房地产市场影响因素及其周期波动理论分析

胡大洋，王沙力

（贵州工程应用技术学院经济与管理学院，贵州毕节551700）



房地产市场影响因素及其周期波动理论分析

胡大洋，王沙力

（贵州工程应用技术学院经济与管理学院，贵州毕节551700）

摘要：房地产作为我国支柱产业之一，它的发展时刻都影响着我国经济发展。从1998年7月起我国全部取消福利分房，彻底实行公有制住房的商品化、货币化，使得中国的房地产市场逐步实现市场化，而正是这种市场化给冷清的房地产市场带来了生机。近几年，房地产市场一直在升温，价格也一直以一种非理性上涨来表现自己。

关键词：房地产；市场

一、相关概念与理论

1、含义

房地产，又称不动产，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机联合体，一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。

2、特征

（1）房产、地产交易的不可分割性。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性。房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。

（2）先导性和滞后性。房地产业与建筑业、材料工业、金融业、服务业等行业有着十分密切的关系。房地产业的发展可以带动这些相关产业的发展，所以人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展，房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果。当经济开始衰退以后，房地产的保值增值性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。

（3）风险性和投机性。房地产业是一个高投入和高风险的产业，其风险主要包括外部因素和内部因素。外部因素如国家或地区政治经济形势的变化、政策的调整、城市规划的变化等。内部因素包括投资决策的失误、资金短缺、经营管理不善等。同时，房地产投机性也很明显，房地产商品保值增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投资可以成为房地产业健康发展的“催化剂”，但过度的投机则会产生泡沫，影响房地产业的健康发展。

二、房地产在国民经济中的地位和作用

1、国民经济的基础产业

所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可或缺的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展，形成了独立的产业，反过来房地产业也推动了工业化，城市化和现代化的发展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要组成部分。

2、国民经济的先导产业

所谓产业的先导性，是指该产业的内在关联度达到一定强度，它的繁荣与萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向性的功能。房地产业在国民经济的运行周期中，各行业的简单再生产和扩大再生产都以房地产业的发展为前提条件。同时，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门。它既有一定的前后衔接性，又有侧向关联性，从而形成以其为中心的产业链体系。

3、国民经济的支柱产业

所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性支撑性作用的产业。房地产业在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内GDP中比例超过5%，房地产业具有较大的市场发展空间和增长潜力。该产业符合产业结构前进的方向，利于产业结构优化，同时房地产业还具有关联度高的特点，能带动许多相关产业的发展。

三、房地产市场发展的影响因素

理论上来说，房地产市场的影响因素有自然条件和社会经济技术条件。这里主要是从社会经济技术条件方面来分析。

1、政府的相关政策、规划和发展战略

城市建设用地的性质、位置、面积以及建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。房地产成片开发经营必须经过总体规划设计许可才能进行工程建设。

2、当地的社会产业结构和经济发展水平

由于国民经济中不同产业部门的生产率的不同，对房地产的地理位置和形态的需要也不同。例如，工业生产率低，需要布局于郊区的廉价厂房；商业生产率高，直接服务于广大民众的日常生活，需要布局于城市中心区人口流量大的商业物业；第三产业主要是社会服务性行业，主要需要写字楼形态的物业。此外，社会经济的快速发展也提高了房地产开发企业的资金实力、技术水平和管理水平，为房地产业的发展创造了条件。同时，产业结构的升级将推动房地产开发结构的变化。

3、当地社会的交通运输条件

交通运输是通过路网密度、运输方式及其运输量等来影响房地产开发的。一方面，交通路线的兴建，改善了房地产开发的条件和结构，刺激了沿路两侧的房地产开发。另一方面，运输条件的变化影响土地的区位价值，随着交通沿线两侧土地区位价值的提高，土地开发效益明显得到提高，从而会促进周边地区的房地产开发。

4、当地房地产业的工程技术因素

土地利用工程技术主要是指开发和整治土地的工程技术。各项建筑工程技术的发明与应用，以及钢材、水泥等新材料的广泛应用，为房地产开发提供了有利条件，大大开拓了房地产开发向空间扩展的可能性。

四、房地产周期波动理论

1、房地产周期波动的定义

房地产周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。一方面同国民经济总的发展态势密切相关，同时，又与同行业经济和国民经济的协调程度紧密联系。从各国（地区）经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（地区）的国民经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。因此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产周期波动的频率也各不相同。房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动，表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出现和扩张与收缩两阶段、循环往复为复苏—繁荣—衰退—萧条几个环节。

这个描述，是被研究者公用的，用来分析房地产周期波动的一个基本结构框架，也是房地产周期波动的外在表现形式。

2、房地产周期波动的成因

影响房地产经济周期波动的因素一般有供求、投资、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、心理预期因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。国内外学者对房地产周期的波动和形成的解释主要有以下几种理论。

（1）蛛网理论。该理论认为产生房地产经济周期的原因归结于供给与需求之间存在的时滞因素，时间不同，价格不一，市场围绕均衡位置产生周期波动。Prichett认为房地产供求之间的“领先/滞后”关系造成了周期波动。薛敬孝利用扩散指数模型分析了美、日和我国的建筑周期，得出引起建筑业波动的最直接最重要的原因是供求状况的变化，供求状况由其不同的内在机制所制约。

（2）货币主义周期理论。房地产经济受货币供应量的影响，而货币供应量的变动将导致房地产经济的波动。货币供应的变化是总量经济活动系列变化的主要决定因素，货币需求与不稳定的货币供给之间的不协调是造成经济周期性波动的主要原因。

（3）心理预期理论。房地产投资者根据市场信息做出乐观或悲观的判断，当这种心理预期成为市场的主导观点时，就会加剧房地产市场的波动。心理预期实际上是指买主对未来政局和经济前景的信心，心理偏好等，这些因素将影响人们的投资决策，进而影响房地产周期。此外，开发商或信贷机构对于市场状况变化的预期也会导致房地产的周期波动。

市场景气时，开发商人规模投资，信贷机构放松房地产贷款；市场出现衰退景象时，信贷机构全面收缩房地产贷款，开发商资金周转困难，纷纷压价抛售房产，从而造成房地产市场的波动。Hoyt认为房地产周期源于国家或地方政府的控制，是人多数人乐观、沮丧情绪变化的结果。

（4）政策变化影响理论。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为的确立与变动，也是影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产周期波动产生了重要影响。何国钊、曹振良、李展认为中国房地产经济波动的主要根源来自于外部冲击—政策周期。他们列举了我国1979-1995年间各阶段的房地产政策，包括发展目标、指导方针、政策内容以及对经济的影响，发现我国房地产经济政策存在明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致，同时还表明政策周期与房地产周期互成因果关系。

（5）建设滞后理论。建筑滞后理论认为，房地产的特殊性在于建设周期比较长。当市场上产生了对房地产的需求时，价格上扬，很多开发商纷纷进入这个市场，导致房地产进入上升阶段。但是由于房地产有很长的建设周期，当后来的一批开发商的房子上市以后，却发现房地产市场的供给早己经超过需求，于是出现了供给过剩，价格下跌。Barrast认为建设项目从开工到完工之间的建设滞后因素从根本上决定了建筑周期的性质，其他外生变量只是增强或削弱了建筑市场的不稳定。Grenadier认为需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要原因。

（6）基本面理论。基本面理论的一种方法是从国际的角度来解释经济周期的波动。Bertrand研究了1985-1994年全球房地产周期的原因与结果。这个报告从全球房地产市场冲突入手，把影响全球房地产周期循环的国际因素与国家因素相结合进行分析，对全球房地产市场的变化进行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。这种方法把握住了在开放经济条件下房地产周期己经不再是一个纯粹的区域现象这一事实，但是也只能为周期性波动找到部分原因，而不能从根本上解释房地产经济周期。

（7）综合因素。一般认为，房地产周期波动是由综合因素所造成的。Stephen E.Roulac指出，房地产周期是由社会经济变革引致的空间资源分配，即物业置换、更新改造和开发造成的。他提出五个因素，即经济结构调整、房地产市场的供给水平与需求水平、资本流向和投资特征（投资收益、投资风险和投资价值）。而美国学者Downs认为，房地产周期波动受三种经济周期的影响，即三十年左右的社会体制变革周期、年的技术革命周期、一百年以上的社会经济革命周期。

参考文献

［1］邓章琴：基于灰色组合模型的商业房地产市场需求预测研究［D］．重庆大学，2012．

［2］李雪梅：基于房地产投机度的需求效应及实证研究［D］．西南财经大学，2012．

［3］刘钢：重庆市住宅房地产市场需求影响因素研究［D］．重庆大学，2012．

［4］左文进、瞿理铜：房地产市场需求影响因素的灰色关联度研究——以长沙市为例［J］．当代经济，2010（8）．

［5］王文婷：城镇化对我国房地产市场需求的影响分析［J］．现代物业（中旬刊），2010（4）．

［6］张冲：中国人口结构对住房需求的影响［D］．西南财经大学，2014．

［7］高芳：郑州市房地产市场价格影响因素分析［D］．西北大学，2009．

［8］李军亮：太原市住宅市场需求影响因素研究及需求预测［D］．中北大学，2013．

［9］秦川：云南省人口因素对房地产市场影响研究［D］．云南大学，2015．

［10］郭振云：中小城市房地产市场的影响因素研究［D］．山西师范大学，2015．

［11］陈德强、刘钢：基于灰色理论的房地产市场需求影响因素研究——以重庆市为例［J］．重庆理工大学学报（社会科学），2013 （3）．

（责任编辑：徐悦）