房地产企业的金融风险及化解措施

◎朱百研

房地产企业的金融风险及化解措施

◎朱百研

随着我国城市化进程的加快，在刚需住房需求下，我国房地产业取得了较快的发展，大量资金涌入房地产行业中来。相较于发达国家，我国房地产金融业起步较晚，发展还不完善，再加之我国宏观政策调控的不断干预，从而导致房地产企业存在较大的金融风险，因此需要针对房地产企业的金融风险进行分析，并采取有效的措施加以化解，确保房地产行业的健康、持续发展。

一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。

房地产企业的金融风险分析

融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出紧缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。

政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。

信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原料或是将资金提前支付给施工方，一旦原料及施工方出现破产，则会给企业带来较大的信用风险。

空置风险。我国房地产金融的发展虽然取得了一定的成效，但由于与之相对应的管理不完善。面对房地产行业投资需求过大及房价急剧上升的情况，一些资金紧张局面越来越严重。国家相关部门虽然采取了相应的措施来抑制房地产投资增速较快问题，但所取得的成效并不显著，建成的住房面积远远大于销售的住房，房产空置现象十分严重，这无形中增加了房地产企业的金融风险。

房地产企业金融风险的化解措施

增加融资渠道。可以进一步通过扩充股本等方式来增加自筹资金的比重。部分非专业性的房地产投资企业，如国有大中型企业的下属企业，则可以通过进一步争取母公司的支持来获取更多的资金；可以通过加强与银行等金融机构的合作来获取资金。要在项目开发等过程中进一步加强与银行等金融机构的联系和沟通，做好前期调研，以便更好的获得银行资金的支持；还可以通过信托融资，发行企业债券等方式来进行融资。特别是对于上市房地产企业而言，可以积极增去从资本市场中来融资，以此解决资金短缺问题。

加强资金管理。针对当前房地产企业的发展，需要进一步强化预算管理，建立健全房地产企业内部控制制度，并对企业的经营成本进行有效控制，实现资金的节约，提高资金的流动速度，使房地产企业发展过程中资金处于正常的周转状态。房地产企业要重视投资管理工作。在任何一项投资开始之前，都需要针对投资项目进行可行性分析，并对投资回收周期进行科学分析和预测。同时房地产企业还要进一步提高自身的投资决策管理水平，并构建完善的投资决策渠道，有效的降低投资风险，化解存在的资金压力问题，为企业的健康发展奠定良好的基础。

加强国家宏观调控，加大央行监管力度 。房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用。因此，国家必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。央行须加大力度调查和分析房地产市场，提高对市场发展前景判断的正确性，针对房地产金融可能出现的风险投采取切实可行的措施和手段加以调控和干预，同时央行还要加大监管的力度，积极引导房地产金融机构的有序竞争。

完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统 。我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统。

房地产行业的健康发展对于国民经济的发展具有非常重要的促进作用，因此需要正确对房地产金融进行深入认识，掌握房地产金融风险，并针对存在的风险采取有效的措施加以防范，从而保证房地产金融的正常运行，为房地产行业的健康、持续发展打下坚实的基础。

（作者单位：哈尔滨综合开发建设有限公司）