马光远： 中国人为什么不爱租房

根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据，今年前五个月，北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米的历史高点，环比上升4.5%；二手房成交均价超过4.3万元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%，成交均价也达到了历史高点。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元，等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积，假定两个人都工作，买一套400万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于超过了1个人一生的工作年龄。也就是说，北京一个普通人不吃不喝干100年，也只是勉强买一套100平左右的房子。如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1：200的安全线，保守估计在1：500以上，一些地区甚至到了1：1000的程度。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以我一直强调，北京的房子，其实和很多普通的老百姓已经没有关系。

北京租房需要多少钱呢，根据去年相关机构的统计，北京月房租的均价在去年年底突破了4000元每月的大关。过去几年，很多人感叹房租上涨惊人，从2010年的2000多，到了2015年的4000多，等于翻了一番，但考察北京这五年来的房价，差不多实际涨了3倍左右，涨幅远远高于房租。如果按照房租，即使按照每个月4000元支付租金，相对于买房的负担，相对还是比较轻的。最起码两口之家，在支付房租之余，还可以留下一个人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直说，相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

租房合算，为什么绝大多数人选择买房。原因很简单：第一，过去多年房价一直快速上涨，很多人投资房产不是看租金回报，而是对未来房价上涨的预期；第二，中国人买房的习惯；第三，中国缺乏支持租房的政策体系，除了住房保障层面的公租房等，在租房市场，公共政策非常匮乏，导致租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举；特别是，政府把买房与小孩上学等捆绑在一起，没有房子，小孩的上学就成了无解的问题。

事实上，从去年中央提出去库存的政策目标以来，撬动租房市场已经成为中国住房制度改革的必然之举。这次国务院提出的促进租房市场的意见，也是贯彻中国住房制度改革的要求，着力解决租房公共政策体系的短板。

但是，令人遗憾的是，这个意见总体都是一些概括性的规范性的说明，缺乏真正的支持租房的含金量很高的举措。比如：没有提出租房券的创新的举措，没有提出个人租房抵个税的鼓励政策，我认为这是最基本的鼓励政策。如果连个税都不抵免，让大家选择租房而不是买房仍然是一厢情愿。如果政府真的鼓励租房，首先请把房子与孩子的教育脱钩！