“营改增”房企公共配套设施税事知多少

文/樊其国

“营改增”房企公共配套设施税事知多少

文/樊其国

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公共配套设施费，指开发项目内发生的独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括居委会用房、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等。房企纳入“营改增”试点范围以后，房地产项目销售，特别是公共配套设施的处置，其增值税纳税申报是重点和难点问题。房企纳税人需把握公共配套设施增值税抵扣技巧，谨慎操作“营改增”新税政下的相关纳税申报事宜。房企公共配套设施增值税事项新税政，主要来源于五个税收政策法规，包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。为方便房企纳税人顺利实施“营改增”试点，适应新税制，提高税务遵从度，笔者对房企公共配套设施增值税进行归纳梳理，供房企纳税人作税收政策学习参考和纳税申报操作借鉴。

税事一：公共配套设施项目有偿转让应计销售额

（一）纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。公共配套设施产权归房地产企业所有的、未明确产权归属的、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，企业自用的按建造固定资产处理，非自用的按建造开发产品处理。这里按建造开发产品处理，是指收入作为计税收入，成本作为计税成本。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（二）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。

（三）销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

（四）当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

1.当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

2.房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的公共配套设施的建筑面积。

3.支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

4.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

税事二：公共配套设施无偿移交给政府三种情形视同销售

（一）公共配套设施在可售面积之内的视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

（二）单独作价结算的配套公共设施视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则应视同销售，征收增值税。

（三）公共配套设施无偿移交，但并非用于公益事业或以社会公众为对象，视同销售。房地产企业按约定将公共配套的学校无偿移交给政府部门，是否属于单位无偿转让不动产，应根据房地产企业与政府部门的具体合同内容进行判定：如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，用于公益事业或以社会公众为对象，符合36号文相关规定，不视同销售，不征收增值税；如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，但并非用于公益事业或以社会公众为对象，则按视同销售，征收增值税。

（四）视同销售时销售额的确定。

1.当月同类货物的平均销售价格。

2.最近时期同类货物的平均销售价格。

3.组成计税价格：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）+消费税税额。

（五）视同销售时价格异常，按顺序确定销售额。纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。

1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。

税事三：用于公益事业的公共配套设施无偿赠与不作视同销售处理

房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理。如果能够提供书面证据证明是应政府的要求而建造的，同样不属于规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。

税事四：出租公共配套设施征税范围及适用税率为11%

（一）征税范围。根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。

（二）适用税率。

1.房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

2.小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

3.境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

（三）不动产租赁服务范畴。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

1.融资租赁服务：是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。

2.经营租赁服务：是指在约定时间内，将不动产转让他人使用，且租赁物所有权不变更的业务活动。

税事五：公共配套设施进项税额十一种情形可抵扣

进项税额抵扣，是指企业在生产经营过程中购进原辅材料、销售产品发生税额后，在计算应缴税额时，在销项增值税中应减去的进项增值税额。营改增后公共配套支出取得的增值税专用发票，属于下列七种情形的，进项税额准予从销项税额中抵扣。

（一）增值税专用发票，从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。

（二）海关进口增值税专用缴款书，从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）农产品收购发票，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。

（四）完税凭证，从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

（五）已抵扣进项税额的购进服务发生规定情形的。

（六）不动产在建工程。

（七）固定资产、无形资产、不动产发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目。

税事六：公共配套设施进项税额不适用分期抵扣规定

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）明确，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照该办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目、融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分两年抵扣的规定。

税事七：增值税销售额建筑面积，不包括?未单独作价结算的配套公共设施建筑面积

当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。土地价款扣除中的建筑面积问题，《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）明确：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的公共配套设施的建筑面积。

税事八：地下车位永久租赁行为应按销售不动产处理

《合同法》规定，租赁合同超过二十年无效，永久租赁，应当视同销售，按照缴11%的税率缴纳增值税。对地下车位永久租赁行为，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。《合同法》规定了租赁合同的最高期限为二十年，租赁合同超过二十年无效。对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定；当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。当时没有法律规定的合同也要受到《合同法》的约束，即租赁的最长时限为二十年。

税事九：地下车位出租、转让、移交纳税申报各不同

（一）地下车位用于出租，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。

（二）地下车位用于转让，房开企业单独作价转让其永久使用权的，按销售开发产品缴纳增值税。对于出售没有独立产权的车位，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。

（三）地下车位移交给业主，无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配套费用，进项税额允许抵扣。

税事十：单独作价地下车位作为可售面积扣除土地价款

（一）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（二）单独作价，是指为单独签订销售或转让使用权的合同，并收款价款或永久使用费。

（三）房地产项目可以出售的总建筑面积，包括单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（四）地下车位的销售或转让永久使用权，则应按“当期允许扣除的土地款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地使价款”公式计算允许扣除的土地价款。

（作者单位：深圳税桥税务师事务所）