物流地产目标成本控制的关键环节（二）

周建成

五、项目成本动态监控

物流地产项目开发建设过程中，物流地产商应该通过编制和审核物流地产项目成本月报的形式来对项目成本实施动态监控。在物流地产项目的成本月报中，一个最为核心的概念和指标是物流地产商对于物流地产项目成本的“当月估值”。所谓当月估值，就是指物流地产商在物流地产项目开发建设过程中，以编制成本月报的时点为基点，对物流地产项目未来的结算总成本进行的实时动态预计。当月估值由已经发生的费用和尚未发生的费用两部分加总而得，已经发生的费用应该根据物流地产项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、标底预算、回标价格或分析报告、中标价、标后核对价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算和专业经验进行计算，而尚未发生的费用则只能通过暂估而得。成本月报是物流地产项目进行目标成本管控的一项重要抓手，因此，物流地产商应该孜孜以求地提升成本月报编制的及时性和质量水平。

（一）目标成本管理

物流地产项目的目标成本管理是指物流地产商通过比较物流地产项目成本的目标值即目标成本与当月估值之间的偏差值，并分析偏差原因，适时予以风险预警的成本管理活动。如果物流地产项目总投资的偏差值（当月估值减去目标成本后的差值）小于不可預见费，那么说明该项目的目标成本可控。一旦物流地产项目总投资的偏差值超过了不可预见费，则说明该项目的目标成本已经不可控。

如果物流地产项目总投资的当月估值与目标成本之间出现了较大偏差（当月估值减去目标成本后的差值过大），则物流地产商需要认真分析出现这种偏差的原因。一般来说，造成这种偏差的原因往往是由于技术标准和规格的改变、人工及物料价格的波动、产品定位、业态、规划指标（建筑面积、停车位配置、配套设施等）的变化，以及设计变更、现场签证等几个方面。

物流地产项目的目标成本预警管理是指物流地产商对于成本超支风险予以预警，并提出成本平衡措施及需要相关责任部门跟进事项的管理活动。因此，物流地产项目的成本预警分析应该重在其前瞻性，主要关注目标成本是否受控，如果目标成本保持不变，那么不可预见费的剩余余额还有多少，以及其所占总成本的多大比例。目标成本预警管理的重点最终应该是为目标成本管理提出必要的建议或措施。

（二）执行计划（成本）跟进

物流地产项目的执行计划（成本）跟进主要是指物流地产商对于物流地产项目开发建设关键环节的定标情况，以及定标之后合同的签订情况、施工单位的进场情况、合同进度的控制情况的跟进。具体来说，物流地产商应该跟进物流地产项目开发建设关键线路上的定标情况，例如桩基、总包、电力配套等。物流地产项目如果有合约规划，则物流地产商应该按照不同标段跟进合约规划的执行情况，判断执行情况是否影响项目竣工和交付的时间节点。同时，物流地产商还应该跟进物流地产项目开发建设关键环节定标后合同是否及时签订，以及施工单位是否及时进场。如果施工单位未及时进场，则物流地产商应该跟进原因，并确定施工单位计划进场的时间。最后，物流地产商还应该跟进合同进度，分析合同进度是否符合约定的时间节点。如果合同出现了延误，那么物流地产商应该分析合同延误了多少时间，延误的原因是什么，应该采取何种措施赶工，赶工是否会造成费用增加，是否会影响竣工和交付约定的时间节点。

（三）合同造价管理

物流地产项目的合同造价管理主要包括六个方面。其一，物流地产商应该管理结算计划的完成情况，对于那些按时竣工的合同应该分析结算计划完成率、未完成结算的合同的原因，以及调整后的结算计划时间。对于那些延期竣工的合同，物流地产商应该分析延期竣工合同的项数和原因，以及调整后的计划竣工时间。其二，物流地产商应该列出变更金额比例超过10%的合同，并分析原因。其三，物流地产商应该分析投标期人工、砼等主材价格及其变化幅度，分析这些变化是否会影响项目进度和造价。其四，物流地产商应该列出存在和潜在存在的违约、索赔情况的合同，及其出现违约、索赔情况的原因（含供方原因、物流地产商原因）。其五，物流地产商应该分析工程变更是否存在无效成本，工程变更是因为设计原因，还是现场管理原因。其六，物流地产商应该分析付款情况，包括月度资金实施率、未付款的合同项目数、是否存在未按合同约定及时付款情况、是否存在超付或计划外付款。

六、供方选择

物流地产项目做好供方选择的关键在于物流地产商要做好供方资源调查，清晰地掌握各标段优秀供方的资质、业绩，并根据需要选择招标、竞争性谈判或直接委托等方式，最终遴选出最佳供方，准确高效地完成供方选择工作。

（一）供方资源调查

物流地产项目的供方资源调查一般分为两个阶段进行，第一阶段是在物流地产项目投资协议签订后60天内必须完成的供方资源调查，第二阶段是在物流地产项总包单位进场后60天内完成必须完成的供方资源调查。

1.投资协议签订后60天内须完成的供方资源调查

物流地产项目投资协议签订后60天内，物流地产商应该对设计类（含工程勘察、建筑设计、专业设计、设计咨询）、工程服务类（含前期咨询、招标代理、工程监理、其他服务）、工程施工类（含施工总包、独立承包）等3大类、10小类、35个具体标段的供方资源情况进行全方位的调查。

2.包总单位进场后60天内须完成的供方资源调查

物流地产项目包总单位进场后60天内，物流地产商应该对工程施工类（含施工总包、指定分包、其他服务、独立承包）、材料及设备供应类（含材料供应、设备供应、设备深化设计+供应+安装）等2大类、7小类、29个具体标段的供方资源情况进行全方位的调查。

（二）供方选择方式

物流地产项目供方选择主要有三种方式，即招标、竞争性谈判、直接委托。一般而言，供方选择多数采用招标方式。如果涉及政府垄断的，则应该采用直接委托方式。如果涉及因技术、市场等原因造成实质性垄断的，被选单位不足3家，且标的物无替代性的，则应该采用竞争性谈判或直接委托方式确定合作单位，当不止一家合作单位可供选择时，优先采用竞争性谈判方式。

1.招标方式

招标方式是物流地产项目供方选择的主要方式。一个完整的招标活动往往应该由先到后经过招标事物筹备、招标文件及入围单位确定、发标、收标、开标、评标六个环节。

其一，招标事物筹备。物流地产商应该针对每一项招标工作都要编制招标事物安排表，明确招标工作小组和招标领导小组成员组成及详细工作安排，组织标前协调会，对招标相关事宜进行确认。

其二，招标文件及入围单位确定。物流地產商应该组织相关部门编制招标文件（含合同），招标工作小组应该初步选定不少于5家单位作为投标备选单位，并向备选单位发放招标基本信息表和招标邀请函。招标工作小组在与投标备选单位进行了投标意向沟通后，方可向招标领导小组提交邀标单位审批表和邀标单位资质汇总表，由招标领导小组最终审查确定入围单位。

其三，发标。招标工作小组应该向入围单位发放全套招标文件，入围单位应该填写发标登记表和投标承诺函。在发标时，招标工作小组应该根据需要组织外部造价咨询公司编制标底，并跟进标底完成情况，进行二次审核。在发标后2个工作日内，投标方应该向招标工作小组提供保证金，作为其投标诚信的证明。招标工作小组应该根据需要组织招标入围单位进行现场踏勘，并且组织答疑且于24小时内形成书面文件。

其四，收标。入围单位应该按照招标工作小组公布的回标时间及时提交投标书，招标工作小组应该根据回标时间接收投标书。

其五，开标。招标工作小组主持开标，开标人不得少于3人。开标人应该检查投标文件密封的完整性，以及投标文件是否符合招标文件要求的格式和内容等。

其六，评标。招标领导小组应该对于投标书进行评定，确定中标者，并安排招标工作小组向其他投标者退还保证金。

2.竞争性谈判方式和直接委托方式

如果物流地产项目采用竞争性谈判方式进行供方选择，那么，物流地产商应该确定竞争性谈判领导小组，该小组应该选择不少于3家意向供方，并向意向供方发出询价函，意向供方根据询价函进行回复。最后，竞争性谈判小组与意向供方进行商务谈判，根据谈判结果确定合作方。

如果物流地产项目采用直接委托方式进行供方选择，例如，对于那些涉及政府垄断的供方选择，那么，物流地产商应该与意向供方进行商务谈判，确定合作方，并直接签订委托协议。（未完待续）

作者系上海交通大学经济学博士