试论房地产风险分析以及管理措施

钱生荣

摘要：随着我国经济不断的发展，房地产成为经济迅速增长的产物，在经济转型阶段，房地产行业也同样面临着困境和挑战，机遇与风险并存。房地产产业所存在的显性和隐性的风险是各个企业都亟需解决的问题。文章对房地产风险分析以及管理措施进行了探讨。

关键词：房地产；风险分析；管理措施；决策阶段；建设阶段；销售阶段 文献标识码：A

中图分类号：F830 文章编号：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.30.092

1 概述

在过去的十年中，各行各业都在迅速发展，新兴行业不断崛起，在此之中，房地产行业可以说在众多行业中处于佼佼者的地位，高收益、高增长当然也伴随着高风险，如果不能做好风险管理和相应的措施，在今后的建设和经营过程当中必然会埋下巨大的隐患，房地产行业作为我国经济的重要组成部分，一旦房地产行业遭受损失或者重创，将会严重地影响全国经济的持续健康发展，因此房地产行业的风险分析和风险管理成为房地产行业经营者需要把握的重要环节。

2 当前房地产行业出现的风险

2.1 房地产行业前期决策阶段问题

房地产行业不稳定性最强风险最大的阶段就在前期的决策阶段，一旦在项目的选择和开发的过程当中出现问题，就会造成非常严重的后果，可以说一旦前期项目的开发出现了严重的问题，那么该企业几乎都会面临着破产的危机。因此房地产企业在进行项目选择的时候要制定周密的计划，严格执行可行性研究，了解投资环境、资金情况、地域分析、选址优势，还有对未来销售的预测，最后还要进行科学判断，该地区的自然环境情况是否可以满足房地产开发后的用途。

我国房地产行业的风险分析研究起步较晚，几乎是起步于20世纪90年代中期，在2000年左右才有较为系统的风险分析的著作出台，如《房地产投资决策与风险防范完全手册》。之后许多人开始重视房地产行业的风险分析，如蒙特卡洛模型、灰色关联评级等，但是有参考价值的著作还是相对较少。

2.2 房地产建设阶段问题

项目确定后就是相关的建设问题了，建设阶段虽然不像决策阶段一样一个决策可能引发一系列的不利后果，但是建设阶段也是琐碎的问题云集的阶段。此时房地产行业面临着最大的问题就是资金链的问题，一个工程能否顺利按时完成与资金链是否顺畅有着密不可分的关系。建设单位在选择承包单位时要审核承包单位的资格条件，必须选择有资格的单位承包工程，在施工期间也要严格把控进度以及严格监管承包方的施工情况，首先要监督承包方的工作是否合理到位，是否按照图纸和科学的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保证；其次要监督承包单位有无不合理分包的问题，是否将工程分包给没有资质条件的施工队，是否把建设工程的主体架构分包出去，分包单位是否有不合理的再分包。建设施工过程当中出现的交叉作业也是经常发生的情况，各个分包单位需要完成自己的既定工程，又不能影响其他施工单位的工作，这需要有专人针对该问题进行协调处理，保证在交叉施工时双方都可以顺利完成自己的施工任务且不影响和破坏其他分包单位的施工，对于建设施工需要的原材料也要严格把关，杜绝豆腐渣工程。工程质量是建设单位首要进行把关的环节。

2.3 房地产销售阶段

当房地产企业的建设项目竣工后，经过一系列的验收，符合国家标准和行业标准的商品楼即将进入销售环节，销售环节决定着该工程是否盈利，利润的多少，即使是进入到了销售阶段，该房地产项目依然存在着风险。这时，建设工程成功的转换为商品，企业的投资能否获得回报在此一举。如果该项目因为一些问题而导致销路不畅，销售出现困难，就会导致企业的资金周转不灵，资金不能及时收回，一个建设工程的资金几乎是一个企业能否继续经营下去的全部资金，这样看来，房地产市场对于房地产项目的成败发挥着极大的作用。而房地产市场究竟是什么样的在决策阶段几乎是无法正确预测的。由于工程建设所耗费的时间，项目真正投入销售距离决策阶段几乎已经过去2～3年，在此期间，房地产市场的变化很难把握。因此可以说，房地产项目从决策的那一天起到销售的最终结束，全程都在承受着巨大的压力和风险。

3 当前我国对于房地产风险问题的主要缺陷

第一，国内目前对于房地产风险分析主要都集中在投资方面，忽略了建设和销售阶段出现的风险问题。而在工程建设方面出现问题的情况屡见不鲜，因此而导致进度延长错过市场评估期以及工程质量不合格不可以进入销售阶段，房地产行业的最终目的也无法达成、资金无法回笼。资金周转问题往往是一个企业的命脉，一旦资金链断裂或者是资金无法回笼，企业后期就很难继续运作。

第二，整体的行业标准不规范，没有一个可供参考的行业标准，可操作的量化方法较为单一。从目前来看，整个房地产行业的行业标准都没有明确统一，各个建设单位和施工单位没有一个明确的标准指导工作，整个房地产市场的产品质量参差不齐。而目前有的一些参考数据和行业标准也很难得以检验。若都在出现问题后才能明确问题的成因那就为时已晚，并且房地产行业的特殊性表明，一旦出现问题就是大量人员和财产的损失，因此制定一个可以确保建设成品安全稳定的统一的行业标准尤为重要。

第三，目前能够供给的风险管理规避措施较为笼统，针对性较低。我们可以参考的文献资料以及相关部门给出的规避风险的措施都是一些线条比较粗的方法，对于保证整个行业建设工程的安全和稳定难以起到实质性的作用，针对当前房地产行业面临的一些比较棘手的问题也缺乏相应的针对性，企业在探索和自己寻找解决方法的过程中难免遭遇挫折和失利，因此目前的房地产行业亟需一些具有针对性且相对细致的指导方针出现供房地产行业参考。

4 房地产风险管理措施

4.1 房地产决策期间风险管理措施

针对项目的决策目前可以采用风险期望值法、项目风险损失估算法、专家决策法等。首先，决策者要对开发项目的自然环境做出一定的科学检测，该项目的地下是否适合打地基，如果是建设高层建筑，对于地基的承受能力就要进一步的提高。如果是商业用途就要考察该项目选址是否吸引消费者的关顾，一定要有客源，商户才会选择入驻。如果是用作居住区，要考察交通是否便利，平时的生活必需品周围是否涉及，比如菜市场、大型超市等。这些细小的问题身为决策者需要面面俱到全部考虑进去。针对一个项目要全面地考虑可行性，出具有科学依据的可行性报告；其次，作为一个决策者也应该学会合理地做好房地产业这个大蛋糕，不把鸡蛋都放在一个篮子里，多个项目同期进行，可以选择不同地点区位，不同用途，不同价值的项目进行投资，降低风险，分散收益。避免因为一个项目因决策失误导致了巨大的损失最终直接拖垮企业的现象。在前期考察和投资项目的时候，决策者不妨多多考察分散投资，用这种方法提高投资成功率，稳定收益。

4.2 房地产行业建设阶段

建设阶段琐碎问题层出的阶段，房地产企业在这阶段最主要的工作就是保障工程质量以及施工进度。工程的质量也是目前我国一直在强调的问题，企业的信誉在通过产品质量彰显，并且房地产工程的质量日后也成为许许多多人生命财产的保障。因此工程质量不允许一丝一毫的怠慢，质量的保证从两方面体现：一个方面是原材料问题，许多建设工程单位都将采购工作下放给承包单位，由于承包单位的盈利是建设单位提供的，为了提高利润，承包单位很有可能选择一些价格较低质量较差的产品，以次充好，因此建议房地产企业亲自采购合格原材料；另一方面是施工问题。在施工阶段，由于工程款往往是按照阶段支付的，因此赶进度也成为施工单位常常要做的事，在赶进度的过程当中，可能就会产生一些豆腐渣工程，不按照图纸操作，操作工序不合理等问题，因此建议建设单位配备工程监管人员和进度规划人员，工程监管人员严格监管施工单位的施工情况，避免因为赶进度等问题降低工程质量，进度规划人员合理的规划进度，保证规定的时间可以使施工方保质保量的完成作业并且不会拖延工期。并且进度规划人员需要有长期工作经验的人员，根据季节和实际情况制定工程计划，而不是统一的制定机械的按照既定的时间进度操作。从实际施工来看，很少有建设环节的施工是可以完全按照之前商定好的时间进度进行的，这也从一个侧面说明了由于房地产行业的建设问题都是在室外进行，因此很难受人为控制，客观条件总是在随时发生着变化，因此针对不同的天气和实际情况要适当延长或者缩短工期，工期要灵活规划才能真正做到保质保量合理完成工程，加强履约管理以及分包商管理。

4.3 房地产销售阶段

到了销售阶段可以说是到了一锤定音的阶段，销售人员要根据当时的市场情况针对性地制定销售计划，需要考虑的是该项目的综合素质以及国际政府出台的相应的法律法规，销售计划应该在工程竣工之前就形成一定的框架，对于房地产市场的瞬息万变，等到最终竣工再制定计划去销售，显然就会拖延一定的时间，因此建议在竣工前2～3个月就制定出一定的架构，在竣工阶段完成所有的销售计划，使竣工和销售做到无缝对接。从目前来看，普遍房地产行业也采取了预售的方式，这种方式对于减少投资者风险、保障房地产收益的稳定有着巨大的作用。销售阶段同时也要严格把控销售的资金到位情况，由于此时的资金属于回笼的状态，因为要保证资金的真实到位，精确的计算首付、余款、定金、支付期限等细小的环节。同时物业的选择也是目前许多业主关心的问题，一个物业公司管理水平的好坏直接影响着业主是否会选择入住，因此房地产企业还要认真地筛选物业公司以及对物业公司的业务能力进行一定的考察。

5 结语

近年来，我国房地产行业的发展形势较为火热，在这个阶段房地产企业不但要意识到高收益同样也要看到高风险。房地产行业不但影响着民生，更影响着整个经济产业能否健康可持续发展。基于目前现状，本文从房地产企业的决策、建设和销售阶段分别进行利弊分析以及给出了相应的解决管理措施，希望房地产行业可以蓬勃发展，继续拉动我国经济持续增长。

参考文献

[1] 金哲宇，左敬瑜，秦士翎.房地产风险浅谈[J].房地产导刊，2014，（23）.

[2] 小龙，张海婷.从日本房地产历史看我国房地产风险[J].消费导刊，2014，（7）.