德国住房市场为何如此稳定？

过去的半个多世纪，多数发达经济体都经历了房地产市场繁荣与衰落的周期调整，美国、日本等部分国家甚至出现过严重的危机。相比之下，德国住房价格长期保持平稳，并且有效抵御了外部冲击。

德国住房市场的基本特征

（一）住房自有率远低于其他发达国家

住房自有率（Homeownership Rate）是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例，是国际上衡量居民住房状况的主要指标。

德国作为欧盟最大经济体，2013年住房自有率仅为43.0%，半数以上家庭选择租房。而同期西班牙、希腊、爱尔兰住房自有率均超过70%。美国（65.2%）、英国（66.7%）、日本（61.6%）等发达国家住房自有率也处于较高水平。

（二）住房价格长期保持平稳

据Economists统计，过去40年间扣除通货膨胀因素的影响，德国实际住房价格下降了1.7%，而同时期法国、英国、加拿大、澳大利亚房价涨幅远超过100%，并且整体呈周期性波动趋势。

（三）住房售租比保持较低水平

售租比（price-to-rent ratio）是每平米建筑面积房价与每平米月租金的比值，是衡量住房价格是否处于合理区间的关键指标。租售比为100时代表均衡水平，即住房售价与长期租金收入持平。售租比过高，表明住房价格可能存在泡沫。

统计数据显示，德国自上世纪90年代以来，售租比基本处于均衡线（100）以下，并呈缓慢下降趋势。相比之下，英美主要国家的售租比在2000年以后均大幅升至均衡水平以上，部分时期甚至超过150的警戒水平。

德国住房市场稳定的深层背景

各国经验表明，住房市场的表现与公共治理理念息息相关。与美英等自由主义国家相比，德国的主流经济思想历来具有独特性。19世纪李斯特的重商主义、随后的历史学派以及战后蓬勃兴起的社会民主主义思潮，都强调政府在宏观调控中的功能和作用。经济学家卡尔席勒将德国的公共治理理念概括为：“国家的任务是通过财政政策和税收政策，平缓经济周期波动，并从社会性的经济政策的意义上来影响市场。”

纵观德国有关住房市场的公共政策，均具有主流经济思想的特征。政府为实现住房市场公平和稳定的目标，主动采取适度的干预措施，并建立配套的法律、财政金融政策。从政策效果来看，这些措施有效避免了因市场过度自由化而引发的危机。

确保德国住房市场稳定的政策及金融环境

（一）以控制通胀为目标的货币政策

德国货币政策在稳定币值和控制通货膨胀方面颇具盛名，较低的通胀预期降低了住房等资产价格的波动。历史上，德国曾在战后遭遇恶性通货膨胀，惨痛的教训使政府将维持物价稳定放在至关重要的位置。1957年，《德意志联邦银行法》将稳定物价作为联邦银行的首要目标，保证中央银行的独立性。欧元区成立后，欧洲央行基本照搬了德国原有体系，仍然以物价稳定为第一目标。近50年间，德国的年均通货膨胀率不到3%，远低于同期欧美主要发达国家水平。

（二）推动住房租赁市场发展的供需政策

德国拥有欧洲最发达的住房租赁市场，作为购房市场的缓冲带，完善的租赁市场有利于实现住房供需均衡，对住房价格具有稳定器的作用。历史上，德国政府从供给和需求两个方面为市场发展提供了特殊的政策环境。

1.供给方面，积极鼓励私营企业参与租赁市场

上世纪40年代，处于战后修复期的西德住房极度紧缺，为短时间内提供大量住房，政府支持私营企业参与住房建造及租赁活动，并给予直接补贴和税收减免。政策实施后，私营企业的市场份额一度达到90%。非公部门的参与提高了租赁住房的数量和质量，满足了居民多元化租房需求。

相比之下，英国的支持对象是政府和非盈利组织，无形中对私营企业产生挤出效应。由于政府提供的公租房质量偏低，数量也仅能满足中低收入者的需要，住房租赁市场急剧萎缩。

2.需求方面，主动引导居民通过租房解决住房需求

德国相关财政金融政策起到了减弱或延迟居民当前购房需求的作用。税收政策方面，与美国、西班牙等国的做法相反，德国不允许住房抵押贷款利息税前扣除，对居住者来说，购房成本与租金支出的差别不大，潜在的购房需求减弱。住房金融政策方面，德国居民住房抵押贷款的首付比与借款利率负相关，首付比例越高，抵押贷款利率越低。这种激励机制下，居民有动力在当期选择租房，待储蓄更充足后再申请抵押贷款。

（三）使居民信贷消费观念相对保守的公共福利政策

德国战后实行公共福利政策，必要的社会公共产品及服务主要由政府提供，因此居民消费观念比较保守，倾向于积累足够自有资金再购买住房，难以出现高杠杆催生的房价泡沫。公共福利政策的背后，是德国以制造业为核心的经济重建战略。作为后发国家，德国制造业的起步要求压低工资水平、限制消费、鼓励储蓄，因此政府希望通过构建公共福利体系，引导全社会减少消费，并将资本积累投入到工业再生产中。

相比之下，美国政府则鼓励居民加大住房消费杠杆，实现拯救金融业及刺激消费的目的。上世纪30年代中期，美国住房贷款担保体系和次级市场先后出现，不断降低的贷款门槛和强大的破产保护为居民加大消费杠杆提供了丰富的土壤，也为住房金融危机埋下隐患。

（四）稳健的住房金融体系

从制度设计及政策实践来看，德国住房金融体系的特殊作用，在于减弱住房市场与金融体系的风险传导，对住房市场起到稳定器的作用。

1.德国是典型的合同储蓄模式

其主要机制是，政府主导的住房储蓄银行与居民签订购房储蓄合同，当居民的存款额达到未来贷款总额的一定比例后，能够获得低于市场利率的购房贷款。在德国，全国50%以上的住房抵押贷款由住房储蓄银行提供。与传统商业抵押贷款相比，合同储蓄具有政府主导、低息互助以及封闭运行的特点，使居民能够以较低成本解决住房资金需求，并且有效控制住房金融体系的风险。

2.住房信贷政策相对保守

其主要表现为以下方面：

一是德国住房抵押贷款首付款比例较高。一般要求30%～40%的首付，还贷金额不得高于家庭收入的40%～50%。而美国平均首付比例仅为20%，接受政府补贴后的实际首付比仅有3.5%。德国较高的首付比例预防了住房投机性需求，降低了住房信贷风险。

二是住房抵押贷款以固定利率为主。抵押贷款余额中96.5%为5年期以上固定利率贷款，房贷利率周期长，房价不容易随利率波动而出现大涨大跌的情况。

三是审慎对待再贷款业务。房屋净值抵押贷款等再贷款业务的实质，是允许居民在住房价格上涨后获得新增贷款。由于担心再贷款会直接增加房价涨跌与银行信贷资产的关联，一直以来德国监管部门并没有允许开展类似业务。

小结

德国住房市场能够一直保持稳定，住房价格没有出现大起大落，究其原因，在于德国特殊的历史文化以及社会环境，尤其是西欧社会民主主义思潮对住房政策取向产生了深远的影响。这种影响也为德国住房市场的稳定发展提供了重要保证。

作者单位：中国银行间市场交易商协会市场创新部

责任编辑：刘颖 鹿宁宁