中冶南京总价256亿“地王”开发调查

刘照普

2010年、2012年，南京市下关区3公里长的滨江地带接连推出3幅巨无霸地块，总地价为256.54亿元，成就了当时的全国总价“地王”和单个地块的长三角“地王”，这三大地块皆被中国冶金科工股份有限公司（下称“中冶”）旗下的控股子公司及孙公司一一收入囊中。昔日“地王”的开发现状如何？近日，《中国经济周刊》记者对“地王”的开发现场进行了走访。

两年拍下三大块地

总价256.54亿

过去，南京下关地区曾经异常繁华，南京有句俗语：“南有夫子庙，北有大马路。”100年前老下关的大马路曾是南京最繁华的商业街，曾经的下关外滩也非常热闹，但近几十年开始逐渐没落。

时间拉回到2010年，中冶作为国务院国资委认定的、可以保留房地产业务的16家央企成员之一，一直以旗下的中冶置业集团有限公司（下称“中冶置业”）作为平台，开展城市整体的开发和运营，这是其最突出的特质。正是因其成熟的“城市运营商”的角色，而被南京市及下关区选中作为再造外滩盛景的央企级开发运营商。

南京市将下关滨江区分成3个地块，分别为滨江1号地、2号地和3号地，其中的滨江1号地和3号地于2010年9月挂牌出让，被南京临江老城改造建设投资有限公司（下称“南京临江投”）拍得，成交价分别为121.41亿元和78.93亿元，合计200.34亿元，该地块一举成为南京的总价“地王”。而夺得该“地王”的南京临江投为中冶置业的控股子公司，当时中冶置业占该公司80%股权。

2012年11月，南京临江投又以56.2亿元的价格拍下2号地块，这一举动使得1、2、3号地块连成一体，沿下关滨江一字排开，其总出让面积达到236.3万平方米，总共耗资256.54亿元，南京临江投也成了南京下关区的头号地主。

据《中国经济周刊》记者了解，位于下关滨江区的江边路以西1号地块，南面隔壁即为世茂外滩新城二期，与长江咫尺之遥，规划的用地性质为商业、住宅混合用地，出让面积为353664.3平方米，项目容积率为5.79，总建筑面积达2047716平方米，挂牌出让起始价121.41亿元，当时折算的楼面价达到5929元/平方米；位于下关滨江区江边路以西3号地块，与1号地块相隔不远，出让面积为313879.4平方米，总建筑面积954193平方米，项目容积率3.04，规划用地性质为商业、文娱、住宅混合，挂牌出让起始价达78.93亿元，当时的楼面价达8272元/平方米。

当时放眼全国，成交价超百亿元的地块只有富力、雅居乐和碧桂园联手摘得的广州亚运城地块，2009年12月22日，这3家地产企业通过联合体的形式，以总价255亿元一举将其拿下，刷新了中国“地王”纪录。因此，南京临江投耗资200.34亿元摘得的1号和3号地块，只能位居国内总价“地王”的亚军，但在长三角区域，当时是“地王”排名第一位，比2013年2月证大置业花费92.2亿拿下的上海外滩国际金融服务中心地块价钱高出一倍多。

在2012年11月30日的拍卖会上，编号为G50地块即为2号地，当时仅有中冶置业控股的南京临江投报名，毫无悬念以底价将其收入囊中，该地块以南京火车西站周边片区为主体，主要用于未来下关滨江商务区的文化娱乐用地、交通用地、住宅用地、基层社区中心和文物古迹用地等，可以与整个滨江商务区融为一体。

1号地搁置3年后，被拆成6个资产包和30余个小地块

据《中国经济周刊》记者了解，中冶将1号地块收入囊中、吞下巨幅地块后，受制于自身资金链及拆迁阻力，搁置3年没有动静。2013年，中冶将1号地块分割成6个资产包、34幅小地块对外招商，由于该地块临江御景、位置优越，是非常成熟的地块，因此很快引来诸如龙湖、恒大、证大、深业等知名房企前来收购开发，加之南京长航建设等品牌房企，目前一共有5家大型房企在此竞相开发。

证大滨江大拇指广场项目位于滨江商务区内，2014年3月份，证大地产（远盈集团）以9.09亿拿下09-09地块，占地1.3万平方米。此后又出资10.43亿元购买了另一幅地块，均属于中冶1号地范围。公开资料显示，之前上海证大拟以最高代价11.94亿元收购的公司正是立方置业，该公司为中冶控股的南京临江投全资子公司，旗下一幅土地编号“09-09地块”，正是中冶拍下的1号地块一部分。2015年7月，证大又出资35.13亿元收购中冶地王1号地块中拆分出来的11幅小地块，目前中冶1号地在两年间的7次拆分中，证大争得13个小地块，项目占地15.05万平方米，占有1号地块总面积的四成多。

深业集团历经两次收购，以总价34.47亿元拿下1号地块的部分开发权。第一次是2014年3月10日，中冶将旗下孙公司港宁置业和龙江湾置业的60%股权以20.68亿元总价转让给深业集团旗下的东南亚深富公司。第二次为2014年11月27日，深富公司分别以7.79亿元代价持有港宁置业40%股权，以6亿元代价持有龙江湾置业40%股权，合计总价为13.79亿元，至此深业集团两次共以总价34.47亿元价格，完全收购了中冶1号地块中的05-10和05-01地块的全面开发权。开发的楼盘名称为“深业·滨江半岛”，记者发现，该楼盘紧邻长江边，数幢高耸的观景豪宅已经建起。售楼人员说，南京政府正严控楼市，将要开盘的一幢楼的销售许可证还迟迟未办下来，目前只接受预订。

龙湖地产入局1号地块始于2014年5月30日，当时中冶旗下上市公司——中国中冶（601618.SH）发布公告称，中冶置业持有的南京金名城置业100%股权及项目公司对其22.02亿元的债权，以25.39亿元对价转让给北京龙湖中佰置业有限公司，金名城置业旗下占有1号地的6幅小地块，占地总面积为45825.25平方米，龙湖地产就此进入下关滨江，开发的楼盘名称为龙湖·春江紫宸，现场已经有数十幢样式别致的高楼建了起来，多位学生模样的青年人在路口不停地招揽行人，向售楼处拉人，记者进去仔细询问后获悉，他们同样只接受预订，将要开盘的楼花也没有拿到销售许可证。

恒大是在中冶1号地进行第7次拆分时才得以入局的。2015年12月1日，中国中冶发布公告称，中冶旗下的项目公司与恒大地产集团南京置业有限公司签署《产权交易合同》，将旗下南京临江御景房地产开发有限公司100%股权及项目公司对其22.4亿元的债权，以33.67亿元对价转让给恒大地产集团南京置业有限公司。记者在恒大下关滨江楼盘现场看到，其进驻开发的地址靠近原南京下关发电厂，楼盘名称为恒大滨江，售楼处门前一直冷冷清清，少人问津。

据记者了解，1号地块化整为零的分散出售方式已为中冶获得账面利润26.7亿元。恒大接手1号地的分拆小地块后，中冶成功将1号地中的30.45万平方米土地分割出手，由此在尚有4.92万平方米土地未完成转让的情况下，1号地块总计进账148.11亿元，2010年中冶出手摘得该地块时耗资121.41亿元，账面利润为26.7亿元，但除却6年的资金使用成本后，利润可能大大折扣，化整为零的拆分出售方式，或是中冶的无奈之举。

2号地遭国土部调查被南京市政府收回 3号地由中冶全力开发

与1号地被分拆出售命运不同的是，2号地块曾以总价56.2亿元成为当年全国新的总价“地王”。2号地块后来被南京市政府按政策规定收回。2012年，国土部曾召开新闻发布会，表示对2号地块要进行公开调查，称“将先责成江苏省住建厅调查，届时待江苏省调查结束后，再根据具体情况讨论是否派出工作组进行调查”，防范利用地价异常信号进行炒作，或借机提价售房，在稳定土地供应的同时，努力保持地价信号平稳，避免出现所谓“地王”误导市场，对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。

2013年7月5日，南京市国土局发布地块回收公告，称因公共利益需要，收回原下关区滨江2号地块的使用权。

《中国经济周刊》记者在走访2号地块现场发现，在停滞的拆迁现场，多处房屋拆迁工作处于半停工状态，处处积水、道路泥泞的棚户区散落在各处，村头巷尾都堆满垃圾，人都无法下脚。在南堡新寓，一位汤姓居民说：眼前的房子拆了一半不动了，有的住户没法住下去，搬走了。政府的补偿给得太低了，现在拆90平米的房子，补偿的钱还不够买个单室套的。还有就是政府给的安置过渡费和房租补助也低得很，现在各大区域房租都涨了，如果拆迁过渡的话，这些钱很难租到房，还不够一个房间的租金。

在2号地靠近煤炭港的一个棚户区里，记者看到狭窄积水的弯曲小路上，到处泥泞。在这个棚户区的旁边，是一处铁轨，从南京火车西站延伸出来的，也在等待着拆迁。

南京市房地产开发建设促进会秘书长陈辉称，该地区属于典型的南京老城区，居民在此居住时间长，拆迁起来尤其困难。记者了解到，该地块系南京全市最大的一块棚户改造区，住宅用地拆迁涉及11000余户居民，而一些商业用地产权更错综复杂，这使得拆迁遇到的困难比较大。

《中国经济周刊》记者了解到，在1号地块被分拆出售、2号地块被政府收回的背景下，中冶与滨江开发改造指挥部达成共识，表示优先集中力量推进3号地块的开发。记者在中冶的3号地块里走访了多处楼盘，这些楼盘均是由中冶旗下的“二十冶”等施工企业承包建设，在多个标注为“中冶·盛世滨江”的楼盘里，工人们正在紧张忙碌着，工地对面临时搭建的彩钢瓦棚边上，不锈钢旗杆的顶端，“中国中冶”“二十冶”等旗帜正迎风飘扬。