房地产企业融资渠道研究

李容坤/中十冶集团有限公司

房地产企业融资渠道研究

李容坤/中十冶集团有限公司

【摘 要】房地产企业属于资金密集型企业，保障资金的连续供给对企业发展具有至关重要的作用，因此加强融资管理势在必行。但是，目前很多房地产企业在融资管理上还存在一些问题，发展现状不容乐观，制约了房地产企业的发展和壮大。本文主要对房地产企业融资渠道进行分析探讨。

【关键词】房地产企业；融资渠道

引言

改革开放以来，随着经济的快速发展和城市现代化建设进程的不断加快，房地产行业发展速度迅猛，取得了辉煌的成就，已经成为我国国民经济的重要支柱之一，为我国的GDP做出了巨大的贡献。机遇和挑战并存，目前房地产市场的竞争变得日益激烈，越来越多的房地产企业开始重视企业融资，以保障企业资金链不断裂，只有这样房地产企业才能持续不断的发展壮大。但是，房地产企业在融资上存在融资渠道狭窄、融资困难等问题，影响了房地产企业融资的效率和质量。

一、房地产行业融资特点

(一)需要大量的资金作保证

因为房产开发涉及土地、拆迁、建筑、销售等诸多方面，这个行业资金高度密集运作，所以一般的投资者不能够承受其所带来的压力。而只有足额的资金才能支撑这样的企业，且资金链必须完善。资金高度密集是房地产市场这个运作体的特点，也就是，房地产离不开资金的保证。房地产开发企业具有较大的投资规模、较长的周期、昂贵的房地产价值等特点，这就需要巨大的资金量进行投资，房地产开发商最关心的问题也就是资金筹措的问题。

（二）与银行息息相关

银行贷款对于中国的房地产业来说，具有很大程度的依赖性。虽说房地产行业隶属于第三产业的，但这个行业资金高度密集型，和金融行业捆绑在一起，共生共荣。

（三）受政策变动影响

当2007年中国政府连续调高银行存贷款基准利率的时候，中国的房地产业面临着巨大的还贷压力，迫于利息压力，企业纷纷减贷，由此可见中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，受政策变动影响大。

二、房地产企业融资渠道相关问题

（一）借款渠道单一，过度依赖银行贷款，增加了资金的风险

我国的房地产企业融资渠道过于狭窄，主要还是投资基金、银行信贷及房地产信托等筹资方式，其中又把银行贷款作为主项。据不完全统计，开发商从银行取得的贷款在全国房地产开发资金中占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。其中，购房者从银行取得的个人住房贷款在定金及预收款中还是作为主项。所以，合计算来，约60%的房地产开发资金来源于银行等金融机构贷款，过多地依赖于银行。

同时资产负债率过高是房地产企业普遍存在的问题，再加上融资的相关法律法规不够健全，房地产融资市场的体系不完善等各方面的原因，长期以来，造成我国房地产企业的融资渠道非常单一，增加企业融资的风险。对房地产企业而言，过度依赖银行贷款，会提高企业的资产负债率，增加企业的财务风险，甚至有可能导致企业因无力偿还银行贷款而破产。对银行而言，增加了银行经营的风险，给金融市场的稳定造成不利的影响。

（二）融资门槛高

针对房地产贷款额度大、周期长、风险高的特点，且未来房地产价格的不确定性，银行仍然保持谨慎的态度，银行业监督管理部门均有相关的规定针对银行发放房地产开发项目应具备的条件、担保方式、自有资金的比例、贷款的利率、期限等，而且还要经常调整以应对经济发展的状况。

（三）民间借贷盛行

对于中小型的房地产开发企业，从银行获取借贷的资格相对薄弱，与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比，民间集资成为了非常重要筹资方式之一。一方面，民间资金持有者往往缺乏良好的投资渠道;另一方面，中小型房地产企业面临着融资渠道匮乏，却又身处资金紧缺周转不灵的困境。可是当唯利是图的民间资本源源不断地流向困难重重中小房地产开发企业，这种缺乏基本防范与监管的借贷，在高利息与高风险得指引下又能走多远？

三、房地产企业融资渠道管理措施

（一）全面提高融资管理人员的综合素质

融资管理人员的素质直接影响融资管理的质量，对房地产企业强化融资管理至关重要。全面提高融资管理人员的素质，首先，房地产企业在招聘融资管理人员的时候，要结合企业的实际情况，选择专业素质较高的人才，同时，注意引进高素质的专业人才，为企业的筹融资管理提供人才支持。其次，加强对相关人员的培训工作，定期组织员工学习筹融资管理方面的知识，提高工作人员的专业技能，同时注意对员工进行考核，考核合格才能上岗。

（二）拓宽房地产企业融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道，完善房地产业金融市场，要以金融体制改革为契机，以我国现有的房地产融资方式为基础，引进国际上先进的融资技术，进行有重点的有选择的推广、完善。房地产企业融资就像软件升级，大企业各种方式都可以尝试，就如同软件版本越高，可以向下兼容的版本就越多;小企业则像较低的版本，因其局限性，选择面自然就窄。当前，国内的一些大型房地产企业可以选择发行股票、借壳上市等融资方式，中小企业可以寻求基金、信托、风险投资的合作，以及国内外不同公司间的资金与土地合作。

（三）建立多元化的融资渠道

近几年，我国采取紧缩的货币政策，在中国经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素情况之下，海外资本正在中国市场积极寻找房地产投资项目。在这样的新形势下，房地产企业融资方式应做出相应的调整，由原来单纯依赖银行贷款的模式，转向以银行贷款为主，私募、房地产投资基金、海外房产基金、非上市股权融资等创新渠道为辅、融资多元化的局面。首先，结合本企业的实际情况，积极利用灵活的融资方式进行资金的筹措，建立多元化的融资渠道。其次，综合实际较为强大的企业可以发行长期债券或延长银行提供贷款的期限，解决资金供给时间短和投资周期长的矛盾。最后，将目光放在民间闲置资本上，建立民间融资渠道。总之谁掌握了资金来源的渠道，谁就会在将来的房地产企业竞争中立于不败之地。

参考文献

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