商业市场升温显著 供求双双创年内新高

编者按：商业地产，作为地产行业中一个特殊的业态近年来备受业界关注；上海，作为中国商业化程度最高的城市，其商业地产项目于国内而言既是先锋和引领，又是特写和缩影。自本期起，本刊特与上海瑞铂慧家商业地产研究部联合打造“上海商业地产观察”栏目，旨在为商业市场提供全面真实的第一手信息，为企业决策过程中提供有效参考依据，为行业及社会提供客观专业的分析研究，敬请关注。

随着最嚴厉楼市新政“沪九条”满月，上海住宅市场降温明显。而与之相较的，商业市场可谓火热一片。4月份沪商业市场急剧升温，双双创下年内新高。

一、沪办公楼需求强劲，成交均价稳步上涨

除了火热的商业市场，近年来，上海办公市场需求也日益强劲。与传统写字楼市场只租不售情况居多的现象相比，如今写字楼的购买需求则不断上升。据监测数据显示，去年下半年以来，上海办公市场成交量增多（见表1）。在现代服务业持续发展的支撑下，上海办公楼的需求持续增多。部分私营企业、轻资产企业等成为购买主力，在满足自身需求的同时更将此作为吸引人才的一项举措。

二、商业市场升温明显，供应量显著放大

据监测数据显示，4月份上海商业供应量较上月呈爆发式增长，达到26.9万平方米，环比增长398%，同比增长90.8%，创2016年内新高；入市项目数量也近乎翻番，其中青浦区供应面积最大（见表2）。

成交方面，上周上海商业成交面积持续上涨，达到23.7万平平方米，环比增长39.4%，同比增长112%，同样创下2016年内新高；成交均价微涨，为24217元，较上月上涨2.3%，同比上涨24.9%（见表3）。

其中，浦东的东方汇广场的成交面积最大，为6.4万平方米。据了解，东方汇广场（世纪大都会）地处连接浦东金融中心与行政中心的世纪大道中段，毗邻上海城市轨道交通二、四、六、九号线“四线相交”的高效交通枢纽。北侧项目主要由综合性大型商场与甲级高端办公楼宇组成，占地面积约3.7万平方米，建筑总面积为28.4万平方米，建成后将为周边办公楼和即将入驻的国内外企业提供商业、酒店、文化、娱乐、办公等多功能、高品位的现代服务配套。在4月商业成交TOP10榜单中，杨浦区的君庭广场单价最高，达到53409元/平方米。项目地处大学林立的杨浦新江湾高端生活区与五角场城市副中心之间的咽喉部位，靠近中环与轨交10号线，定位于集高端办公、企业总部、住宅、精品社区商业中心的综合体。

数据显示，截至2016年4月30日，上海全市商住公寓自“3·25新政”后共成交5652套，总面积341573平方米，与新政前40天的成交情况相比，分别出现了46.48%、55.18%的涨幅，而均价20894元/平方米，与新政前相比，则出现3.87%的小幅下跌。

“3·25”对住宅刚需客户的挤出效应显著，商住公寓因为不限购不限贷及近期营改增的利好，获得了显著的交易升温。先前因住宅市场火热而受冷遇的个别商住公寓项目甚至出现了以价换量的情况，由此导致全市商住公寓均价出现小幅下跌。