代建制管理模式的改进研究

夏壮岭，陈 武

（炎黄职业技术学院建筑工程系，江苏 淮安 223400）

代建制管理模式的改进研究

夏壮岭，陈 武

（炎黄职业技术学院建筑工程系，江苏 淮安 223400）

文章在调研的基础上，通过对北京回龙观医院的前期、中期、后期的资金、工期等因素的数据对比，分析其利弊，从法律法规、中国优秀案例以及总结经验教训三个部分入手，阐述代建制的实际问题，从而使得代建制在我国的发展现状更加清晰明了。

代建制；代建法律法规；代建模式

1　目前代建制度开展情况及存在的问题

（1）尚未制定“代建制”法律法规。代建制属于委托合同，通过委托代建的房屋，可能存在一些安全质量等方面的问题，这些问题有的是当时就发现没有妥善解决的，有些是交付使用过后才出现的问题。出现了该现象，房屋建筑的使用者要进行维权，一般都会把矛头指向政府部门。发展代建制可以让政府部门从非专业领域中解脱出来，不必承担这些本就无力承担的责任。但是，由于没有完整法律的保护，这种情形下代建关系不清、责任不明，政府部门就逃脱不了责任，其实际的风险没有转移，一旦发生安全质量等问题，政府部门更是逃脱不了行政责任。所以，应尽快建立健全“代建制”法律法规。

（2）存在多个法律管辖“代建制”。我国与建设工程相关的制度有工程监理制度、工程设计制度、工程咨询制度、中介服务制度，这些制度互相叠加，对代建制都有管辖的法条。但是，管理的主体又各不相同，所以做了大量重复的工作，浪费了人力资源。代建单位也重复地做了很多工作，造成代建单位成本的浪费，提高了工程成本。

（3）隶属于政府的代建单位。代建企业的性质可分为两种：①市场公平竞争的企业，由于完全靠市场竞争，一般具有强大的经济实力，能够担得起重大的责任，这类企业的发展已经进入了一个良好的循环阶段；②国有性质的代建企业，属于国有企业，一般隶属于一个政府部门，是其下属单位，这类企业的人员一般由政府部门抽调内部工作人员组成，该种企业对于代建制的发展是不公平的，所以急需尽快立法解决此问题。

（4）代建单位没有真正的权利。政府部门作为公共项目的投资者，寻找代建方的重要原因是他们对建设工程领域不了解，并且不愿意放弃这些权利转移给代建方。因此在工程建设时，政府部门可能会对代建单位指手画脚。所以，专业的代建单位并没有真正的权利，有时对政府部门错误的决断也只能听之任之。

（5）“代建制”服务范围狭小。目前代建制仍处于试点阶段，局限于政府投资非经营性项目。代建制有很多优点，希望逐步扩大代建制的服务范围，并运用到政府投资经营性项目、个体项目等工程中去。

（6）亟待提高从业人员整体素质。代建制对管理人员的素质要求较高，不仅其具有工程实战经验，还要求其精通法律、心理等，具有创新和奉献精神。另外，政府应从法律层面对从业人员进行规范，包括从业人员的资质要求、培训计划、考核机制等。

2　实际案例

工程概况：北京回龙观医院建于1986年，位于北京市昌平区回龙观镇，医院设置病床1369张，职工1200余人。其中回龙观医院1号病房楼试行的公共项目代建制，一号病房楼总建筑面积12600m2左右，楼层高六层，主体为框架剪力墙结构，建筑总高度23.4m，沿建筑一周设计消防车车道，八十多辆机动车停靠完全在地面实现。这座楼作为精神病病房楼，对功能具有特殊要求（见图1）。

图1　北京回龙观医院

投资方：北京回龙观医院（国家计委投资）。代建人：北京高校房地产开发总公司。承建方：××集团。存在问题：预算超出概算400万元。

超额原因：①地质情况无法满足原设计要求，需要变更设计增加CFG（Cement Fly-ash Gravel水泥粉煤灰石桩）桩使投资增加；②设计变更要求建筑面积增加700m2，使得费用增加（原图纸设计面积为1.2万m2）；③原设计可利用地下水，由于含沙量大而无法使用，使得费用增加。

应对措施：①以同等质量地板代替进口地板，节省费用；②在保证质量要求的前提下，节约措施费；③蓄水塔和自来水同时利用，节约蓄水池量。由于代建方的种种合理措施，最终还是在保质保量的前提下，消化吸收了400万的超预算费用。

从此案例可以看到：“代建模式，有利于推行限额设计，把好工程质量关，加快工程进度，对于政府投资的项目而言，更有利于政府的投资控制。”政府投资项目，在传统的“自建、自管、自用、自修”的运营模式下，投资主体责任不清，岗位不明，项目三超现象“超标准、超规模、超投资”异常严重。规划面积和实际建成面积差距大，规划10万m2，最后可能突破到20万m2；原本1000元/m2左右的装修标准，也可能上涨到1800元/m2。另外，“自建、自管、自用、自修”模式由于项目成员大部分都是从公司临时抽调的人员，缺乏经验和专业常识，自然难免会出差错，出现交学费的现象。再者，“自建、自管、自用”模式缺乏成熟的运营机制，使得腐败现象横生，最终出现“大楼起干部倒”的另类常态。

而实行项目代建制，特别是政府项目公共项目代建制，甲方不再需要自行承担具体施工管理，把专业的事交给专业的人去做，不但能够按时按质交工，业主单位也可以节约大量的人力物力财力。另外，代建方认为，“我来代建这个项目，一旦超过预算，超出的部分就得由我来出，我当然得精打细算了”。只需按照制度和法律与代建方签订合同，形成制约，从根本上阻止了暗箱操作，从根源上预防了腐败横生现象。

3　项目代建制的业务范围类型

项目代建制的业务范围类型如下：①项目前期的土地征用、拆迁等工作；②项目前期的可行性研究、项目定义、项目策划、可行性研究报告等工作；③项目前期的各项审批制度和手续；④协助招标工作（包括勘察、设计、施工、监理等工作）；⑤为业主服务（承担业主的工程咨询顾问）；⑥参与合同的谈判过程、合同的签订；⑦审查设计单位的初步设计、扩大初步设计、施工图设计；⑧审核施工组织设计、施工方案；⑨全面管理合同，协调各单位之间的关系；⑩控制工程安全、进度、质量、投资成本、文明施工等指标；Q11制定投资资金用度计划（审核权在业主）；Q12同意或否定变更设计，报业主审核；Q13组织五方主体（承包方、设计方、监理方、勘设方、政府部门）竣工验收；Q14进行项目的后评价。由此可见，项目代建单位是代表业主（也可称代甲方）对项目进行专业化的管理，它区别于甲方代表，也区别于监理工程师，它是为业主提供的一种专业化咨询和管理服务的机构。

4　结束语

综上所述，代建单位一般在项目定义后介入，也有一些是在项目的可行性研究阶段就介入的，还有一些是在项目立项后就介入的。他们从业主的角度出发，发挥代建企业的专业优势，控制弊端，为业主控制好投入资金、工程质量、工期进度。因此，我们要积极地寻求好的途径，发扬代建制的优势，逐步解决代建制的弊端，为代建制创造一个健康、公平公正的市场。

［1］周国栋.政府投资项目代建制改革研究［J］.建筑经济，2005，（4）.

［2］尹贻林，阎孝观，等.政府投资项目代建制理论与实务［M］.天津：天津大学出版社，2006.

［3］梁惠星.代建制试点中“代建合同”模式分析［J］.中国招标，2006：53-54.

［4］何佰洲.工程建设合同与合同管理［M］.大连：东北财经大学出版社，2004.

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