城市近期建设规划中以供定需的规划策略研究——以南京市江宁区为例

邵光平，熊国礼

（山东省城乡规划设计研究院，济南250013）

城市近期建设规划中以供定需的规划策略研究
——以南京市江宁区为例

邵光平，熊国礼

（山东省城乡规划设计研究院，济南250013）

通过对建设用地物质空间属性的解读和剖析，认识当前建设用地利用的状况，结合国民经济与社会发展规划、土地利用发展规划和城市发展趋势，分析建设用地潜力，预测建设用地利用规模，提出实现空间目标的空间策略。

以供定需;规模预测;研究

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.09.001

1 引言

城市近期建设规划（下称“规划”）作为城市总体规划的落实手段、政府进行城市建设的抓手，尤其是在“一张蓝图”的背景下，在规划体系中的重要作用无需赘述。以江宁区为例，围绕“供需分析—以供定需”展开，在研究过程中，通过对建设用地物质空间属性的解读和剖析，认识当前建设用地利用的状况，结合国民经济与社会发展规划、土地利用发展规划和城市发展趋势，分析建设用地潜力，预测建设用地利用规模，提出实现空间目标的空间策略。

2 建设用地需求规模预测

采用定性、定量结合的规划方法。在借鉴国内外建设用地规模需求预测方法的基础上，结合江宁区现阶段城市用地结构、社会经济发展要求、政策导向等因素，充分考虑镇街、园区、平台的发展需求，通过调研、访谈、资料收集等形式汇总项目诉求，将城市用地项目分为经营性用地和公益性用地2类，其中经营用地项目主要包括工业、商业服务业、居住等用地类型和项目；公益性用地主要包括公共服务设施、保障房、综合交通设施、市政设施、绿地等用地类型和项目。经营性用地主要依据目标、产值，并结合用地效益测算规划期内的用地需求，公益性用地主要以各类用地利用结构现状为基础[1]，以带动城市转型发展、更好地满足市民生活为目标，预测规划期内的用地需求。

2.1 经营性用地需求

2.1.1 工业用地需求

1）固定资产投资法

固定资产投资法是依据过去一段时间内固定资产投资的增长趋势、工业资产投资额占固定资产投资总额的比重关系，预测目标年份的固定资产投资额及工业资产投资所占的比重，对比同类工业用地亩均投资强度，确定工业用地的规模。

由江宁区2010—2014年固定资产分析可知，过去五年江宁固定资产投资总额连续上升，但固定资产投资增速逐年下降。其中，固定资产由公共财政投资和市场投资2部分组成，市场投资由工业固定资产投资和其他产业投资2部分组成，2010—2014年工业投资总额在固定资产投资总额中占比维持在60%左右。

根据《南京市江宁区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（征求意见稿）》，“十三五”期间江宁区固定资产投资总额稳定在900亿元，预测工业投资占60%左右，按照过去经验维持不变，则2016—2020年全区累计工业投资总额稳定在540亿元。

按照《江宁区制造业项目准入综合评价管理办法》，江宁区投资强度不低于8.25×105万元/km2；借鉴《深圳市工业项目建设用地控制标准》（2012年版）的相关经验，综合确定将来江宁区工业用地投资强度1.2×106～1.6×106万元/km2。因此，固定资产投资法预测江宁未来5年工业用地需求为16.87～22.50km2。

2）园区平台诉求

园区平台上报产业用地项目累计16.44km2。

综合判断至2020年累计工业用地供给规模为16～20km2，规划取中间值，以18km2的规模保障工业产业的建设。同时，根据各园区平台上报的项目类型及规模，产业用地（含工业、科研、物流）中的科研、物流用地占总规模的10%左右，因此规划预测产业用地的需求规模为20km2。

2.1.2 商业服务业用地需求

根据国土局提供的2011—2014年划拨和转让用地台账，商业用地供给为1km2，商住混合用地供给2.19km（2按25%～40%的兼容比例，折合商业用地约为0.55～0.88km2），年均供给0.39～0.47km2，由此推算2015—2020商业用地需求为2.34～2.82km2。

未来几年江宁的商业用地需求会有所增加，综合判断，2015—2020年江宁的建设用地需求为2.5km2。

2.1.3 居住用地需求

规划综合相关规划的研究预测“十三五”期间江宁区年均人口增长2万，至2020年常住人口规模为130万。

1）趋势外推法

根据国土局提供的2011—2014年江宁区土地划拨和转让台账分析可知，江宁居住用地年均供应1.68km2，其中商品住宅0.55km2左右，按此趋势预测2015—2020年江宁需新增居住用地3.3km2。

2）房地产销量法

2011—2014年江宁区商品住宅年销售量如下表所示，过去4年江宁年均销售商品住宅145万m2，假定商品住宅建设容积率为1.8，则每年需新增居住用地0.8km2，因此，2015—2020年需新增居住用地4.8km2。

预测2015—2020年期间江宁居住用地需求为2.5km2。

2.2 公益性用地需求

对于保障住房、公共服务设施、市政公用设施和道路交通设施，结合过去五年的用地供给水平和实际的建设需求，规模预测如表1所示。

表1 2015—2020年江宁非经营性用地预测km2

按照上述方法预测，江宁区2015—2020年建设用地需求总量为35km2。其中工业用地需求为18km2，物流研发用地需求为2km2，居住用地需求为2.5km2，商业服务业用地需求为2.5km2，复建房用地需求为2.1km2，公共管理与公共服务设施用地需求为1.5km2，公用设施用地需求为1.4km2，综合交通设施用地为5.0km2。

3 建设用地供给策略

3.1 规模分配引导

通过用地潜力与需求分析得知，江宁区2015—2020年新增潜力建设用地规模为29.7km2，而2015—2020年城市各类建设用地需求总量约为35km2，用地需求大于新增潜力建设用地供给，因而需要通过挖掘5.3km2存量潜力用地来满足城市建设用地需求。

3.2 用地类型指引

采用“差异供给，挖掘存量”引导策略[2]，（1）新增潜力建设用地优先保障工业用地和公益性设施用地，其中经营性用地设置项目进驻门槛，引入竞争机制，按效益择优供给；（2）其他经营性建设项目主要依靠存量改造来满足建设需求。

4 结语

结合国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、现状分析，分析江宁区用地潜力，预测未来5年各类土地利用的规模，同时确保未来5年规划空间的落位，实现“以供定需”的目标，保障规划的可操作性。

【1】孙施文.强化近期规划促进城市规划思想方法的变革[J].城市规划，2003(3)∶60-62.

【2】李琳.引入行动规划改进规划实施效果[J].城市规划，2005(4)∶103-104.

Study on the Planning Strategy of Consumption Basedon Supply in the Near Urban Construction——Jiangning District,Nanjing City as an Example

SHAO Guang-ping，XIONG Guo-li
(Shandong Urban and Rural Planning Design Institute,Ji'nan 250013,China)

Through interpretation and analysis of spatial attributes of construction land,we know the utilization of present construction land. Combined with economic and social development plans,utilization development plans and urban development trend,the potential of construction land is analyzed，utilization scale is predicted,and spatial strategies are put forward to realize the space target.

consumption based on supply;scal eprediction;study

TU984

A

1007-9467（2016）09-0001-02

2016-08-29

邵光平（1979～），男，山东临沂人，高级工程师，从事城市规划研究。