商业地产去库存的对策

王春波

库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。相对住宅而言，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡，如何盘活商业地产存量、有效去库存，成为亟待解决的问题。

一、商业地产去库存的相关问题

1.有效供应不足

在城镇化浪潮中，新的城市中心不断增加，商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区，每个地级市有1个新区，据有关资料，这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出，购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈，关店潮却成为一线城市的典型现象。总的来说，2015年我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时代。

实际上，大家所说的商业地产产能过剩只是量上的数据，但是是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内最主要的问题是商业地产供需的不对称，有效供应不足，一方面造成了供应空置，另一方面品牌也难选到合适的位置。

2. 传统商业模式面临巨大挑战

互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。

3.降价促销与去库存

作为房地产库存的拥有者，其实房企才是去库存行动的主导者。国家早已鼓励房企降价销售，而绝大数房企仍持观望态度，持价待沽，甚至伺机提价，只希冀政府的去库存政策能给其销售带来便利，助其解困。如果房企的这种做法不改变，估计去库存的道路仍然漫长。

很多人认为最有效的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。但是，从目前去库存的情况看，商业地产单纯靠降价倾销的方式收效甚微，特别是在一些三四线城市，大量房产依然无人问津，有行无市。

二、去库存的措施探讨

1.实行供给侧改革

商业地产的供给侧和需求侧就像站在独木舟两端的一对好朋友，如果彼此都充分考虑到对方的存在，友谊的小船永远不会说翻就翻！“供需错位”一直是目前中国房地产行业发展的痛点所在。一方面，过剩产能已成为制约中国经济转型的一大包袱；另一方面，众多新兴市场机会尚未得到有效满足，亟需“创造新产业，培育新供给”，以矫正错配现状。

在商业地产领域的开发企业要不断优化结构与业态组合，主动适应市场需求变化。建立“大平台”精准把握市场需求，开拓市场空间。同时要加速地产与金融的融合，围绕开发链推动金融服务升级。

2.“以租代售”去库存

共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为商业地产去库存提供了另一种路径。

2015年11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件。

投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

3.大数据去库存

2015年，电商进一步冲击实体商业，加速实体商业必须通过改革产业突围，新的突围方式不约而同地走向硬件提升、品牌升级和创新型业态。为了防止企业孤注一掷地去开发，造成新的盲目创新，应该尝试用大数据的方式分析，筛选客户，获得上帝的视角解决去库存的压力。

大数据通过地理围栏进行项目目标客户锁定，对假定客户进行结构化分析，对围栏客户进行聚类分析，以划定价值观分类，再通过消费行为数据研究锁定不同价值观消费者的消费场所习惯，已确定竞争对手或细分市场机会。接下来，线下商业数据缝合对应行为数据，用于判断客户消费与商家匹配度。最后还可以跨城市、跨区域多维度对比，判断未来客户消费趋势。

4.“体验式”商业能否成救命稻草

相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。

位于长沙城南的德思勤城市广场，除了将餐饮比例做到近40%，吸引上百家餐厅进驻，还开设了湖南省首家24小时书店，将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。不少消费者都是因为24小时书店慕名而来，很好地带动了项目的知名度和人气。随着人们生活水平的提高，对精神文化方面有了更高的追求，商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院，现在如果有演艺公司常驻，可以消化几千甚至上万平方米的面积。

不过，业内人士同时提醒，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商业项目归根结底成功的关键还是在于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市，商业项目则更应着重消费购物功能，而不应一味追求标新立异的体验功能。