论以公允价值计量投资性房地产对经营成果的影响

柴亚妮

【摘 要】随着社会的发展，传统的历史成本会计计量属性已经不能满足现代市场经济的需求，正是在这样的客观环境下，公允价值会计计量属性应运而生，并逐步被人们广泛应用。公允价值计量与历史成本计量相比，其优势在于能够更及时、准确的反映企业生产经营状态和市场经济环境变化，给财务报表使用者提供的信息更有实际价值。

【关键词】投资性房地产；公允价值

一、概述

投资性房地产的计量问题又成为人们热议的话题，因为其是国际会计准则中唯一一个运用公允价值计量的非金融资产项目。公允价值计量的应用可分为三个层次：第一，存在活跃市场则公允价值由市场中的报价确定； 第二，不存在活跃市场其公允价值参考自愿交易各方最近的市场交易价格；第三，上述两个条件均不具备，公允价值采用估值技术等确定。国际上对于第二个层次是否应该采用公允价值计量还存在较大分歧，而大多数投资性房地产恰好处在这个层次上，既没有成熟而活跃的市场，又时常会发生交易。

二、投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性

从实际工作情况来看，公允价值计量模式更为符合投资性房地产的特性，能够更好的反映资产的保值增值能力和市场价值，其工作中唯一的难点在于公允价值的确认上，实务操作中也有利用公允价值来进行利润操纵的现象，此处可借鉴国际先进经验，引入外部评估机制确保公允价值的客观性。

公允价值计量虽然给传统的历史成本计量带来了不小的冲击，但其本身在实际中的应用也受到可靠性的制约，从目前情况来看，企业一般在资产负债表日仍会对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，只有在确定能够持续可靠取得公允价值的情况下，才会采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。如果投资性房地产采用公允价值模式计量，则不再对其账面计提折旧，而是以资产负债表日的公允价值来进行账面价值调整，并将差额计入当期损益。此外，投资性房地产的计量模式一旦确定便不能随意变更，特别是不可以从公允价值模式转回历史成本模式。

三、投资性房地产采用公允价值计量模式的关键点

1.公允价值计量模式具有不确定性

近些年来我国房地产行业发展迅猛，房地产市场价格震荡上行态势，传统按照账面价值对投资性房地产进行计量的方式不能客观反映地产的真实价值，在这样的客观环境下，使用公允价值计量模式已成大势所趋，其虽然在短期内会放大地产业的利润，但从长期来看却能够真实反映投资性房地产的价值。新准则对公允价值的使用上有明确的规定，企业必须在在资产负债表日满足相关条件的情况下才能使用公允价值进行计量，但我国目前缺少与此政策配套的税收制度，企业处于多种因素考虑对公允价值的运用还是相当谨慎。此外，一些房地产企业利用公允价值掩盖公司真实情况的现象客观存在，这也给公允价值计量模式的实际应用推广带来困难。

2.确定公允价值关键是具有客观的评估机构

新会计准则中提到了引入投资性房地产公允价值评估，这种评估活动符合投资性房地产的特征，能够使资产的价值数据更真实，但同时新会计准则也规定不认可企业自行完成的投资性房地产价值评估，评估活动应由独立的评估机构完成。这种评估工作需要评估机构人员具有良好的专业技术及职业素养，评估机构的优劣成为影响公允价值推广的关键因素。

四、以公允价值计量投资性房地产对企业经营成果的影响

1.增强房地产企业融资能力并缓解资金压力

房地产企业的运营需要大量的资金，而国家相关信贷政策的出台使得银行贷款这一融资渠道受阻，地产企业压力巨大。新准则下企业可以使用公允价值计量投资性房地产，使得房地产估价更符合其市场价值，这从某种角度来说提高了企业向银行贷款的信誉，在一定程度上缓解了地产企业的资金压力。

2.在稳定中实现企业利润增长

根据规定，使用公允价值模式计量投资性房地产应在在每个会计期末调整其账面价值，并将资产账面原值和公允价值的差额计入损益科目。如果房地产市场仍持续升温，那么损益科目的贷方将存在余额，最终会表现为企业利润的增长，特别是对一些拥有优质投资性房地产的企业来说，其利润增长幅度更大。长期来看，按新准则的规定，投资性房地产在每个会计期末的价值调整都要以上期的公允价值为基础，价值调整幅度呈现递减状态，利润也可能出现更大幅度的波动。此外，使用公允价值模式计量投资性房地产虽然无需再计提折旧，但对资产评估时已经考虑了折旧因素，所以不会对企业期末净利润产生实质性影响。

3.公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加

公允价值模式计量投资性房地产并不会给企业纳税额带来严重的影响：首先，企业所得税，公允价值计量增加的虽然会增加企业利润，但公允价值变动损益是因评估产生，其不具备收付实现的特征，所以不影响所得税；其次，物业税，虽然投资性房地产评估价值增加有可能使得税基增加，但在低税率的前提下对企业税负并无太大影响。

参考文献：

[1]于永生：《美国公允价值会计的应用研究》，《浙江财经学院学报》2005年第5期。

[2]牛华勇、裴艳丽：《次贷危机后再谈公允价值在我国会计准则中的应用》，《经济经纬》2009年第3期。

[3]葛家澍：《公允价值计量面临全球金融风暴的考验》，《上海立信会计学院学报》2009年第1期。