物联网背景的街区制物业管理障碍性因素对策

叶剑锋 费辉辉

物联网背景的街区制物业管理障碍性因素对策

叶剑锋 费辉辉

本文以物联网技术在物业管理行业中的应用发展为背景，结合全国城市工作会议提出的街区制推行，分析物业管理行业在应对封闭小区街区制的障碍性因素。从人员出入管理、物品出入管理、治安防范服务管理、车辆出入管理、闭路监控系统、红外报警系统等六个方面分析街区制物业管理的障碍性因素。最终从物联网的角度提出对策建议。

背景

近几年物联网技术及应用高速发展，与物业管理行业结合推动了智慧园区行业的诞生与发展。国际电信联盟( ITU) 对物联网定义如下：通过二维码识读设备、射频识别(RFID) 装置、红外感应器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。借助于物联网，智慧园区管理相比传统物业管理行业有了许多新的应用，如智能停车管理系统，可以自动识别车牌、出入时间等以实现车辆出入管理等。2016年2月，中央城市工作会议提出，中国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。街区制给物业管理行业带来诸多困难，相对于也让封闭小区打开成街区制带来许多障碍性因素。本文首先对封闭小区街区制化为开放式小区障碍性因素进行梳理，再从物联网角度提出对策建议。

障碍性因素

人员出入管理。现行封闭小区在四周都有围墙或类似植物隔离带，在小区四周根据需要设立大门供人员出入。在小区大门通常都设有监控系统，对出入小区人员保存影像。而非小区居住人员出入通常要求登记，这么做可以有效地实现对出入小区人员管理。街区制要求将封闭小区打开成开放式的，大门和围墙不复存在，任何人员都可以随意出入小区。那么如何继续实现，物业管理中的人员出入管理服务这项服务内容呢。

物品出入管理。与人员出入管理类似，现在物品出入小区主要通过小区大门和车辆出入口。物业管理过程中对出入小区的大件物品进行登记管理，可以防止大件物品失窃，也可以提前防止违规装修材料进入小区。街区制后，大门和围墙不复存在，物业管理将无法实现物品出入管理。

治安防范服务管理。治安防范服务管理为物业管理企业需要对物业管理区域，即小区范围内的封闭空间，治安问题进行防范管理。所以物业管理项目通常需要一定数量的保安来实现这项服务管理。街区制后，小区范围内的封闭空间打开为城市的公共空间。城市公共空间的管理有城市管理、治安部门在进行管理，那么街区制后城市管理、治安部门与物业管理的责任界限在哪里？小区内部的开放式空间的治安管理由谁来承担和负责。

车辆出入管理。现行车辆通过小区的车辆出入口出入小区或小区地下停车空间。街区制后，要求居住小区内部道路对外开放，物业服务的车辆出入管理内容将存在很大程度的调整。居住小区内部道路对外开放，开放的是小区道路，而地面停车位和地下停车场并不对外开放。如何来实现有效区分小区道路和停车空间，需要进一步探讨和实践。非小区车辆穿越小区会给小区居民带来噪音、尾气以及不安全等，有该如何有效规避这一点。

闭路监控系统。小区物业管理在小区必要的位置设置摄像头，并与监控系统平台联网，在物业管理用房内部通常设有监控中心，以实现对居住小区必要位置的监控。街区制后最大的的变化为，监控区域的调整。哪些位置监控要保留，哪些位置纳入城市管理的范围，哪些位置需要增设以满足新的需要。

红外报警系统。居住小区红外报警系统常规做法为居住小区围墙一圈设红外线，一旦有人通过非正常出入口进入小区，系统就会报警。街区制后，围墙不复存在。那么红外报警系统存在重大调整，以适应街区制要求。

对策

对于治安防范服务管理，街区制后，小区范围内的封闭空间打开为城市的公共空间，城市管理、治安部门与物业管理的责任界限需要进一步界定。作者的建议是将小区内部原封闭空间纳入城市公共空间，由城市管理、治安部门进行治安防范服务管理。而物业管理企业负责封闭空间的组团、单元、幢内部空间的治安防范服务管理。物业管理企业将采用物联网技术，在组团、单元、幢内部空间有治安情况，系统会自动报警提醒。闭路监控系统，与治安防范管理类似，在界定清楚物业管理企业的责任空间后，将监控系统分布在组团、单元、幢内部空间。红外报警系统，街区制后，围墙不复存在。物业管理企业需要将红外报警系统的空间范围调整至组团、单元、幢，并采用先进的物联网技术，优化报警系统，如采用人脸识别技术有效区分业主、使用人和非主业、使用人，区分本幢、本组团人员与非本幢、本组团人员。

对于人员出入管理，街区制要求将封闭小区打开成开放式的，大门和围墙不复存在，任何人员都可以随意出入小区。物业管理企业可以考虑将原来大门的功能移至组团、单元或者幢，并采用人脸识别技术，可以有效地识别小区业主、使用人与非小区业主、使用人。对出入组团、单元或者幢的人员都保存影像资料，保存期限满足安防的基本要求。物品出入管理，街区制后，大门和围墙不复存在，物业管理将无法实现物品出入管理。物业管理企业可以将大门和出入口这层的物品出入管理服务内容前移至组团、单元或者是幢出入口。但是还是存在出入口过多，人员配置上无法实现物品出入管理。需要考虑采用物联网技术，自动识别进出幢楼的大件物品、装修材料等，并在系统里提醒。物业管理人员需要对提醒的大件物品、装修材料做到快速响应和核实登记。车辆出入管理，街区制后，要求居住小区内部道路对外开放，而地面停车位和地下停车场并不对外开放。物业管理企业可以将居住小区内部道路和小区地面停车位和地下停车场进行有效的空间划分。并在居住小区内部道路进入地面停车位和地下停车场设置道闸系统，采用物联网技术自动识别业主、物业使用人车辆和非业主、物业使用人车辆，实现车辆出入管理。

（作者单位：浙江建设职业技术学院；通讯作者：叶剑锋）

2016年建设科研项目2016K58 “基于物联网背景下的封闭小区街区制障碍性因素评价及对策研究"。