“大金融”时代品牌房企的“掘金术”

所谓“大金融”主要涵盖银行、保险、基金、信托、资管、证券、租赁、期货、金融交易所、典当、担保、互联网金融等12个领域，围绕这些领域，品牌房企金融化的领域与路径各有差异。

基于对房地产金融化的共识，2015年以来，万科、万达、泰禾、华夏幸福等品牌房企纷纷加速房地产金融化的尝试，抢占“大金融”布局的制高点。

一、备受房企追捧的金融领域

从具体金融领域来看，银行、保险、证券、资管、基金、资产交易所以及互联网金融是房企布局的热门领域。从品牌房企金融化阶段来看，部分品牌房企涉足多个金融领域，形成各业务之间的合纵连横、紧密结合，力求打造金融地产财团模式，形成“大金融”的综合布局，如绿地、万达、泛海控股等将构建全方位、体系化的大金融平台；部分房企涉足与实际需求相关的金融领域，如保利、新湖中宝等围绕交易环节建立的互联网金融，万科围绕社区商业、购物中心等基础资产的房地产基金（REITs）等（见表1）。

二、品牌房企的“金融化路径”

总的看来，品牌房企主要通过以下几种路径布局“大金融”战略。

第一，通过参股或者收购的方式，深度涉入银行、保险、证券和基金等金融领域，探索房企业务创新的同时，融通资金。其中，银行领域投资最热，保险领域热度提升。2013年下半年以来，地产参股银行热度加速提升，万科、恒大、越秀、世茂等品牌房企扎堆入股商业银行，目前已有30多家房企涉足银行领域，银行成房企涉足金融业的首选。2015年以来，房企涉足保险行业也蔚然成风。5月，泰禾、阳光城发起设立海峡人寿；6月，迪马股份拟出资2亿筹建三峡人寿，而保险资金因其资金成本低、与地产业务结合紧密加上政策支持等原因将更受房企青睐。

第二，成立地产基金公司、投资管理公司或小额信贷公司等金融公司，实现主业与金融的协同发展。通过成立公司的方式涉足金融业务领域的门槛相对较低，可直接为地产业务提供支持，促进地产与金融的协同。其中，保利、越秀、金地、金融街、北京城建等企业均已自建房地产基金公司，绿地在多个城市成立小贷公司，通过此种路径布局金融业务是房企“大金融”战略的一种较为便捷的方法。

第三，搭建金融资产交易平台，盘活资产，实现开发与金融业务的良性循环。2014年以来，绿地先后在贵州和黑龙江成立金融资产交易中心，创新房企金融业务布局路径，不仅通过该交易平台为自身地产项目融资，还能通过为其他企业融资获得一定比例服务费。此外，企业还可通过该交易平台盘活金融资产（债权、土地抵押物等），实现与开发、不同业务环节之间的良性循环。

第四，商业资产证券化，主要通过REITs和ABS实现。通过此种路径可盘活企业流动性较差、但可以创造一定稳定现金流的资产，满足企业长期资金需求，是未来我国房地产金融化的重要方向。因其运营模式的特殊性，资产证券化项目主要适用于能够获取稳定收益的商业资产，包括租金收入、物业费等。2015年，万科首支公募REITs和世茂首单物业费ABS成功实施，随着政策的完善，房企资产证券化试水将更进一步，目前，华润置地、保利、龙湖、中海、恒大地产等品牌房企均有商业资产证券化计划。

第五，积极探索互联网金融，创新地产金融理财产品、P2P线上网贷平台、房产众筹等多种融资方式。互联网金融市场空间较大，具有模式多样、运作灵活等特点，可最快盘活存量资源、增强企业盈利能力，成为房企布局金融领域的新兴渠道。目前，萬科、绿地、万达、碧桂园、龙湖等龙头房企持续引领互联网金融创新（见图1）。

三、绿地集团的“大金融”体系

绿地集团将金融产业作为仅次于地产的重要战略领域，不断拓展和完善“大金融”布局，目前涵盖了除资产证券化以外的四种布局路径，其布局深度和广度为行业领先。2014年，绿地正式提出全国化、产业化的“大金融”战略，年底其大金融业务规模达200亿元，2015年的目标锁定业务规模超过500亿元（见图2）。

绿地“大金融”布局思路是主要以投资并购的方式，获取核心金融资产，逐渐建立起全金融牌照的金融集团，目前已获得了包括银行、保险、证券、信托、小贷、资产管理等在内多元化金融服务牌照，并积极布局互联网金融。

布局路径方面，首先，投资金融机构，2011年金控平台成立后先后入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业，2015下半年还加紧筹划对第三方支付牌照、人寿保险、信托等项目的收购；其次，设立金融公司，在上海发起设立了中国规模最大的小额贷款公司，并在重庆、宁波、青岛、呼和浩特、贵州等多个城市成立小额贷款公司，通过绿地香港子公司成立资产管理公司、国际资本公司和海外投资融资，金融产业初具规模；再次，创新性组建金融资产交易平台，2014年与贵州省政府战略合作，在贵阳开设第一家金融资产交易中心，2015年在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，进一步体现绿地打造金融平台公司的战略；最后，互联网金融创新方面，2015年联合互联网公司搭建互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”，绿地“大金融”进一步完善和壮大。

综合来看，绿地集团的“大金融”战略主要有以下几个特点和经验值得企业借鉴：

第一，依托央企背景优势，善于利用政府资源。绿地多元金融牌照的获得离不开政府的支持，如2013年绿地与贵州省政府达成金融战略合作，将在小贷、商业银行、组建交易所、金融租赁等领域开展合作，2014年8月贵州省绿地金融资产交易中心成立。

第二，利用资源整合优势，搭建融资平台，创新融资方式。从绿地金控的组建，到金融资产交易平台、绿地地产宝等金融平台的建立，都体现出绿地具有较强的资源整合能力和金融创新能力。2015年7月，绿地集团与中金达成全面战略合作，涉及战略咨询及产业研究、投资业务合作、产业基金合作、收购兼并、股权融资、债券融资、RQFII额度等多种领域，其中以“并购重组”为主题的并购基金和以“新科技、互联网+”为主题的绿地创新投资基金已初步落地，不断提升了企业在金融产业的发展能级。

第三，投资标的方面，更青睐投资有主导权的非银机构，并且自主参与经营管理。绿地金融领域投资以打造“大金融”为目标，在政策框架内深度介入银行、信托等金融业务领域，参与运营和管理，提升金融运作实力，为资产和投资者两端提供服务。

四、总结

金融行业规模大、盈利能力强，作为投资标的，房企可获取丰富的投资收益；房地产金融化可为房地产产业生态链提供金融服务，实现与房地产主业的协同发展，也可作为房企业务转型的重要战略方向，开辟新的利润增长点。伴随大资管时代的深入发展，房企应具有充分的前瞻意识，尽快熟悉和介入金融行业，更好地与金融融合发展，帮助企业挖掘行业的无穷机遇，提升竞争力。

本文由中国指数研究院供稿