同的办法，常见的有现场处理、非现场处理、控制、回收利用等。不同的污染源有不同的处理方法，不同价值水平的土地也应区分对待，评估人员应根据具体情况，选择经济、有效的方法。

ARPGN 1对污染场地的定义、污染类型及案例等进行了说明，从中我们可以得出以下启示。

1、对污染场地的定义明确清晰。指南中明确指出，污染场地是指发生有害物质浓度高于背景值，并在评估结果表明，其构成或可能构成即时或长期危害人类健康或环境。

2、污染类型涵盖的范围较为广泛，为污染土地的判断打下基础。指南中指出，潜在环境污染物有液体、固体化学腐蚀性气体和放射性物质，对物理污染物、非物理污染物、氡、在家庭内部环境的毒素等进行了解释、列举。这种概括性与具体性并存的写作方式，可以巧妙地运用各自的优点说明问题，有效指导实践。

（五）其他规定

ARPGN 1关于土地污染问题规定得较为详细、全面。除了一些常见的、评估过程需要考虑的因素外，指南还对贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等的影响情况作出了说明，对评估实务有重要的辅助补充作用。

1、贷款人需要考虑自身的潜在风险。若抵押的土地受污染，抵押品的市值将受损，借款人会因为清理费用、罚款或无力继续经营等原因而无法偿还贷款，从而对贷款人造成了损失。因此，贷款人需要不时地审视抵押土地的健康状况、市场价值，及时更新与抵押土地相关的市场信息，以减少由于土地受污染所带来的未来不确定性所造成的损失。

2、立法可以体现“谁污染谁治理”原则。随着环境污染情况的恶化，相关环境事宜的立法增加了。为了控制环境污染问题，营造良好的生态环境，树立责任意识十分有必要。“谁污染谁治理”原则意味着如果一个供应商造成了土地污染、土地价值减损，即使财产已经转移出售，他们也无法避免后续修复的责任。另外，出租人可能为承租人无法支付的修复费用或罚款负责。

3、专业补偿保险十分有必要。当下，许多政策并没有规定有关事宜的索赔责任，对于排除在评估人员专业责任保险政策外的相关污染或特定的污染物，评估人员应提起重视，对这方面补偿进行赔偿保险，可以降低自身的执业风险。

4、评估实践应重视相关税法、会计政策变化等的影响。

关于污染土地的会计处理变化了，或者是相关商品、服务税的规定变化了，对评估实践有潜移默化的影响，不容忽视。

三、总结

近年来，随着我国土地资源稀缺性的增加及产业转型的加快，许多地方采取了对老工业区进行再开发的策略，其中包括了一些污染土地。此外，国家也越来越重视对土壤状况、污染场地环境的监管。在各种现实与政策的背景下，土地价值评估时必须考虑污染所带来的一系列影响。由于我国资产评估起步较晚，对土地价值评估的研究与实践时间较短，特别是污染土地价值评估方面还需做较大的努力。澳大利亚评估准则中对土地污染评估的规定较为详细，在考虑自身条件的前提下，我们可以结合评估实际，在理论建设或评估实践中有选择地借鉴。

（一）评估准则的制定

在准则建立、完善方面，建议对相关概念做出更明确的定义，采取引导性和具体性相结合的办法。在理应宏观的情况下起引导作用，在理应微观的情况下举例说明问题。可以引入有代表性的法院案件来解释相关定义，起补充说明作用。

（二）评估方法

考虑到我国现实评估情况，可以采用修正后的传统评估方法对污染土地进行评估。比如，在对成本法进行修正时，应全方位、多角度分析影响成本的因素，并结合污染土地的实际情况，制定合理的评估方案。此外，评估技术是不断发展变化的，评估师应及时更新自身的专业知识，与时俱进，采用更科学的评估方法。

（三）对评估师的要求

ARPGN 1非常强调，评估师应具备相应的资质条件。这对我们也是适用的，评估师需要具备足够的专业胜任能力，可以请在土地污染领域有研究的专家帮忙，但是最后出具评估报告的应当是具有这方面资格认证的评估师。另外，评估师的知识范围需广泛，对相关法律知悉程度较高。

（四）技术标准

ARPGN 1中列举了许多常见的和新的整治技术，相应的技术标准也较为完善。在土地价值评估方面，我国对环境影响评价的内容和方法较少，可操作性较差，难以应对较复杂的环境影响因素。随着评估案例的增加及技术水平的发展，我们需相应地更新技术标准，加强这方面的研究。

（五）立法

目前，有关环境保护方面的法律不断增加，但环境保护并没有真正融入到土地的开发、保护中，环境保护的相关法律法规还未能与其他法律相协调。评估师在实施土地污染评估时，还要考虑相关法律对土地价值的即时或潜在的影响。

总之，随着环境意识的增强，土地、房地产上附加了越来越多的环境责任，污染等环境因素对土地、房地产价值的影响也越来越显著，因此，对土地污染评估的研究是十分有必要的。评估实务界应结合我国的实际具体情况，有选择地吸收与借鉴国外已有的研究或技术方法，提出符合自身情况的评估体系。■

（作者单位：浙江经贸职业技术学院财务会计系）

1.API[EB/OL].2012-01.http://www.api.org.au.

2.Peter N.Caroline A,Rodenburg,et al.2002.Success factors for sustainable urban brown field development[J].Ecological Economics，40.

3.艾东.2010.污染土地价值评估问题探讨[J].生态环境学报，7。

4.郭化林.2012.中外资产评估准则比较研究[M].上海：立信会计出版社。

（本栏目责任编辑：尹情）