基于房价过度波动的系统性金融风险防范

王雪

[提要] 本文首先分析全国及几大城市房价变动趋势，分析我国房价过度波动的原因，最后从政府调控、土地管理、信贷风险、住房保障等方面提出防范系统性金融风险的建议。

关键词：房价过度波动；系统性金融风险；风险防范

基金项目：河南省教育厅2015年度人文社会科学研究项目：“基于房地产价格波动的系统性金融风险防范研究”（2015-QN-227）

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2016年11月1日

一、研究背景

2013年5月24日中国人民银行发布的《2013年中国金融稳定报告》称，建立存款保险制度的各方面条件已经具备，内部已达成共识，可择机出台并组织实施。通俗理解就是，国家不再为储户在商业银行的存款兜底，允许银行破产倒闭，一旦有银行破产，储户的存款将由存款保险机构赔偿，但赔偿有一定限额。“一石激起千层浪”。这一报告的发布，意味着银行在进行经营时不能只是肆无忌惮地追求利益而不承担风险，不再是“大而不能倒”。这就更加刺激了原本由于房价波动所导致的系统性金融风险，加大了银行破产的风险甚至整个金融系统的震荡。2016年全国多个城市“地王”频现，推高了土地价格的同时，也带动了周边房价的猛窜。乔国荣（2013）认为，城市间的房价也具有一定的相关性，越是大城市，这种相关性就越加明显。并且这种相关性还有着逐年越来越强的趋势。一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高；反之，房价总体水平越低。李瑞红（2011）认为，由于过度投资和投机导致我国房价上涨过快，允许采用按揭贷款以及政策调控不力又助推和放任了我国房地产过度投资与投机。人们买涨不买跌的心理，“首付贷”的出现更是刺激了民众脆弱的购房欲望和投资投机欲望，加上从众心理和开发商捂盘惜售造成的人为恐慌，使原本就刚需的房地产市场更加火暴，房地产的泡沫导致房价波动，房地产又是我国经济依赖性很强的产业，房价关乎民生，房地产的稳定发展对于我国金融系统的稳定发展具有重要作用，因此要防范由于房价过度波动所导致的区域性以至于大规模系统性金融风险的爆发。

二、我国房价过度波动原因分析

（一）近年来主要城市房价趋势分析

1、全国商品房销售价格趋势分析。由图1可知，我国商品房销售价格最近两年走势看似相对比较平衡，基本上是在6，100元/平方米～7，800元/平方米之间，呈现逐渐上涨的趋势，波动还是比较大的，两年的涨幅为27.87%，房价上涨幅度比较大，年均涨幅为13.08%，已经超出了10%的区间范围，存在严重的泡沫。（图1）

2、我国主要城市商品住宅销售价格指数趋势分析。由图2可知，我国几大城市房价波动剧烈，区域性金融风险比较高，而我国城市间房价存在联动效应，在国家和各区域核心城市的辐射效应下，有可能推动周边城市房价的上涨，并逐渐形成全局性的房价泡沫，系统性金融风险随之累积（陈雪楚等，2012）。因此，要注意防范城市间房价联动效应所造成的区域性金融风险，坚决守住不发生系统性、区域性金融风险底线。（图2～图5）

（二）我国房地产价格过度波动的原因

1、居民刚性需求推动房价上涨。“想要乐业，必先安居！”中国人历来有安居乐业之说，即“居者有其屋”，安身立命之所非常重要，加上我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期，城镇化建设使得城市人口不断增加，导致住房需求增加，城中村改造迫使大量进城务工人员租房成本大增，转而购房需求激增；每年新增大量毕业生，这一部分人均成为了购房需求潜在的主力军；保障性住房申请门槛限定了没有商品房又不符合申请条件的“夹心层”无法享受这一政策。房少，人多，根据供求定理，需求激增，必然导致价格上涨。

2、商品房开发成本不断提高是房价上涨最直接的原因。各地的土地出让金剧增，导致全国地王频现，2016年8月全国单宗土地超过10亿元的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗，溢价率最高的甚至达到546%。据中原地产最新数据显示，2016年上半年，全国50个城市土地出让金高达9，655.9亿元，同比增长38.5%。再加上劲增的拆迁安置费、多部门收费乱象的前期工程费，导致楼面价格超过了相同地段现有房屋的销售价格，再加上建安成本，大幅度推高房价，并带动周边房价的大幅上涨。

3、商品房存在投机炒作和过度投资投机现象。房地产开发商惜售捂盘现象严重，人为造成无房荒，“五证”不全甚至“五证无一”即违规排号抢购甚至摇号的情况，让买房者生出“抢到就是赚到”的乱象。加上股票“猴市”行情，房地产市场热钱激增，大众看到了投资房地产的超高收益比，比如郑州市一楼盘2016年7月份价格为9，800元/平方米，10月份单价上涨到了13，600元/平方米，短短几个月即可赚取高达近40%的收益，投资收益率之高，时效性更强，网上甚至出现了“温州老板千人大厂利润不及妻子1人炒房所赚”的言论。

4、个人住房贷款成了房价上涨的助推器。中国人民银行发布2016年三季度金融统计报告显示，前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，包括了个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”增加4.2万亿元，而前三季度个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。利用住房贷款这种高杠杆操作方式，购房者只需首期支付少量资金，通过按月支付房贷的形式，撬得高收益，再加上“首付贷”这种违规贷款方式，杠杆收益更是畸高。

三、防范房价过度波动引发的系统性金融风险的建议

李克强在2015年政府工作报告中指出，2015年积极应对金融领域的多种风险挑战，守住了不发生系统性区域性风险的底线，维护了国家经济金融安全。而2016年房地产市场风云变幻，房价波动异常，金融风险防范压力依旧很大，因此笔者建议可从以下方面着手防范系统性金融风险：

（一）稳定政府调控措施与力度。政府在整个房地产市场中起到了非常重要的引导作用，调控房价一定要稳健地实施，调控措施要得当，避免出现房价涨得过快就打压，房价下跌、房地产市场萎靡就出手救市，频繁“打压→救市→打压→救市→……”，调控政策要保持连续性，坚定通过调控房价来严格防范系统性金融风险的决心，既要控制金融风险，又要预防房价过度波动对人民生活的影响，不使房价成为人民之累。

（二）完善土地市场供应，改革创新土地管理制度。一是界定农用土地产权属性，坚守18亿亩耕地红线不支援的前提下，减少地方政府利用农用土地寻租的空间；二是进一步完善中央与地方对土地出让金的分配方法，严禁地方政府单纯以抬高土地出让金形式追求财政收入最大化，对于部分地方政府为实现财政收入最大化不断助抬土地出让金的，则全部土地出让金收缴中央、统一管理。对于土地出让金畸高地块，溢价率超过200%则实行政府限定房价；三是改革创新土地管理制度，对于已拍卖土地应在规定期限内开工建设，逾期则收归国有，重新拍卖，并对涉事企业进行处罚，比如一定期限内不允许参加土地竞拍等。

（三）密切关注信贷风险，建立多元化房地产融资机制。目前，我国房地产行业融资渠道单一，以间接融资为主，银行贷款占比较大，50%以上资金均来自于银行贷款，债券融资、股权融资比例很少，自有资金比例远远低于国家规定的30%的比例，加上个人买房按揭贷款，信贷风险比较明显。因此，应进一步强化房地产信贷风险管理，密切关注各类信贷风险，评估各类贷款的风险等级和变动走势，严格进行贷前审查、贷中管理、贷后追踪制度；建立多元化的融资渠道，改变单一融资模式，可通过股票融资、资产证券化、债券融资、房地产金融衍生工具等多种方式，降低信贷风险。

（四）完善保障性住房制度，平衡住房供给模式。完善基本住房保障制度，加强保障性住房建设，实施房地产宏观调控，完善多渠道住房供应体系，通过金融创新或结构性减税提高住房刚性需求群体的住房支付能力，而对于既不符合保障性住房申请条件，又没有能力购买商品房的“夹心层”，政府应进一步规范经济适用房和限价房的覆盖范围，并严厉打击违规违法取得经济适用房和保障性住房的行为，使百姓真正的居有定所，安居乐业，以稳定房价，使金融风险控制在可承受范围之内。

主要参考文献：

[1]乔国荣.城市间房价相关性与系统性金融风险防范探讨[J].中国市场，2013.36.

[2]李瑞红.防范房地产泡沫引发系统性金融风险的思考[J].地方财政研究，2011.2.

[3]陈雪楚，彭建刚，吴梦吟.城市间房价相关性与系统性金融风险防范[J].上海金融，2012.8.