楼市，“早春热火”

拿地成本的急剧上升，—方面在于2015年楼市虽筑底回暖，但不确定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一线及重点二线城市，此类城市地价相对较高，导致结构性拉升平均楼板价。另—方面，楼市的回暖又促使地价进一步上扬，房企对于优质地块的争夺使得高溢价地块频出，平均楼板价上涨明显。

在天气乍暖还寒的一季度，楼市却早已“迫不及待”地火热了起来。2016年一季度，在去年销售回暖的带动下，多数城市库存量均有所下降，“去库存”攻坚战初显成效。一季度以来，在降准、降低契税和首付利好政策频出之下，各城市存量持续回落，部分城市供不应求的局面愈加凸显，整体来看，库存处在高位回落期。在行业“去库存”的大背景下，随着前期政策落地执行，各城市库存压力、去化风险进一步降低。

一、二线库存快速下滑

一季度多数城市供求比相对2015年全年均有所下滑，多为1.0以下，仅贵阳、兰州高于1.2，而上海、苏州、无锡等城市则不足0.5，供不应求矛盾突出。供求比下滑主要是受春节影响，房企减少供应，一季度供应量锐减所致。而多数城市库存量与去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年销售回暖以及在“有供有限”政策出台之下，“去库存”取得了一定成效，多数城市库存风险有所降低。整体来看，一、二线热点城市持续热销之下，库存量也大幅下滑，虽然二线部分库存仍处在高位，但已经有了回落的迹象。

一线城市中除深圳住宅存量上涨19%外，北上广同比均下降。二、三线城市住宅存量除太原和南宁同比上涨外，其余全部下降。但是与2015年底的存量相比，一季度各线城市全部下跌，其中存量一直维持高位的长春、沈阳、青岛和天津等地，也开始小幅下跌。表明在一季度新增供应锐减之下，市场需求并没有出现大幅下滑，房企抓紧窗口期积极去库存。

与存量、供求比大幅下滑一样，一季度消化周期也大幅改善。其中一线城市中北京、广州、深圳维持在10个月左右，相对平衡，上海2月消化周期仅4个月，市场可售货值不多；二、三线城市中，沈阳、青岛、西安、天津、兰州、晋江和徐州等地消化周期仍在18个月警戒线以上，受到一季度市场处于淡季的影响，这些城市消化周期均已经超过20个月。与之相对应的合肥、苏州、武汉，作为去年热门城市，其消化周期进一步下降，在一季度末库存依旧维持在相对合理的范围。

在今年的政府工作报告中3次提及“房地产”、10次提到“住房”，归纳起来，就是要多手段、多渠道，快速、有效地去库存，因此，在“鼓励农民购房”“加大购房补贴力度”、“提高货币安置化比例”之下，去库存的主旋律不会改变。

预计接下来相关政策不断落地，库存压力有望进一步缓解。各城市基本面不同，一线城市由于其独特的经济地位，市场需求旺盛，本身库存和去化周期并不大，随着未来供应结构的不断优化，二、三线城市分化格局不改，一类是去年市场表现良好的热门城市，如武汉、苏州、合肥、南京等，在整体政策宽松下，市场供不应求局面不会发生实质改变，整体库存风险较低；另一类则是库存较高的城市，如沈阳、长春、青岛等，由于库存量畸高，如若不从供应端入手，控制土地供应，高库存仍将消化较长一段时间。

改善性需求加速释放

与往年市场走势不同，2016年一季度高端产品成交占比仍在持续上行，各类刚需产品成交占比则相应回落，小户型产品成交回落态势更为显著。基于当前“去库存”方针大方向不变，中大户型产品成交占比将持续攀升，成交占比也在继续上行。145平方米以上面积段产品则均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等热点一二线城市，大户型产品所受关注度更高，房价上涨更快，其成交占比增幅也更为显著，但具体到各线城市表现，或将出现一定分化。

一季度，行业时值传统淡季，但四房产品成交占比却逆市上涨，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7个百分点。自2015年一季度以来，四房产品成交占比走势持续上涨，一房、三房产品成交占比相对平稳，二房产品成交占比则持续回落。商品住宅成交结构趋向于多户型，一方面是随着存量房市场的逐步扩容，越来越多的首置需求流向了二手房市场；另一方面则是受调控趋宽推动，2015年以来房地产政策面持续放宽，消费者的改善性需求也在持续加速释放。

但具体到城市角度，成交结构走势或将有所分化。一线城市方面，接下来大户型产品难持续高热，目前一线城市房价高涨已经引起了中央和地方的高度重视，而价格上涨最快的中高端项目更是被屡屡提及，近期上海、北京等地政府更是多次表态控房价，3月末上海更是明令提高二套房首付款比例，并严加区分普通住房与非普通住房，意在控制明显过热的改善性需求，二线城市方面将进一步分化，苏州、南京等热点城市情况与一线城市类似，在地方政府的调控下，其中高端项目热度或将有所降温；而杭州、天津等潜在库存压力较大、且房价已达高位的城市，大户型产品虽有上升空间，但市场成交还是以中小户型首置产品为主；对于乌鲁木齐、武汉等中西部城市来说，“促需求”仍是地方政策的最重要引导方向，并且由于房价水平相对较低，中大户型产品成交占比仍有较大上升空间。

降价力度有限

今年一季度房企折扣幅度与去年同期大体持平，降价力度有限，主要源于开年利好政策不断，1月“全国两孩”正式落地，2月央行又宣布在“不限购”城市下调最低首付款比例，同时减征购房税费，进入3月，随着两会召开，央行降准实施了更为宽松的货币政策，利好政策的叠加效应促使一线和部分核心二线城市成交火热，总体而言，房企以价换量的意愿有限。

显而易见，处于政策逐步宽松的市场环境，降价终不是营销的主角。

2016年我国房地产市场调控的主基调仍是去库存和因城施策，因此土地市场“有供有限”的指导思想仍将继续。预计二季度全国整体土地供应量仍将维持相对低位，尤其是商品房库存量较大，去化问题严重的三四线城市，土地供应规模将继续走低。成交方面，相对于一季度，二季度成交规模势必增加，但受制于土地供应规模的限制，成交规模涨幅有限。

从今年两会来看，调控仍在继续，各城市将得到更多的自主权。一线城市由于供应不足，需求旺盛所致，房价快速上涨，加之一季度一线城市土地供应规模相对较少，预计二季度有望加大土地供应量，并且在土地出让条例中要求增加中小套型配比。一线城市核心区域可开发利用土地量较少，二季度的土地供应将以城市外围区域为主，比如北京的五环之外，上海的外环以外。2015年房企集聚一线城市，僧多粥少之下地价飙升，风险初现，开发难度愈加，部分开发企业逐渐将目光转至二线城市，尤其是合肥、南京、苏州等楼市健康，经济活力强的城市，这类热门城市的成交楼板价预计将在二季度仍保持上行趋势。极少的有区域利好的三四线城市将得到开发商青睐，其余三四线城市仍是一潭死水，二季度预计供需将低位运行。

土地层面，据CRIC监测的20家典型房企合计新增土地建筑面积2684万平方米，拿地金额1301亿元，同比分别增长14%和42%；平均楼板价4852元/平方米，较上年同期上涨24%。

单个房企来看，万科以592万平方米领跑前两月房企拿地量，而碧桂园继续大力布局三四线，以327%的增速成为前两月拿地增速最快的房企。20家重点房企新增土地建筑面积涨跌各半，而拿地金额普遍提升。从中可见，房企投资意愿普遍增强，大型房企更为突出。拿地成本方面，均有不同程度的上涨，其中，平均楼板价同比涨幅超200%的房企就有6家。

拿地成本的急剧上升，一方面在于2015年楼市虽触底回暖，但不确定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一线及重点二线城市，此类城市地价相对较高，导致结构性拉升平均楼板价。另一方面，楼市的回暖又促使地价进一步上扬，房企对于优质地块的争夺使得高溢价地块频出，平均楼板价上涨明显。

青岛“V”形反弹

3月是传统销售淡季，常波澜不惊，但青岛今年3月份比2月份实现了2.5倍的成交量“v”字形反弹。根据房价点评网统计，截至3月27日青岛市商品住宅成交12467套，已创历年来青岛3月份的成交量纪录。

据房价点评网青岛机构统计，3月青岛市新房成交16264套、成交面积171.06万平方米，环比分别上涨194.26%、185.14%。与去年同期相比，分别上涨95.29%、100.2l%。从各区域新房成交情况来看，成交套数前三甲分别是青西新区城阳区、李沧区。青西新区以3503套、35.42万平方米的成交量，居各区市首位。

从销售排行前十名楼盘来看，各楼盘销售套数差距不大，体现出没有大规模的集中开盘，3月以消化现有库存为主。“回暖”行情来得太早，新增房源没有跟上，局部供应短缺，也是一些项目“跳价”的原因。多数区市的成交量回升走势与全市同步，但市南、市北、崂山三个区有所不同。市南、市北上升平缓，崂山区2月份成交量逆势上升，3月份略有下降，这也是通常现象。

总体来看，过去一个月，青岛各热点区域整体价格水平已经上升。最近，上海、深圳等地因城施策的调控政策出台，对青岛没有直接影响，但会稳定购房者心态。预计，4月份迎来供应量的高峰，阶段性有效供应不足的局面会改变。除了市区个别稀缺地段，房价持续上涨没有动力，可能会围绕当前价格水平有小幅波动，成交量继续维持在高位。